Ada dua institusi kolosal di industri hipotek Amerika Serikat: Fannie Mae dan Freddie Mac. Kebanyakan orang pernah mendengarnya, tapi sedikit yang mengerti apa yang mereka lakukan atau peran penting yang mereka mainkan dalam membiayai kepemilikan rumah Amerika. Juga kebanyakan orang tidak mengerti potensi risiko sistematis yang mereka hadapi terhadap keseluruhan sistem keuangan kita. Pada artikel ini kita akan membahas apa yang mereka lakukan, status perusahaan yang disponsori pemerintah mereka (GSE), misi publik mereka dan bagaimana keuntungannya. Kami kemudian akan mengeksplorasi bahaya raksasa ini dapat menyebabkan pasar hipotek U. S. jika mereka gagal mengelola risiko mereka secara efektif. Ingat, saat raksasa jatuh, petanilah yang tersandung.

Apa yang Mereka Lakukan
Fannie Mae dan Freddie Mac membeli dan menjamin hipotek melalui pasar hipotek sekunder. Mereka tidak berasal atau layanan hipotek.

Pencipta hipotek menjual hipotek langsung ke Fannie Mae dan Freddie Mac, atau menukar kolam hipotek dengan mereka sebagai pengganti sekuritas berbasis mortgage (mortgage-backed securities / MBSs) yang didukung oleh hipotek yang sama namun membawa jaminan tambahan pembayaran tepat waktu pokok dan bunga untuk pemegang keamanan. Ketika pencipta hipotek menjual hipotek kepada Fannie Mae atau Freddie Mac, atau menjual MBS yang telah dikeluarkan kembali kepada mereka, pada gilirannya akan membebaskan dana yang digunakan untuk memulainya dari hipotek sehingga penggagasnya kemudian dapat menciptakan hipotek yang lebih banyak lagi. Fannie Mae dan Freddie Mac juga banyak berinvestasi di MBS mereka sendiri dalam portofolio yang mereka duga.

Singkatnya, mereka memfasilitasi arus uang dari Wall Street ke Main Street.

LIHAT: Di Balik Layar Mortgage Anda

Perusahaan Pemberian Bantuan oleh Pemerintah
Fannie Mae dan Freddie Mac adalah GSEs. Keduanya diciptakan oleh tindakan Kongres; Fannie Mae pada tahun 1938, dan Freddie Mac pada tahun 1970. Keduanya adalah perusahaan publik yang disewa untuk melayani misi publik. Saham mereka diperdagangkan di NYSE dengan simbol FNM dan FRE. Sementara mereka adalah perusahaan publik, karena piagam mereka, mereka memiliki hubungan berikut dengan Pemerintah Federal:

• Kedua perusahaan memiliki dewan direksi terdiri dari 18 anggota, lima di antaranya ditunjuk oleh presiden Amerika Serikat.
• Untuk mendukung likuiditas mereka, sekretaris Departemen Keuangan diberi wewenang, namun tidak diharuskan, untuk membeli sampai $ 2. 25 miliar sekuritas dari masing-masing perusahaan.
• Kedua perusahaan dibebaskan dari pajak negara bagian dan lokal.

Karena hubungan ini, pasar cenderung percaya bahwa sekuritas yang dikeluarkan oleh Fannie Mae dan Freddie Mac membawa jaminan tersirat dari pemerintah U. S.. Dengan kata lain, pasar percaya bahwa jika ada yang salah di Fannie Mae atau Freddie Mac, pemerintah U. S. akan masuk untuk menyelamatkan mereka.Jaminan implisit ini tercermin dari seberapa murah mereka dapat mengakses dana. Fannie Mae dan Freddie Mac mampu mengeluarkan hutang perusahaan, yang dikenal sebagai "surat utang badan", dengan imbal hasil yang lebih rendah dari institusi lainnya.

Tujuan Umum dan Misi Fannie Mae's dan Freddie Mac
Menurut piagam mereka, tujuan umum Fannie Mae dan Freddie Mac adalah untuk memfasilitasi aliran dana hipotek dengan biaya rendah.

