Banyak orang yang mempertimbangkan untuk membeli rumah pertama mereka dapat terbebani oleh berbagai pilihan pembiayaan yang tersedia. Untungnya, dengan meluangkan waktu untuk meneliti dasar-dasar pembiayaan properti, pemilik rumah dapat menghemat sejumlah besar waktu dan uang. Memiliki beberapa pengetahuan tentang pasar spesifik di mana properti itu berada dan apakah itu memberikan insentif kepada pemberi pinjaman dapat berarti tambahan keuntungan finansial bagi pembeli. Pembeli juga harus melihat keuangan mereka sendiri untuk memastikan mereka mendapatkan hipotek yang paling sesuai dengan kebutuhan mereka. Baca terus untuk mengetahui opsi pembiayaan mana yang tepat bagi Anda.

Jenis Pinjaman
Ada beberapa jenis pinjaman hipotek; Ini dibedakan berdasarkan struktur pinjaman dan lembaga yang mengamankan mereka.

1. Pinjaman Konvensional
   Pinjaman konvensional adalah hipotik fixed-rate yang tidak diasuransikan atau dijamin oleh pemerintah federal. Meskipun mereka yang paling sulit untuk memenuhi syarat karena persyaratan kriteria mereka seperti uang muka, nilai kredit, dan pendapatan, biaya tertentu, seperti asuransi hipotek pribadi, dapat lebih rendah daripada hipotek terjamin lainnya.

   Pinjaman konvensional didefinisikan sebagai pinjaman yang sesuai atau pinjaman yang tidak sesuai. Pinjaman sesuai mematuhi pedoman yang ditetapkan oleh Fannie Mae atau Freddie Mac. Perusahaan pemegang saham ini membuat panduan, seperti batas pinjaman - $ 417.000 untuk rumah keluarga tunggal, misalnya - karena mereka mengemas pinjaman ini dan menjual sekuritas di pasar sekunder. (Untuk mengetahui apa yang terjadi dengan hipotek Anda di pasar sekunder, baca Behind The Scenes Of Your Mortgage .)

   Pinjaman yang dibuat di atas jumlah ini dikenal sebagai pinjaman jumbo dan biasanya membawa tingkat bunga yang sedikit lebih tinggi karena rendahnya permintaan pinjaman dengan pinjaman di dalamnya. Pinjaman yang tidak sesuai, biasanya diberikan oleh pemberi pinjaman portofolio, memiliki pedoman yang ditetapkan oleh lembaga pemberi pinjaman tertentu untuk menjamin pinjaman tersebut.

2. Pinjaman FHA
   Administrasi Perumahan Federal (FHA), bagian dari Departemen Perumahan dan Perkotaan U. S., menyediakan berbagai program pinjaman hipotek. Pinjaman FHA memiliki persyaratan pembayaran yang lebih rendah dan lebih mudah untuk memenuhi syarat daripada pinjaman konvensional. Pinjaman FHA sangat baik untuk pembeli rumah pertama karena, selain menurunkan biaya pinjaman di muka dan persyaratan kredit yang lebih longgar, mereka mengizinkan uang muka serendah 3, 5%. Pinjaman FHA tidak bisa melebihi batas hukum. (Untuk informasi lebih lanjut tentang jenis pinjaman ini, lihat Memastikan Otoritas Perumahan Federal Hipotek .)
3. Pinjaman VA
   U. S. Departemen Urusan Veteran (VA) menjamin pinjaman VA. VA tidak membuat pinjaman itu sendiri, tapi menjamin hipotek yang dibuat oleh pemberi pinjaman yang berkualitas. Jaminan ini memungkinkan veteran dan orang-orang layanan untuk mendapatkan pinjaman rumah dengan persyaratan yang menguntungkan, biasanya tanpa uang muka, dan dalam kebanyakan kasus, mereka lebih mudah untuk memenuhi syarat daripada pinjaman konvensional.Pemberi pinjaman umumnya membatasi pinjaman VA maksimum ($ 417.000 pada tahun 2016, $ 625, 500 di Hawaii, Alaska, Guam dan Kepulauan Virgin U. S.). Sebelum mengajukan pinjaman, mintalah kelayakan dari VA. Jika Anda diterima, VA akan mengeluarkan sertifikat kelayakan untuk digunakan dalam mengajukan pinjaman VA.

   Selain jenis dan program pinjaman yang umum ini, ada program yang disponsori oleh pemerintah negara bagian dan lokal dan instansi, seringkali dengan tujuan meningkatkan investasi atau kepemilikan rumah di wilayah tertentu. (Untuk bacaan lebih lanjut, lihat Belanja untuk Hipotek .

