Pertanyaan tentang apakah membeli dan menjual atau membeli dan memegang adalah strategi investasi real estat terbaik tidak memiliki satu jawaban yang benar. Sebaliknya, keputusan untuk memilih satu metode di atas metode lainnya harus menjadi bagian dari strategi eksplisit yang mengambil tujuan investasi keseluruhan investor, serta peluang yang disajikan oleh pasar yang ada, diperhitungkan. Artikel ini akan membahas setiap kelebihan dan kekurangan strategi investasi. Baca terus untuk mengetahui strategi mana yang akan membedakan yang lain di pasar tempat Anda berinvestasi.

Mengapa Berinvestasi di Real Estat? Kepemilikan real estat real estat semakin meningkat dari investor ritel karena banyak alasan berikut:

Real estat memberikan hasil yang lebih dapat diprediksi daripada saham dan obligasi.

• Real estat memberikan lindung nilai inflasi karena tarif sewa dan arus kas investasi biasanya naik setidaknya sebesar tingkat inflasi.
• Real estat menyediakan tempat yang sangat baik untuk modal pada saat investor tidak yakin dengan prospek di pasar saham dan obligasi atau ketika investor mengharapkan imbal hasil jangka panjang dalam saham dan obligasi tidak memadai.
• Ekuitas yang diciptakan dalam investasi real estat memberikan dasar yang sangat baik untuk mendanai peluang investasi lainnya. Alih-alih meminjam modal untuk masuk ke kendaraan lain (i e, membeli saham dengan margin), investor dapat meminjam terhadap ekuitas mereka untuk membiayai proyek lainnya. Kemudahan relatif dalam meminjam terhadap investasi real estat dikombinasikan dengan deductibility dari bunga hipotek menjadikan opsi ini metode yang lebih murah untuk mendanai peluang lain bagi investor yang merasa nyaman mengambil risiko finansial tambahan.
• Selain menyediakan arus kas untuk pemilik selama periode ketika perumahan real estat sedang disewakan, ia juga dapat digunakan sebagai tempat tinggal atau untuk beberapa tujuan lain selama periode ketika tidak menghasilkan arus kas. (Ingin belajar lebih banyak? Baca:
• Berinvestasi di Real Estat .) Pengaruh Faktor Pasar untuk menggambarkan implikasi dari keputusan flip atau hold, kita harus memahami isu-isu yang melekat pada masing-masing strategi transaksi. Dibandingkan dengan saham dan obligasi, real estat merupakan pasar yang relatif tidak efisien dan ditandai dengan rendahnya volume transaksi dan data pasar yang tidak terlalu transparan. Kesulitan menemukan peluang real estat dalam kombinasi dengan data properti dan pasar yang tidak konsisten membuat transaksi real estat lebih sulit dan mahal untuk dieksekusi daripada perdagangan saham dan obligasi. (Untuk bacaan lebih lanjut, baca:

Lima Hal yang Harus Diketahui Setiap Investor Real Estat

.