Piagam mereka meliputi:

• Fokus tunggal mereka adalah pasar hipotek perumahan. Mereka mungkin tidak masuk ke lini bisnis yang tidak terkait atau menghentikan dukungan untuk pasar hipotek perumahan.
• Hipotek yang mereka beli dan garansi harus di bawah jumlah yang ditentukan oleh Kantor Pengawasan Perumahan Federal Perumahan (OFHEO).
• Mereka dilarang memasuki bisnis perusahaan pembiayaan perumahan lainnya - asal usul hipotek, misalnya.
• Mereka harus memenuhi tujuan tahunan yang ditetapkan oleh Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD). Tujuan ini berpusat pada perumahan dan perumahan berpenghasilan rendah dan sedang bagi kaum minoritas.
• Mereka tunduk pada persyaratan modal berbasis risiko dan minimum dan ujian tahunan oleh OFHEO.

Situs Freddie Mac menyatakan bahwa misinya adalah untuk menyediakan likuiditas, stabilitas, dan keterjangkauan ke pasar perumahan. Situs Fannie Mae menyatakan bahwa misinya adalah untuk memperluas perumahan yang terjangkau dan membawa modal global ke masyarakat lokal untuk melayani pasar perumahan U. S.. (Untuk terus membaca tentang real estat, lihat Berinvestasi di Real Estat , Transaksi Real Estat Cerdas dan Menjelajahi Investasi Real Estat .)

Profit- Perusahaan yang Didorong dengan Misi Publik
Jangan salah - Fannie Mae dan Freddie Mac didorong oleh keuntungan, seperti yang diminta oleh pemegang saham mereka. Sambil memenuhi misi publik mereka, mereka memperoleh keuntungan dengan dua cara utama: menjamin pendapatan fee dan portofolio tetap.

1. Pertama, mari kita lihat pendapatan biaya penjaminan, atau "biaya g". Fannie Mae dan Freddie Mac mempertahankan persentase tertentu dari setiap pembayaran hipotek untuk setiap hipotek yang mereka berikan untuk pembayaran pokok dan bunga tepat waktu kepada pemegang saham MBS (investor). Misalnya, setiap pembayaran hipotek bulanan dapat dipecah menjadi pokok dan bunga.

   Pokok dan bunga, seperti yang dikumpulkan oleh petugas hipotek, dilewatkan ke salah satu dari dua perusahaan tersebut, katakanlah Fannie Mae. Fannie Mae kemudian melewati kepala sekolah dan minat bersama pemegang keamanan yang didukung hipotek; Namun, ia menyimpan persentase tertentu dari bunga tersebut sebagai biaya penjaminan - biasanya antara 0. 12% dan 0. 50% per tahun. Anggap itu sebagai polis asuransi. Mudah-mudahan Fannie Mae mengumpulkan lebih banyak pendapatan fee guarantee daripada membayar kepada pemegang sekuritas berbasis mortgage karena default peminjam. Ini adalah polis asuransi yang sangat besar. Pada akhir tahun 2006, kedua perusahaan memiliki jaminan kredit sebesar $ 2. 9 triliun MBSs, menurut Menteri Keuangan Robert K. Steel (15 Maret 2007 Kesaksian sebelum U.S. House Financial Services Committee on GSE Reform).

2. Kedua, Fannie Mae dan Freddie Mac memiliki portofolio pinjaman hipotek dan MBS yang sangat besar. Mereka berinvestasi secara besar-besaran - dan sekuritas masing-masing. Karena jaminan Federal tersirat mereka, seperti yang telah dibahas sebelumnya, mereka dapat mengeluarkan hutang dengan imbal hasil yang lebih rendah daripada perusahaan lain untuk mendanai portofolio yang mereka simpan. Dengan kata lain, mereka dapat memperoleh spread pada portofolio mereka yang berpotensi lebih besar daripada institusi lain karena keuntungan pendanaan ini. Mengatakan ukuran portofolio mereka sangat besar adalah sebuah pernyataan yang meremehkan. Pada tahun 2006, portofolio hipotek gabungan kedua perusahaan tersebut adalah $ 1. 4 triliun, lagi menurut Steel (15 Maret 2007).

