Pada tahun 2011, Warren Buffett membahas manfaat berinvestasi di seluruh pasokan emas dunia (gambar a kubus emas dengan berat sekitar 170.000 metrik ton dengan sisi 68 kaki panjangnya duduk dengan nyaman di lapangan rumput liga kecil) dibandingkan dengan investasi di semua lahan pertanian AS ditambah 16 Exxon Mobils (XOM XOMExxon Mobil Corp83. 56-0 23% Dibuat dengan bahan baku 4. 2. 6 ). Seiring berjalannya waktu, Buffett berpendapat, lahan pertanian dan Exxon Mobils akan menghasilkan jumlah output mengejutkan dalam bentuk jagung, gandum, kapas dan triliunan dolar dari dividen, sementara kubus emas tidak akan berubah, masih duduk di Baseball infield, masih belum bisa menghasilkan apapun. "Anda bisa membelai kubus, tapi itu tidak akan merespons," tulisnya dalam suratnya tahun 2011 kepada pemegang saham Berkshire Hathaway (BRK B).

Jadi, Buffett akan memilih aset produktif dari tumpukan B, lahan pertanian dan Exxon Mobils, di atas kubus emas. Aset produktif, katanya, dapat berupa bisnis baik melalui pembelian saham atau kepemilikan langsung, peternakan dan real estat. "Idealnya, ini aset harus memiliki kemampuan pada waktu inflasi untuk memberikan output yang akan mempertahankan nilai daya belinya sembari membutuhkan investasi modal minimum yang minimal. Farms, real estat, dan banyak bisnis seperti Coca-Cola (KO KOCoca-Cola Co45 45-0. 04% Dibuat dengan Highstock 4. 2. 6 ), IBM (IBM) dan Permen See's sendiri bertemu dengan uji laras ganda, "tulisnya dalam surat tersebut.

Aset ini dapat diubah menjadi setara ekonomi dengan menggunakan teknik penilaian yang benar. Label harga dapat ditetapkan dan tingkat pengembalian dapat ditentukan. Pada akhirnya, dengan berada di hutan yang benar (aset produktif) dan dengan mengevaluasi aset tersebut dengan benar, investor dapat mencapai tingkat pengembalian yang lebih tinggi. Berkshire dan Buffett memilih untuk membeli bisnis secara langsung, tapi ketika mereka tidak bisa, mereka akan membeli potongan bisnis yang cukup besar melalui pembelian saham di perusahaan seperti IBM, American Express.

Mengukur Produktifitas Dengan Metode Penilaian Tradisional

Berkshire dan Buffett lebih memilih untuk membeli bisnis secara langsung, (AXP

AXPAmerican Express Co96 20-0 09% Dibuat dengan Highstock 4. 2. 6 ) dan Coca-Cola. Di dunia Buffett dan Benjamin Graham, ayah dari investasi nilai, investasi saham paling cerdas saat bisnis itu paling mirip dan investor harus memperlakukan pembelian saham seolah mewakili keseluruhan bisnis.

Metrik stok penilaian tingkat tinggi tradisional mencakup rasio harga terhadap pendapatan dan rasio harga terhadap harga. Semua yang lain sama, saham dengan P / E 10 menawarkan nilai lebih dari pada saham dengan P / E 20.

Bisnis

Pengukur penilaian tipikal untuk pembelian bisnis mencakup nilai buku (nilai dari semua aset dikurangi semua hutang), nilai pasar yang sebanding (menggunakan data penjualan terkini dari usaha setara untuk menetapkan harga, serupa dengan analisis pasar yang sebanding yang dilakukan untuk real estat perumahan) dan penilaian tingkat bunga yang mengambil pendapatan bisnis, baik tahun terakhir atau rata-rata dari jumlah tertentu dari tahun-tahun sebelumnya, dan membaginya dengan tingkat kapitalisasi.Tingkat kapitalisasi didasarkan pada risiko dan tingkat pengembalian yang diharapkan. Misalnya, jika toko tukang cukur memiliki pendapatan rata-rata $ 20.000 selama lima tahun terakhir dan ditentukan bahwa tingkat kapitalisasi harus 20%, maka nilai bisnisnya adalah $ 20.000 / 0. 20, atau $ 100.000.