Ketentuan Ekuitas dan Penghasilan
Harga pinjaman hipotek rumah ditentukan oleh pemberi pinjaman dengan dua cara, yang masing-masing menentukan kelayakan kredit peminjam Selain memeriksa skor FICO peminjam dari tiga biro kredit utama, kreditor akan meminta informasi untuk menentukan dua statistik standar, yang digunakan untuk menetapkan tingkat bunga yang dikenakan pada pinjaman. Kedua statistik ini adalah loan to value ratio (LTV) dan debt-service coverage ratio (DSCR) …

LTV ditentukan oleh jumlah ekuitas aktual atau tersirat yang tersedia dalam agunan yang dipinjamkan. Untuk pembelian rumah, LTV ditentukan dengan membagi jumlah yang dipinjam dengan harga pembelian rumah. Semakin tinggi LTV, semakin mahal pula pinjaman karena kreditor yakin ada risiko default yang lebih tinggi. Idenya di sini adalah semakin banyak uang yang dipinjam oleh peminjam (dalam bentuk uang muka), semakin kecil kemungkinan dia gagal membayar pinjaman.

LTV juga dapat memberikan kontribusi pada biaya pinjaman dengan menentukan apakah peminjam akan diminta untuk membeli asuransi hipotek pribadi (private mortgage insurance / PMI). PMI mengisolasi kreditur dari kegagalan dengan mengalihkan sebagian dari risiko pinjaman ke perusahaan asuransi hipotek. Sebagian besar pemberi pinjaman akan meminta PMI untuk setiap pinjaman dengan LTV lebih besar dari 80%, yang berarti pinjaman dimana peminjam memiliki ekuitas kurang dari 20% di rumah. Biaya asuransi hipotek dan cara pengumpulannya biasanya ditentukan oleh jumlah yang diasuransikan dan program hipotek digunakan untuk mendapatkan pinjaman. (Untuk informasi lebih lanjut tentang PMI, baca Enam Alasan Menghindari Asuransi Hipotek Swasta dan Mengakali Asuransi Hipotek Pribadi .

Untuk sebagian besar, premi asuransi hipotek dikumpulkan setiap bulan dengan escrow pajak dan asuransi properti, dan seharusnya dieliminasi secara otomatis setelah pinjaman dibayarkan ke titik di mana LTV sama dengan atau kurang dari 78%. Mungkin juga untuk membatalkan PMI begitu rumah telah cukup menghargai nilai untuk memberi pemilik ekuitas 20% dan periode yang ditetapkan telah berlalu, seperti dua tahun. Beberapa pemberi pinjaman, seperti FHA, akan menilai asuransi hipotek sebagai lump sum dan memanfaatkannya ke jumlah pinjaman.

Ada cara untuk menghindari pembayaran PMI. Seseorang tidak meminjam lebih dari 80% nilai properti saat membeli rumah; Yang lainnya adalah menggunakan pembiayaan ekuitas rumah atau hipotek kedua untuk mendapatkan dana yang dibutuhkan di atas LTV 80%.Ada banyak program yang memungkinkan untuk ini, tapi yang paling umum disebut hipotek 80-10-10. 80 singkatan dari LTV hipotek pertama, 10 yang pertama merupakan singkatan dari LTV hipotek kedua, dan yang ketiga adalah ekuitas yang dipinjam peminjam di rumah. Meskipun tingkat pada hipotek kedua akan lebih tinggi daripada tarif pada tingkat pertama, secara campuran, seharusnya tidak jauh lebih tinggi daripada tingkat pinjaman LTV 90% dan bagi kebanyakan orang harganya akan lebih murah daripada membayar PMI.

Ini adalah alternatif yang luar biasa bagi peminjam yang ingin melunasi rumah mereka lebih awal karena mereka dapat mempercepat pembayaran hipotek kedua dan menghilangkan bagian hutang dengan cepat. Sebagai aturan praktis, PMI harus dihindari jika mungkin karena ini adalah biaya yang tidak menguntungkan peminjam.

Rasio debt service coverage (DSCR) menentukan kemampuan peminjam untuk membayar biaya hipotek. Dengan membagi pendapatan bersih bulanan peminjam yang tersedia untuk membayar biaya hipotek dengan biaya hipotek, pemberi pinjaman dapat menilai probabilitas peminjam akan melakukan default pada catatan hipotek. Kebanyakan pemberi pinjaman akan meminta DSCR lebih besar dari satu. Semakin besar rasionya, semakin besar probabilitas peminjam akan dapat menutup biaya pinjaman dan semakin kecil risiko yang dipinjamkan oleh pemberi pinjaman. Semakin besar DSCR, semakin besar kemungkinan pemberi pinjaman akan menegosiasikan tingkat pinjaman karena bahkan pada tingkat yang lebih rendah, pemberi pinjaman menerima pengembalian risiko yang lebih baik. Untuk alasan ini, peminjam harus mencoba menemukan jenis pendapatan kualifikasi apa pun yang mereka bisa saat bernegosiasi dengan pemberi pinjaman hipotek. Terkadang pekerjaan paruh waktu tambahan atau bisnis penghasil pendapatan lainnya dapat membuat perbedaan antara kualifikasi atau tidak memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman atau menerima tingkat terbaik.

