Berbagai jenis hipotek yang membingungkan mungkin tersedia, tapi bagi kebanyakan pembeli rumah, hanya ada satu praktik.

KPR tetap 30 tahun secara praktis merupakan pola dasar Amerika, pai apel dari instrumen keuangan. Ini adalah jalan yang ditempuh generasi Amerika untuk kepemilikan rumah pertama kali. Menurut Asosiasi Hipotek Bankir, mayoritas orang yang mengajukan hipotek mengajukan hipotek 30 tahun. Tetapi banyak dari pembeli tersebut mungkin lebih baik dilayani jika mereka memilih untuk menaikkan suku bunga tetap 15 tahun; 30 tahun lebih muda, dan kurang populer, saudara kandung. Pinjaman tersebut secara struktural serupa - perbedaan utamanya adalah istilahnya. (Lihat juga, Panduan Membeli Rumah di U. S. )

Pinjaman jangka pendek berarti pembayaran bulanan yang lebih tinggi, yang membuat hipotek 15 tahun tampak kurang terjangkau. Tapi, faktanya, istilah yang lebih pendek membuat pinjaman lebih murah di beberapa bidang - selama masa pinjaman penuh, hipotek 30 tahun akan menghabiskan biaya lebih dari dua kali lipat opsi 15 tahun.

Bagaimana Term Mempengaruhi Biaya

Pengemudi utama dengan biaya lebih tinggi adalah waktu. KPR hanyalah jenis pinjaman berjangka tertentu - yang dijamin oleh properti riil - dan dalam pinjaman berjangka, peminjam membayar bunga yang dihitung setiap tahun terhadap saldo pinjaman yang terutang. Baik tingkat suku bunga dan pembayaran bulanan tetap.

Karena pembayaran bulanannya tetap, porsi tersebut akan membayar bunga dan porsinya akan membayar perubahan pokok dari waktu ke waktu. Pada awalnya, karena saldo pinjamannya sangat tinggi, sebagian besar pembayaran bunga. Tapi seiring saldo semakin kecil, bagian minat pembayaran juga menurun, dan pembagian saham meningkat. (Untuk penjelasan lebih lanjut, lihat tutorial Investopedia Hipotek Dasar .)

Dalam pinjaman 30 tahun, tentu saja, keseimbangan itu menyusut lebih lambat - secara efektif, Anda menyewa uang dengan jumlah yang sama lebih dari dua kali lebih lama. (Ini lebih dari dua kali lebih lama, bukan hanya dua kali lebih lama, karena dalam hipotek 30 tahun, saldo pokok tidak turun sama cepatnya dengan pinjaman 15 tahun.) Bila tingkat suku bunga adalah 4% , peminjam benar-benar membayar hampir 2. 2 kali lebih banyak bunga untuk meminjam jumlah pokok yang sama lebih dari 30 tahun dibandingkan dengan pinjaman 15 tahun.

Perbedaan Suku Bunga

Selain itu, karena pinjaman 15 tahun kurang berisiko bagi bank daripada pinjaman 30 tahun, dan karena biaya bank lebih sedikit untuk membuat pinjaman jangka pendek daripada pinjaman jangka panjang, konsumen membayar lebih rendah suku bunga pada hipotek 15 tahun - dari seperempat persen ke persentase penuh (atau titik) kurang. Dan lembaga yang didukung pemerintah yang membiayai sebagian besar hipotek mengenakan biaya tambahan, yang disebut penyesuaian tingkat harga pinjaman, yang membuat hipotek 30 tahun lebih mahal.

Fannie Mae dan Freddie Mac menagih penyesuaian harga kepada peminjam yang memiliki nilai kredit lebih rendah atau menurunkan lebih sedikit uang.

"Beberapa penyesuaian harga tingkat pinjaman yang ada pada 30 tahun tidak ada pada 15 tahun," kata James Morin, wakil presiden senior pinjaman ritel di Norcom Mortgage di Avon, Conn. Kebanyakan orang, menurut untuk Morin, gulung biaya ke hipotek mereka untuk tingkat yang lebih tinggi daripada membayar mereka langsung.

Bayangkan, pinjaman $ 300.000, tersedia sebesar 4% selama 30 tahun atau di 3. 25% selama 15 tahun. Efek gabungan dari amortisasi yang lebih cepat dan tingkat bunga yang lebih rendah berarti bahwa meminjam uang hanya 15 tahun akan menghabiskan biaya $ 79, 441, dibandingkan dengan $ 215, 609 selama 30 tahun, atau hampir dua pertiga lebih sedikit.

Gosoknya, tentu saja, adalah pembayaran bulanan. Harga untuk menghemat begitu banyak uang dalam jangka panjang adalah pengeluaran bulanan yang jauh lebih tinggi: Pembayaran pada pinjaman 15 tahun hipotetis kami adalah $ 2, 108, atau hampir 50% lebih banyak daripada pembayaran bulanan untuk pinjaman 30 tahun ($ 1, 432).