Pengawasan Fannie Mae dan Freddie Mac
Fannie Mae dan Freddie Mac diatur oleh OFHEO dan HUD. OFHEO mengatur keamanan dan kesehatan finansial Fannie Mae dan Freddie Mac, termasuk menerapkan, menegakkan dan memantau standar modal mereka dan membatasi ukuran portofolio yang mereka simpan. OFHEO juga menetapkan batas pinjaman sesuai tahunan. HUD memiliki tanggung jawab untuk misi perumahan Fannie Mae dan Freddie Mac. Semua program pinjaman baru yang dapat mereka ikuti (pembelian dan / atau garansi) harus disetujui oleh HUD. Selain itu, HUD menetapkan tujuan tahunan untuk Fannie Mae dan Freddie Mac untuk melaksanakan misi perumahan mereka. Tujuan ini berpusat pada perumahan dan perumahan berpenghasilan rendah dan menengah untuk kaum minoritas.

Terlalu Banyak Risiko Terkonsentrasi di Dua Perusahaan dengan Federal Ties?
Tidak ada keraguan bahwa Fannie Mae dan Freddie Mac memainkan peran penting dalam sistem pembiayaan perumahan kita. Namun, ada bahaya untuk memiliki begitu banyak risiko terkonsentrasi hanya di dua perusahaan. Mereka mengelola sejumlah besar risiko kredit dan tingkat suku bunga. Jika ada yang salah dengan manajemen risiko dan / atau praktik pengelolaan portofolio mereka, tidak ada keraguan bahwa rasa sakit dan stres akan dirasakan di seluruh pasar keuangan di seluruh dunia. Banyak kritikus merasa bahwa, karena ukuran dan kompleksitas pengelolaan risiko hipotek, mereka menimbulkan risiko sistematis terhadap ekonomi kita yang terlalu besar. Lebih jauh lagi, beberapa orang percaya bahwa Fannie Mae dan Freddie Mac memiliki keuntungan yang tidak adil karena jaminan federal implisit mereka yang memungkinkan mereka mengeluarkan hutang pada tingkat suku bunga yang tidak tersedia untuk perusahaan lain - khususnya, bahwa ini adalah jaminan tersirat yang memungkinkan Fannie Mae dan Freddie Mac untuk tumbuh begitu besar.

Secara sederhana, ada bahaya bahwa kedua perusahaan telah diizinkan untuk menanggung terlalu banyak risiko atas biaya potensial dari pembayar pajak Amerika. Untuk menempatkan segala sesuatu dalam perspektif, menurut Menteri Keuangan Steel, pada akhir tahun 2006, Fannie Mae dan Freddie Mac memiliki sekitar $ 4. 3 triliun eksposur kredit hipotek, yang sekitar 40% dari total hutang hipotek beredar di U. S. (15 Maret 2007). Atau dilihat berbeda, kedua perusahaan tersebut memiliki $ 5. 2 triliun hutang dan kewajiban MBS yang beredar, melebihi $ 4. 9 triliun utang publik dari U.S. pemerintah, menurut direktur utama Ketua Federal Reserve Ben Bernanke (April 2007).

Lebih jauh lagi, tidak ada yang pernah mengklaim bahwa risiko kredit atau risiko suku bunga hipotek mudah dikelola atau dikurangi melalui penggunaan derivatif.

Kesimpulan
Pada musim panas 2007, pasar untuk semua hipotek kecuali yang dijamin oleh Fannie Mae dan Freddie Mac terhenti, menekankan pentingnya peran yang dimainkan oleh kedua perusahaan tersebut. Pada musim gugur tahun 2007, Freddie Mac mengejutkan pasar dengan mengumumkan kerugian kredit yang besar, sehingga memicu pertengkaran karena kedua perusahaan tersebut memiliki risiko yang luar biasa terhadap keseluruhan sistem keuangan. Akankah manfaat yang dibuat Fannie Mae dan Freddie Mac untuk pemilik rumah Amerika lebih besar daripada risiko yang mereka hadapi terhadap keseluruhan sistem keuangan dan pembayar pajak Amerika? Hanya waktu yang akan memberitahu.

Untuk membaca lebih lanjut tentang kedua institusi ini, lihat keuntungan dari hutang hipotek dengan mBS .