Arus Kas untuk Properti Sewa

Untuk properti sewa, metrik penilaian biasa mencakup analisis pasar yang sebanding (properti hunian biasanya dinilai dengan menggunakan metode ini, dan ini terbukti tidak berguna untuk properti sewaan karena itu tidak memperhitungkan pendapatan); nilai reproduksi, atau biaya untuk mengganti bangunan; pendekatan kapitalisasi pendapatan (sama dengan perhitungan tingkat suku bunga untuk bisnis); perhitungan pengganda sewa kotor dan analisis laporan arus kas bulanan.

Pengganda sewa kotor hanyalah sewa tahunan bruto properti dikalikan dengan faktor yang mewakili potensi "arus kas. "Aturan praktisnya adalah bahwa sebuah properti akan menghasilkan arus kas pada kelipatan tujuh; sebuah properti dengan harga sewa tahunan tahunan sebesar $ 20.000 kemungkinan besar akan menghasilkan arus kas dengan harga $ 140.000 ($ 20.000 x 7). Perhitungan ini berguna untuk menyaring properti untuk analisis lebih lanjut, namun secara holistik sangat tumpul, dan rumusan laba diproyeksikan lebih rinci biasanya dikembangkan. Laporan pendapatan rinci ini mencakup pendapatan sewa, tingkat kekosongan, biaya pengelolaan properti, perbaikan dan pemeliharaan, pekerjaan halaman, aneka, cadangan, pembayaran pinjaman, asuransi dan pajak properti. Penghasilan yang dihasilkan, atau "arus kas", kemudian dibagi dengan uang muka untuk menentukan uang tunai atas pengembalian investasi tunai.

Dua keuntungan utama investasi properti mencakup penggunaan imbal hasil yang meningkat melalui leverage dan penambahan arus kas "phantom" dalam bentuk item penyusutan non tunai. Pengembalian modal yang diinvestasikan adalah metrik yang lebih berguna saat membandingkan properti sewa dengan investasi saham.

Perkebunan Pertanian Produktif

biasanya dihargai dengan menggunakan perhitungan kapitalisasi sewa karena menurut croplife. com, "lebih dari 50% lahan pertanian di Midwest saat ini disewa. "Jadi sebidang tanah pertanian yang menyewakan $ 500 per hektar akan bernilai $ 12,500 per hektar jika tingkat kapitalisasi adalah 4%. ($ 500 / 0. 04). Tingkat kapitalisasi ini didasarkan pada suku bunga jangka panjang.

Menciptakan Ekuivalensi Ekonomi Dengan Menggunakan Model Arus Kas yang Didiskon

Nilai intrinsik sebenarnya dari aset produktif seperti yang dijelaskan dalam surat Buffett pada tahun 1992 kepada pemegang saham Berkshire Hathaway ditetapkan oleh John Burr Williams lebih dari 50 tahun yang lalu di

The Teori Nilai Investasi. "Nilai setiap saham, obligasi atau bisnis saat ini ditentukan oleh arus masuk dan keluar kas - yang didiskontokan pada tingkat bunga yang sesuai - yang dapat diharapkan terjadi selama sisa masa pakai aset tersebut," tulis Williams. Nilai intrinsik ini dapat dihitung dengan menggunakan model arus kas diskonto yang menghasilkan nilai dolar tunggal yang pada gilirannya dapat dibandingkan dengan harga aset saat ini sampai pada tingkat pengembalian.Tingkat pengembalian ini mengubah semua kelas aset kita menjadi setara ekonomi. Harga Penghasilan Pemilik dan Pertumbuhan

