Tujuh tahun setelah krisis penyitaan melorot, Citigroup (C CCitigroup Inc73. 80-0. 34% Dibuat dengan bahan baku 4. 2. 6 ) sedang mempersiapkan apa yang disebut "shock pembayaran" dalam $ 26 nya. 1 miliar portofolio ekuitas rumah bergulir.

Peminjam yang telah membayar hanya bunga sekitar $ 16 miliar dalam pinjaman ekuitas rumah bergulir karena amortisasi antara tahun 2015 dan 2017 akan melihat pembayaran mereka meningkat rata-rata sekitar $ 360 per bulan - kenaikan 165% , menurut laporan pendapatan kuartal kedua Citi.

Berdasarkan persyaratan pinjaman, peminjam membayar bunga hanya untuk 10 tahun pertama. Untuk 10 berikutnya, peminjam membayar pokok dan bunga, yang biasanya bervariasi, sehingga pembayaran akan meningkat lebih tinggi lagi jika Federal Reserve menaikkan suku bunga. Pinjaman biasanya diamortisasi selama 20 tahun, bukan amortisasi 30 tahun untuk sebagian besar pinjaman rumah.

Citi - dan industri perbankan - sejauh ini telah menghindari perkiraan peledakan jalur ekuitas rumah dari pinjaman kredit. (Untuk pembacaan yang terkait, lihat:

Memilih Pinjaman Home-Equity atau Jalur Kredit . Pinjaman yang Lebih Baik Dimulai untuk Reset

Salah satu faktor, setidaknya di Citi, mungkin bahwa perputaran Pinjaman ekuitas rumah yang jatuh tempo sebelum tahun 2015 cenderung lebih kuat daripada kelompok yang melakukan amortisasi antara tahun 2015 dan 2017. Dari pinjaman yang akan diamortisasi tersebut, kira-kira $ 1. 2 miliar, atau 11%, telah menggabungkan rasio pinjaman terhadap nilai lebih dari 100% per 30 Juni 2015, menurut laporan kuartal kedua.

Amerika Utara Home Equity Lines of Amortization Kredit - Citigroup

Dalam miliaran dolar pada 30 Juni 2015

Sumber: Citigroup

Faktor lain, seperti dilaporkan dalam The Washington Post , mungkin industri tersebut telah secara efektif memberi tahu peminjam yang akan dikirim ulang dan memberi mereka sejumlah opsi, dalam ekonomi yang menguat, untuk membiayai atau merestrukturisasi pinjaman. Sepertinya itulah yang dihitung Citi.

"Citi terus memantau HELOC kami mengatur ulang risiko secara ketat dan telah mengambil tindakan tambahan untuk mengimbangi potensi risiko," Mark Rodgers, direktur urusan publik Citi mengatakan dalam sebuah pernyataan e-mail kepada Investopedia. "Tindakan ini termasuk pembentukan program penjangkauan peminjam untuk menyediakan pendidikan risiko tambahan, pembentukan unit mitigasi risiko reset dan program proaktif untuk menghubungi peminjam berisiko tinggi. Kami dapat menunda pengumpulan bunga atas sebagian pokok pinjaman sampai akhir semester, seperti yang sering kami lakukan untuk modifikasi hipotek standar. Kami percaya bahwa kami cukup memadai dan tepat dan akan terus mempertimbangkan dampak potensial dalam menentukan tunjangan cadangan kerugian pinjaman. "

Namun, laporan tahunan perusahaan mengatakan bahwa untuk banyak pilihan peminjamnya akan sedikit.(Untuk pembacaan yang terkait, lihat:

Pinjaman Ekuitas Rumah Tangga vs. HELOC: Perbedaannya .) Posisi 'peminjam yang tinggi dari pinjaman ke nilai, serta biaya dan ketersediaan opsi refinancing, dapat membatasi kemampuan peminjam untuk membiayai kembali HELC Revolving mereka (jalur ekuitas rumah dari kredit) karena pinjaman ini mulai diatur ulang, "menurut laporan tahunan Citi. Citi sendiri berada di kapal yang sama, karena ada pasar yang terbatas bagi kreditur untuk menjual pinjaman ekuitas rumah nakal, serta program modifikasi pinjaman yang lebih sedikit.