Dua isu lain yang dapat menyebabkan investor memilih satu taktik di atas yang lain berkisar pada metode penilaian dan modal yang diperlukan untuk berinvestasi di kelas aset ini.Perumahan real estat dinilai dengan metode penilaian dan bukan oleh perdagangan terus-menerus, yang menghasilkan hasil investasi yang lebih dapat diprediksi dan kurang bergejolak daripada imbal hasil saham dan obligasi. Karena permintaan untuk real estat dipengaruhi oleh tren ekonomi jangka panjang, seperti pertumbuhan populasi, lapangan kerja, dan ekonomi umum, real estat telah memperpanjang periode nilai tinggi dan rendah dan volume transaksi. Pasar real estat dalam tren kenaikan panjang ditandai oleh meningkatnya permintaan dan periode di mana investor "membuat jerami sementara matahari bersinar," sementara pasar turun cenderung menunjukkan perdagangan terbatas, dengan investor mengambil kerugian kertas sampai pasar pulih dan mereka dapat sekali lagi menyadari keuntungan. Untuk menunjukkan biaya investasi real estat yang relatif tinggi terhadap keseluruhan strategi investasi, bandingkan perbedaan antara investasi $ 200.000 di ekuitas dan investasi properti yang setara. Ketika mengambil eksposur ekuitas yang besar, investor dapat segera menjual sebagian investasi untuk keuntungan dan menahan saldo rata-rata biaya dolar, menunggu potensi keuntungan di masa depan, atau mengambil posisi jangka panjang di industri atau perusahaan itu. Posisi $ 200.000 dolar di properti bisa berupa apapun dari satu rumah keluarga tunggal ke beberapa properti kecil. Kecuali investasi sekuritas real sekuritas, seperti trust investasi real estat (REITs), satu masalah dengan kepemilikan tunggal properti residensial adalah tidak mudah terbagi. Dengan jenis investasi lain, seperti saham, jika investor merasa tidak nyaman dengan eksposur tertentu, dia dapat "memberhentikan" eksposur dengan derivatif atau dengan menjual sebagian dari investasi tersebut. Dengan real estat, satu-satunya cara untuk mengurangi eksposur adalah dengan menjual kepentingan kemitraan di properti, yang dapat menyebabkan masalah pengendalian, hukum dan manajemen.

Keuntungan dan Keuntungan dari pengguntingan

Keuntungan yang paling nyata untuk membalik investasi properti adalah kemampuan untuk segera menyadari keuntungan dan memiliki modal yang terikat setidaknya dalam waktu sesingkat mungkin. Selain itu, tidak seperti pasar saham, yang bisa berubah di tengah hari, pasar real estat lebih mudah diprediksi dan dapat menghasilkan periode waktu yang panjang yang memberi kompensasi kepada investor untuk membalik properti. Dalam hal ini, flipping properti dapat dianggap sebagai strategi investasi yang kurang berisiko karena ini dimaksudkan untuk menjaga agar tetap berisiko pada risiko minimum dan karena kekurangan manajemen dan leasing risiko yang melekat dalam memegang real estat.

Bagi kebanyakan investor, flipping properti harus dianggap lebih merupakan strategi taktis daripada strategi investasi jangka panjang. Karena biaya transaksi sangat tinggi baik pada sisi beli maupun jual, maka secara signifikan dapat mempengaruhi keuntungan. Ada dua jenis properti utama yang dapat digunakan dalam pendekatan buy / sell terhadap investasi real estat. Yang pertama adalah rumah atau apartemen yang bisa dibeli di bawah nilai pasar saat ini karena mereka dalam kesulitan keuangan. Yang kedua adalah "fixer", sebuah properti dengan isu struktural atau disain yang bisa diatasi untuk menciptakan nilai.

Investor yang fokus pada properti yang tertekan melakukannya dengan mengidentifikasi pemilik rumah yang tidak dapat lagi mengelola atau mempertahankan propertinya atau dengan menemukan properti yang overleveraged dan berisiko mengalami default. Mereka yang lebih memilih pemecah masalah, di sisi lain, akan merombak atau meningkatkan properti sehingga bisa bekerja lebih baik untuk pemilik rumah atau lebih efisien bagi penyewa apartemen. Dengan menggunakan taktik ini, pembeli fixer mengandalkan investasi modal untuk meningkatkan nilai dibandingkan dengan hanya membeli properti dengan harga rendah untuk menciptakan hasil investasi yang tinggi. Tentu saja, mungkin juga menggabungkan dua strategi ini saat membalik properti, dan banyak investor melakukan hal itu.

Namun, flipping properti dapat menciptakan masalah pajak dan biaya yang tidak dihadapi dengan investasi jangka panjang. Membalik biasanya menyebabkan ayunan pendapatan yang bisa menciptakan arus kas dan masalah pengelolaan pajak. Selain itu, menemukan peluang ini bisa sulit dilakukan dalam jangka panjang, membuat strategi ini lebih sesuai bagi mereka yang ingin memanfaatkan peluang jangka pendek di pasar real estat. (Untuk mempelajari lebih lanjut tentang membalik, baca

Lima Kesalahan yang Membuat Rumah Membalikkan Flop).

