Dua tipe dasar pinjaman hipotek untuk pembeli rumah dianggap adalah hipotek fixed-rate dan variable-rate. KPR fixed-rate sederhana dan mudah: Tingkat bunga, dan oleh karena itu pembayaran bulanan, ditetapkan untuk seluruh masa pinjaman pada saat pinjaman dilakukan. Hipotek tingkat rendah, juga dikenal sebagai hipotek tingkat adjustable (ARM), berbeda dengan tingkat suku bunga yang dikenakan pada peminjam, dan sesuai dengan jumlah pembayaran bulanan, perubahan selama jangka waktu pinjaman.

KPR variabel-tingkat mulai dengan tingkat bunga tetap yang dikenakan untuk periode tertentu pada awal pinjaman, biasanya tiga, lima atau tujuh tahun. Misalnya, tingkat awal pada tingkat kredit variabel 7/1 berlaku untuk tujuh tahun pertama masa pinjaman, setelah itu tarif disesuaikan satu kali per tahun. Penyesuaian suku bunga periodik dihitung dengan menggunakan suku bunga acuan seperti London Interbank Offered Rate (LIBOR), ditambah premi berdasarkan premi biasa pemberi pinjaman dan kelayakan kredit peminjam. Beberapa tingkat variabel hipotek disesuaikan setiap tahun, beberapa penyesuaian setiap enam bulan, dan beberapa bahkan sesuaikan sesering bulanan. Perubahan tingkat suku bunga mengubah jumlah pembayaran bulanan.

Keuntungan yang menarik banyak peminjam ke hipotek tingkat variabel adalah tingkat suku bunga awal yang dibebankan pada bagian pertama pinjaman biasanya lebih rendah daripada suku bunga terbaik yang tersedia pada tingkat bunga tetap yang sebanding. Dengan tingkat awal yang persentase poin atau lebih rendah, peminjam dapat menghemat sejumlah besar uang dan membayar secara substansial lebih banyak jumlah pinjaman pokok selama bagian awal hipotek tingkat variabel. Namun, ada potensi kerugian yang signifikan terhadap hipotek tingkat variabel yang harus dipertimbangkan peminjam.

Pembayaran Mendadak Meningkat

Risiko utama dengan tingkat suku bunga variabel adalah bahwa kenaikan suku bunga yang tajam dapat menyebabkan peminjam tiba-tiba melihat kenaikan pembayaran bulanan yang begitu besar sehingga dia tidak mampu membayar pembayaran. Faktor utama dalam memicu krisis keuangan tahun 2008 adalah sejumlah besar peminjam hipotek dengan tingkat suku bunga dipukul dengan kenaikan gaji bulanan yang terlalu curam bagi mereka untuk mampu, menyebabkan kegagalan pembayaran pinjaman hipotek secara luas.

Untuk memberikan gambaran bagaimana jumlah pembayaran bulanan dapat meningkat bila hipotek tingkat variabel disesuaikan, pembayaran bulanan pada pinjaman hipotek sebesar $ 160.000 pada bunga 3. 5% adalah sekitar $ 700 per bulan. Jika tingkat bunga meningkat menjadi 8. 5%, pembayaran bulanan hampir dua kali lipat, melonjak menjadi lebih dari $ 1, 200 sebulan.

Penyesuaian tingkat awal yang terjadi pada hipotek tingkat variabel biasanya yang terbesar, karena menyesuaikan dengan perubahan tingkat suku bunga yang telah terjadi selama beberapa tahun.Penyesuaian di masa depan dilakukan secara lebih sering, bila tarif tidak mungkin berubah secara substansial.

Salah satu cara untuk mengurangi risiko tingkat suku bunga potensial adalah dengan memperoleh pinjaman dengan tingkat suku bunga bervariasi, dengan batas maksimum yang ditetapkan pada tingkat bunga, atau pembayaran bulanan, dapat meningkat pada satu penyesuaian. Beberapa tingkat suku bunga hipotek juga memiliki batas batas pada jumlah total dimana tingkat bunga dapat meningkat selama masa pinjaman. Namun, peminjam perlu membaca hasil cetak yang bagus, karena kadang-kadang topi tidak berlaku untuk penyesuaian tingkat awal, yang membawa risiko tingkat bunga paling tinggi.

Persyaratan Pinjaman yang Sulit Dikenal

Karena hipotek tingkat variabel lebih kompleks daripada pinjaman dengan suku bunga tetap, akan sulit bagi peminjam untuk memahami persyaratan pinjaman yang tepat. Pemberi pinjaman hipotek memiliki banyak fleksibilitas mengenai elemen pinjaman, seperti topi, tolok ukur yang digunakan untuk penyesuaian dan marjin premi. Hal ini relatif mudah bagi peminjam untuk tidak memahami persyaratan pinjaman yang rumit dan saling terkait, yang dapat menyebabkan perubahan pembayaran bulanan yang tidak terduga dan bermasalah. Salah satu contohnya, seperti yang disebutkan di atas, adalah contoh di mana peminjam percaya bahwa dia terlindungi dari kenaikan pembayaran bulanan yang besar dengan kenaikan pada kenaikan per penyesuaian, namun dia gagal memperhatikan bahwa batas tersebut tidak berlaku untuk penyesuaian suku bunga awal.

Pinjaman Amortisasi Negatif

Salah satu risiko dengan beberapa tingkat suku bunga hipotek adalah pinjaman amortisasi negatif, yang merupakan situasi di mana peminjam dapat benar-benar berakhir karena harus membayar pinjaman selama bertahun-tahun daripada yang dia lakukan pada awal dari pinjaman Alasan untuk ini biasanya karena pinjaman memiliki batas pada jumlah pembayaran bulanan yang dapat meningkat, namun batas tersebut tidak sesuai dengan jumlah tingkat bunga yang diperbolehkan untuk meningkat. Hal ini menyebabkan situasi di mana jumlah pembayaran bulanan tidak mencakup semua bunga karena pinjaman. Sisanya kemudian ditambahkan ke total hutang peminjam, saldo pokok, sehingga peminjam harus membayar bunga atas bunga.