Akibatnya, "Kemampuan Citi untuk mengurangi kenakalan atau kehilangan kredit bersih dalam portofolio pinjaman ekuitas rumah di Citi Holdings, apakah berdasarkan kemerosotan kinerja kredit yang mendasarinya dari pinjaman ini, penyetelan HELC Revolving … atau sebaliknya, lebih terbatas dibandingkan dengan hipotek perumahan pertama, "kata Citi dalam kuorasi kuartalan terakhirnya.

Pelanggan Citi bukan satu-satunya yang menghadapi pengaturan ulang. Sementara beberapa analis telah mendukung prediksi sebelumnya tentang garis ekuitas rumah dari pukulan kredit, yang lain bersikeras bahwa pinjaman tersebut merupakan krisis yang akan segera terjadi. Misalnya, "Trouble Ahead: Gelombang pasang HELOC menyetel ulang untuk dipukul," HousingWire memperingatkan pada bulan April.

Sekitar 3. 2 juta garis kredit ekuitas rumah dengan nilai total $ 158 miliar masih terbuka dan belum diatur ulang antara tahun 2015 dan 2018, menurut Realty Trac. Lebih dari separuh jalur kredit tersebut, sekitar 1. 8 juta, berada pada properti yang "berada di bawah air," yang berarti rasio gabungan pinjaman terhadap nilai dari semua pinjaman yang diperoleh yang dijamin oleh properti adalah 125% atau lebih tinggi.

Snapshot Risiko untuk Bank Lain

Tiga garis ekuitas ekuitas kreditor kredit terbesar adalah Wells Fargo (WFC

WFCWells Fargo & Co56 18-0 30% Dibuat dengan Highstock 4. 2. 6 >), Bank of America (BAC BACBank of America Corp27, 75-0 25% Dibuat dengan Highstock 4. 2. 6 ) dan JPMorgan Chase (JPM JPMJPMorgan Chase & Co100. 78-0. 62% Dibuat dengan bahan baku 4. 2. 6 ), menurut Fitch. Di JPMorgan, peminjam memiliki opsi untuk membayar 1% dari saldo sebelum pinjaman diamortisasi atau melakukan pembayaran bunga hanya berdasarkan indeks variabel, biasanya suku bunga dasar kredit.

JPMorgan mengharapkan sekitar $ 14 miliar pinjaman untuk diamortisasi, dimulai pada akhir 2015. Bank tersebut mengharapkan pinjaman $ 7 miliar lagi untuk diselesaikan baik ketika peminjam membayar di muka atau bank menagihnya off. "Perusahaan mengelola risiko HELOC (garis ekuitas ekuitas rumah) selama periode bergulir mereka dengan menutup atau mengurangi garis undrawn sejauh diizinkan oleh undang-undang saat peminjam memamerkan kerusakan material dalam profil risiko kredit mereka," menurut Laporan kuartalan JPMorgan 30 Juni.

"Faktor-faktor tertentu, seperti perkembangan masa depan baik tingkat pengangguran maupun harga rumah, dapat memiliki dampak signifikan terhadap kinerja pinjaman ini," menurut laporan tersebut. Di Bank of America, total garis ekuitas rumah dari portofolio kredit telah menyusut menjadi $ 70.3 miliar pada 30 Juni 2015, turun dari $ 74. 2 miliar pada 31 Desember 2014. Bank mengaitkan bahwa, sebagian, kepada nasabah menutup rekening mereka.

Wells Fargo mengumumkan pada tahun 2014 bahwa pihaknya akan merombak pinjaman sehingga jalur ekuitas ekuitas baru tidak lagi memiliki periode pembayaran bunga saja. "Produk tersebut harus dirancang untuk melindungi konsumen dalam jangka panjang," Brad Blackwell , seorang eksekutif hipotek di Wells Fargo, mengatakan kepada The Wall Street Journal. "Kami mengambil langkah ini bukan hanya karena ini adalah hal yang benar untuk dilakukan bagi pelanggan kami, namun karena kami ingin memimpin industri ini ke produk yang lebih bertanggung jawab." menambahkan, "Kami ingin memperbaiki kekurangan pada produk yang menyebabkan pembayaran meningkat dengan cepat." (Untuk yang lebih, lihat:

Bahan Bakar Yang Mengembalikan Limbah Subprime

. Garis Bawah > Citi telah merinci risikonya, namun bank lain mungkin sama rentannya. Gelombang default industri pada total ekuitas sebesar $ 158 miliar yang akan diresmikan sampai 2017 tetap merupakan kemungkinan nyata.