Fixed vs. Floating Rate Mortgages

Hal lain yang perlu dipertimbangkan saat berbelanja hipotek adalah apakah akan mendapatkan suku bunga tetap atau tingkat bunga mengambang. KPR fixed-rate adalah tingkat yang tidak berubah untuk seluruh periode pinjaman. Manfaat nyata dari mendapatkan pinjaman fixed-rate adalah bahwa peminjam mengetahui berapa biaya pinjaman bulanan untuk keseluruhan periode pinjaman. Namun, hipotek dengan tingkat bunga mengambang, seperti hipotek hanya dengan bunga atau hipotek yang dapat disesuaikan (adjustable-rate mortgage / ARM), dirancang untuk membantu pembeli rumah pertama atau orang-orang yang mengharapkan pendapatan mereka meningkat secara substansial selama masa pinjaman. (Untuk mempelajari lebih lanjut, lihat
Mortgages: Fixed Rate Versus Adjustable-Rate .) Saat meneliti tipe hipotek mana yang sesuai dengan itu, sangat berharga untuk membandingkan tingkat suku bunga. Sumber daya yang bagus untuk membandingkan tingkat adalah kalkulator hipotek. Pinjaman tingkat bunga mengambang biasanya memungkinkan peminjam memperoleh tingkat pengantar yang lebih rendah selama beberapa tahun awal pinjaman, yang memungkinkan mereka memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman lebih besar daripada jika mereka mencoba mendapatkan pinjaman dengan tingkat bunga tetap yang lebih mahal. Meskipun manfaatnya bisa besar, pinjaman ini memerlukan risiko besar bagi peminjam yang pendapatannya tidak tumbuh seiring dengan perubahan tingkat suku bunga.Kelemahan lainnya adalah pada kebanyakan kasus, perubahan kurs tidak diketahui sejak awal pinjaman karena biasanya dipatok pada beberapa tingkat pasar yang ditentukan di masa depan.

Jenis ARM yang paling umum adalah ARM satu, lima atau tujuh tahun. Tingkat suku bunga awal biasanya ditetapkan untuk periode waktu setelah disetel ulang secara berkala, seringkali setiap bulannya. Setelah sebuah ARM me-reset, ia menyesuaikan dengan tingkat pasar, biasanya dengan menambahkan beberapa spread (persentase) yang telah ditentukan sebelumnya ke tingkat Treasury yang berlaku. Meskipun kebanyakan ARM oleh kontrak hanya dapat meningkat dengan begitu banyak, ketika ARM menyesuaikan, itu bisa berakhir menjadi lebih mahal daripada tingkat bunga pinjaman hipotek yang berlaku untuk memberi kompensasi kepada pemberi pinjaman karena telah menawarkan tingkat yang lebih rendah selama periode pengantar. (Untuk mempelajari lebih lanjut tentang risiko yang terkait dengan hipotek dengan tingkat bunga yang dapat diatur, baca

ARMed And Dangerous . Pinjaman bunga hanya merupakan jenis ARM dimana peminjam bertanggung jawab untuk hanya membayar bunga kredit dan bukan pokok selama periode pengantar sampai pinjaman beralih ke pinjaman pokok pokok yang tetap. Pinjaman semacam itu bisa sangat menguntungkan bagi peminjam pertama kali karena hanya membayar bunga secara signifikan mengurangi biaya pinjaman bulanan dan akan memungkinkan seseorang untuk memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman yang jauh lebih besar. Namun, karena peminjam tidak membayar pokok pinjaman selama periode awal, saldo pinjaman terhutang tidak berubah sampai peminjam mulai melunasi pokok pinjaman.

Peminjam harus mempertimbangkan keuntungan untuk mendapatkan pinjaman lebih besar dengan risikonya. Suku bunga biasanya melayang selama periode bunga saja dan akan sering menyesuaikan reaksi terhadap perubahan suku bunga pasar. Peminjam juga harus menghadapi risiko bahwa pendapatan disposable mereka tidak akan meningkat seiring dengan kemungkinan kenaikan biaya pinjaman. (Bunga pinjaman saja bisa bermanfaat, tapi bagi banyak peminjam mereka mewakili perangkap Baca

Hipotek Bunga Khusus: Rumah Bebas Atau Tunawisma? ) Garis Bawah

Jika Anda mencari Untuk mencari rumah hipotek untuk pertama kalinya, ada beberapa hal yang bisa dilakukan untuk mengurangi kesulitan memilah-milah semua opsi pembiayaan. Pendekatan terbaik adalah dengan meluangkan waktu untuk menentukan berapa banyak rumah yang benar-benar Anda mampu dan kemudian membiayainya dengan tepat. Pemilik rumah yang mampu menurunkan jumlah substansial atau memiliki pendapatan yang cukup untuk menciptakan tingkat cakupan yang tinggi akan memiliki kekuatan negosiasi paling banyak dengan pemberi pinjaman dan pilihan pembiayaan paling banyak. Mereka yang mendorong pinjaman terbesar niscaya akan menerima tingkat risiko yang lebih tinggi dan mungkin harus berurusan dengan hipotek dengan tingkat adjustable dan asuransi hipotek pribadi. Pialang hipotek yang baik atau bankir hipotek harus dapat membantu mengarahkan Anda melalui semua program dan pilihan yang berbeda, namun tidak ada yang akan melayani Anda dengan lebih baik daripada mengetahui apa yang Anda inginkan dan apa yang pada akhirnya dapat Anda jalani.