Jadi, bagaimana seseorang menentukan semua aliran masuk dan arus keluar yang diperkirakan terjadi selama sisa masa pakai aset? Sederhana: Anda pertama-tama menentukan nilai dasar pendapatan (di dunia Buffett, itu adalah pendapatan pemilik yang merupakan laba bersih ditambah depresiasi dan amortisasi dikurangi pengeluaran barang modal) dan kemudian menumbuhkan nilai ini dengan tingkat pertumbuhan yang masuk akal. Tingkat pertumbuhan tersegmentasi menjadi tahap pertama dan tahap kedua dimana tahap pertama adalah laju pertumbuhan yang diperkirakan akan berlanjut dalam lima sampai 10 tahun ke depan, dan tahap kedua adalah tingkat residual yang diharapkan terjadi setelah pertumbuhan. meruncing ke tingkat yang moderat.

Untuk tahap pertama, tingkat pertumbuhan yang digunakan dapat menjadi tingkat pertumbuhan pendapatan 10 tahun yang bersejarah untuk aset yang bersangkutan. Untuk menentukan tingkat pertumbuhan pendapatan historis dari setiap aset, cukup gunakan nilai waktu perhitungan uang untuk tingkat suku bunga, atau I / Y, dengan menggunakan pendapatan dari 10 tahun yang lalu sebagai nilai sekarang, penghasilan tahun terakhir untuk nilai masa depan dan 10 untuk jumlah tahun. Jika Anda yakin bahwa penghasilan akan berlanjut pada lintasan ini untuk lima sampai 10 tahun ke depan, gunakan angka ini untuk tingkat pertumbuhan tahap pertama.

Untuk tingkat tahap kedua, tingkat residu, pendekatan yang umum adalah dengan menggunakan "tingkat pertumbuhan nominal jangka panjang dalam ekonomi umum negara asal perusahaan." Menurut Robert Hagstrom, penulis

The Warren Buffett Way Misalnya, tingkat pertumbuhan ekonomi jangka panjang di Amerika Serikat adalah 5%. Prediktabilitas adalah kunci dalam menggunakan model arus kas diskonto. Aset yang dimaksud harus memiliki catatan yang konsisten dari pendapatan untuk memproyeksikan pendapatan masa depan dengan tingkat kepercayaan apapun. Selain itu, variabel dalam model itu seperti tombol pada teleskop luar angkasa Hubble: sesuaikan saja tapi sedikit dan Anda melihat alam semesta yang sama sekali berbeda.

Diskon Rate

Tingkat diskonto adalah tingkat yang digunakan untuk mendiskontokan seluruh pendapatan masa depan kembali ke nilai sekarang. Anggap saja sebagai biaya kesempatan untuk berinvestasi pada aset yang ada, alih-alih membeli lahan pertanian, Anda dapat membeli tagihan Treasury. Nilai yang digunakan Buffett adalah tingkat bebas risiko, yang mana adalah tarif T-bill 30 tahun, sekarang sebesar 3%. Yang lain menambah tingkat ini sebagai premi risiko ekuitas yang memperhitungkan risiko. Nilai ini dapat ditemukan di situs Aswath Damodaran, profesor keuangan di New York University. Tingkat sekarang mencapai 6. 12%. Dengan demikian, total tingkat diskonto akan menjadi 9. 12%.

Hitung Nilai Intrinsik

Masukan sebelumnya dimasukkan ke dalam model arus kas terdiskonto, dan nilai sekarang bersih dari semua arus kas masa depan dihitung. Nilai sekarang bersih adalah nilai intrinsik dari aset, dan dapat dibandingkan dengan harga jualnya - apakah itu harga saham, label harga dari bisnis, label harga pada bangunan atau harga per hektar - untuk menentukan margin keamanan

Margin of Safety

Seperti yang didefinisikan oleh mentor Buffett, Benjamin Graham, margin of safety adalah selisih antara harga aset saat ini dan nilai intrinsik yang dihitung dari aset. Marjin keamanan bisa dipikirkan seperti ini: Jika Anda perlu membangun jembatan yang akan digunakan oleh truk seberat 50.000 ton, maka bangunlah jembatan yang akan menampung truk seberat 100.000 ton. Batas keamanan yang besar memberikan jaring pengaman untuk kesalahan dan penyimpangan dalam perhitungan nilai intrinsik. Menurut Buffett, tiga kata terpenting dalam investasi adalah margin of safety.