Jika Anda ingin pensiun

Jika Anda mampu membayar pembayaran yang lebih tinggi, Anda berminat untuk mendapatkan pinjaman yang lebih pendek, terutama jika Anda mendekati masa pensiun saat Anda akan bergantung pada penghasilan tetap.

Bagi beberapa ahli, mampu membayar pembayaran yang lebih tinggi termasuk memiliki dana hujan yang tersimpan - menurut Bob Walters, kepala ekonom untuk Quicken Loans, penghematan cairan Anda seharusnya mencapai pendapatan minimal satu tahun. Apa perencana keuangan seperti tentang hipotek 15 tahun adalah bahwa ia secara efektif "dipaksa menabung," dalam bentuk ekuitas dalam aset yang biasanya dihargai. (Meskipun seperti ekuitas lainnya, rumah naik dan turun nilainya.)

Timbang Tujuan Pensiun Perguruan Tinggi dan Pensiun

Ada beberapa contoh di mana peminjam memiliki insentif untuk menyelamatkan dan menginvestasikan uang itu di tempat lain, seperti dalam akun 529 untuk uang sekolah atau rekening pensiun 401 (k), di mana pemberi kerja sesuai dengan kontribusi peminjam. Dan dengan tingkat bunga hipotek yang sangat rendah, peminjam dapat, secara teori, memilih untuk meminjam dengan catatan 30 tahun, dan menginvestasikan selisih antara jumlah pembayaran bulanan yang lebih rendah dan jumlah yang lebih tinggi yang akan dibayarkannya setiap bulan pada 15 tahun hipotek.

Misalnya, pada contoh sebelumnya, pembayaran bulanan pinjaman 15 tahun adalah $ 2, 108, dan pembayaran bulanan pinjaman 30 tahun adalah $ 1, 432. Seorang peminjam dapat menginvestasikan selisih $ 676 di tempat lain.

Kalkulasi back-of-the-amplop adalah berapa (atau apakah) pengembalian investasi luar, dikurangi pajak keuntungan modal yang Anda berutang padanya, melebihi tingkat suku bunga hipotek, setelah memperhitungkan bunga hipotek deduksi. (Untuk seseorang yang menggunakan kaos pajak 25%, deduksi tersebut dapat mengurangi tingkat bunga hipotek efektif dari, katakanlah, 4% sampai 3%.)

Langkah ini memerlukan kecenderungan risiko, menurut Shashin Shah, sebuah perencana keuangan bersertifikat di Dallas, karena peminjam harus berinvestasi pada saham volatile.

"Saat ini tidak ada investasi pendapatan tetap yang akan menghasilkan pengembalian yang cukup tinggi untuk membuat karya ini," kata Shah.Ini juga mengharuskan disiplin untuk secara sistematis menginvestasikan setara dengan perbedaan bulanan dan waktu untuk fokus pada investasi, yang menurut Shah, kebanyakan orang kekurangan.

(Untuk pertimbangan khusus tentang mendapatkan hipotek di berbagai tahap kehidupan, lihat Mendapatkan Hipotek di usia 20an dan Mendapatkan Hipotek di usia 50an .

Opsi Terbaik-Kedua-Dunia?

Sebagian besar peminjam ternyata juga kekurangan - atau paling tidak menganggapnya kekurangan - sarana untuk melakukan pembayaran lebih tinggi yang dipersyaratkan oleh hipotek 15 tahun. Tapi ada solusi sederhana bagi peminjam 30 tahun untuk menarik sebagian besar tabungan hipotek yang lebih pendek: Cukup lakukan pembayaran lebih besar dari jadwal 15 tahun untuk hipotek 30 tahun Anda, dengan asumsi hipotek tidak memiliki penalti di muka.

Anda berhak untuk mengarahkan pembayaran ekstra kepada kepala sekolah, dan jika Anda melakukan pembayaran secara konsisten, Anda akan membayar uang jaminan tersebut dalam waktu 15 tahun. Jika waktu semakin ketat, Anda selalu dapat kembali ke pembayaran normal jadwal pembayaran 30 tahun yang normal.

(Lihat juga Pro dan Kontra Dari Mortgage 15 Tahun dan Pro dan Kontra Hipotek 30 Tahun.

Garis Bawah

Banyak pembeli akan akan terlayani dengan baik jika mereka memilih hipotek tingkat bunga 15 tahun dan bukan hipotek 30 tahun. Suku bunga yang lebih rendah dan jangka pendek berarti Anda akan membayar lebih sedikit untuk pinjaman Anda. Lakukanlah matematika di bawah ini dengan menggunakan kalkulator hipotek Investopedia.

Dan seperti Shah katakan: "Tidak ada satu klien pun yang kita miliki yang telah membayar rumah mereka yang pernah merasa buruk tentang hal itu. "Gesekan adalah pembayaran bulanan yang lebih tinggi, dan masuk akal untuk menimbang nilai hipotek yang lebih murah daripada prioritas penghematan lainnya seperti kuliah, pensiun dan dana hujan.

(baca 6 Tips Untuk Mendapatkan Hipotek yang Disetujui dan Hipotek: Berapa Banyak yang Bisa Anda Miliki? )