Margin of safety dapat ditemukan dengan membagi nilai intrinsik yang dihitung aset dengan harga aset dan mengurangkan 1. Semua yang lain sama, aset dengan margin keamanan 75% memiliki jaring pengaman yang jauh lebih luas daripada aset dengan margin keamanan 25%.

Untuk mengetahui tingkat pengembalian aset, Anda cukup mengubah tingkat diskonto dalam model arus kas diskon sampai nilai intrinsik yang dihitung sama dengan harga jual aset. Misalnya, jika nilai intrinsik American Express dihitung menjadi $ 172. 08 per saham dengan menggunakan tingkat diskonto 9. 12% dan harga saat ini adalah $ 71. 73, kemudian menyesuaikan tingkat diskonto menjadi 14. 6% akan menghasilkan nilai intrinsik sebesar $ 71. 73 yang sama dengan harga jual. Ini berarti bahwa berdasarkan model yang dibangun bahwa investor American Express dapat mengharapkan tingkat pengembalian tahunan sebesar 14,6%. Tingkat pengembalian ini membuat perbandingan yang mudah di seluruh kelas aset dan memfasilitasi penyebaran modal secara efektif. Jadi, apakah outputnya adalah Coca-Cola, coklat, ruang hidup atau kapas, model arus kas diskon mengurangi aset yang berbeda terhadap ekuivalen ekonomi.

Seekor Burung di Tangan

Menurut Buffett dalam surat tahunannya 2000 kepada para pemegang saham, formula untuk menilai semua aset yang John Burr Williams tentukan di

Teori Nilai Investasi

telah diidentifikasi dengan benar oleh Aesop di 600 B. C- "Seekor burung di tangan berharga dua di semak-semak. "Aksioma itu perlu dimodifikasi dengan empat pertanyaan: Seberapa pasti Anda bahwa burung-burung itu ada di semak-semak, kapan akan muncul, berapa yang akan terjadi dan berapa tingkat bunga bebas risiko? (Hasil pada U. S. T-bills jangka panjang.) Semua variabel ini ditangkap dalam model arus kas diskonto. "Jika Anda bisa menjawab ketiga pertanyaan ini, Anda akan tahu nilai maksimum semak dan jumlah maksimum burung yang Anda miliki sekarang yang harus ditawarkan untuk itu. Dan, tentu saja, tidak secara harfiah berpikir burung. Pikirkan dolar, "Buffett menulis dalam surat pemegang saham. Undang-undang ini menurut Buffett tidak dapat diubah, berlaku untuk" pengeluaran untuk peternakan, royalti minyak, obligasi, saham, tiket lotre, dan pabrik …. Hanya memasukkan yang benar angka, dan Anda bisa memberi peringkat daya tarik dari semua kemungkinan penggunaan modal di seluruh alam semesta, "tulis Buffett. Garis Bawah

"Apakah mata uang seabad dari sekarang didasarkan pada emas, kulit kerang, gigi hiu, atau selembar kertas (seperti sekarang), orang akan bersedia menukarkan beberapa menit dari waktu mereka sehari-hari. persalinan untuk Coca-Cola atau beberapa kacang tanah yang rapuh.Ke depan populasi U. S. akan memindahkan lebih banyak barang, mengkonsumsi lebih banyak makanan, dan membutuhkan lebih banyak ruang hidup daripada sekarang. Orang selamanya akan menukarkan apa yang mereka hasilkan untuk apa yang orang lain hasilkan, "tulis Buffett dalam surat pemegang saham tahun 2011. Seperti yang berhubungan dengan investor perorangan, mengidentifikasi aset produktif ini di atas sebuah kubus emas dan menguasai model yang mengubahnya menjadi persamaan ekonomi mengarah pada nilai intrinsik. Itu mengarah pada margin keselamatan yang mengarah pada tingkat pengembalian yang lebih tinggi.