Pro dan Kontra Memegang

Merupakan fakta yang terkenal bahwa membeli dan memegang real estat adalah resep untuk mengumpulkan kekayaan besar. Sebagian besar "uang lama" di U. S. dan luar negeri diakumulasikan melalui kepemilikan tanah. Bahkan setelah periode penurunan harga tanah, nilai lahan hampir selalu pulih dalam jangka panjang karena pasokan lahannya terbatas. Namun, kepemilikan real estat jangka panjang membawa segudang masalah manajemen dan hukum yang tidak dapat dipertanggungjawabkan oleh saham dan obligasi investor. Kepemilikan real estat adalah usaha manajemen intensif yang berada di luar keahlian sejumlah investor.

Investor ekuitas harus memiliki keterampilan untuk menganalisis pasar tertentu, perusahaan tertentu dan kemampuan manajemen untuk menjalankan strategi bisnisnya. Seorang investor real estat jangka panjang membutuhkan keterampilan yang sama namun memiliki tanggung jawab tambahan untuk menciptakan dan menjalankan strategi bisnis tersebut untuk propertinya. Banyak investor, terutama pemilik properti sewa pertama kali, tidak siap atau tidak siap untuk menangani tanggung jawab yang datang dengan mengelola properti sewa. Proses untuk menemukan penyewa berkualitas dan melayani kebutuhan mereka, bersama dengan memastikan pemeliharaan dan pemeliharaan properti, dapat menjadi usaha yang penuh tekanan dan waktu yang intensif, namun pengelolaan properti yang sukses diperlukan untuk memastikan arus kas yang berkesinambungan dari investasi seseorang. (Berpikir tentang menjadi pemilik tanah? Lihat

Top 10 Fitur Properti Pengasuhan Yang Menguntungkan

dan

Tip untuk Pemilik Tanah Calon . Risiko yang melekat pada kepemilikan real estat jangka panjang adalah Hebat, tapi jika dikurangi, investor diberi kompensasi dengan baik untuk mengasumsikannya. Sebagian besar risiko ini, yang mencakup risiko transaksi properti pembelian dan penjualan, risiko terhadap kesejahteraan properti dan risiko menemukan dan mempertahankan penyewa dianggap sebagai risiko yang tidak sistematis, atau risiko investasi yang dapat terdiversifikasi jika ada jumlah yang sesuai. investasi dibeli dalam portofolio yang disusun dengan baik.Masalah bagi kebanyakan investor adalah bahwa real estat sangat padat modal sehingga jumlah yang dibutuhkan untuk membeli properti yang cukup untuk melakukan diversifikasi dari risiko ini berada di luar kemampuan mereka. (Untuk mempelajari bagaimana menilai tingkat risiko pribadi Anda, lihat: Menentukan Risiko dan Piramida Risiko .)

Memilih Strategi Untuk memutuskan apakah membalik properti atau menahannya dalam jangka panjang adalah strategi yang paling tepat, seseorang perlu menjawab beberapa pertanyaan kritis. Seorang investor harus memutuskan apakah alokasi modal bersifat permanen atau sementara dan apakah itu merupakan bagian inti dari keseluruhan strategi investasi atau sarana untuk meningkatkan keuntungan. Kita juga perlu menentukan risiko dan imbalan apa yang sesuai untuk bagian portofolio investasi mereka dan apakah investor memiliki toleransi dan keterampilan yang tepat untuk mengambil tanggung jawab manajemen yang sesuai dengan jenis investasi tertentu. Jika modal tidak tersedia untuk membeli portofolio terdiversifikasi, calon investor harus siap untuk mengambil risiko yang tidak sistematis termasuk risiko properti individu dan potensi kurangnya permintaan untuk properti, baik oleh pemilik rumah atau penyewa. Dalam memutuskan untuk mengambil strategi buy-and-sell, investor juga harus menentukan apakah dia memiliki keahlian untuk menemukan properti penjualan atau pemecah masalah yang tertekan. Dalam strategi transaksional ini, penting untuk menentukan apakah modal dapat berubah cukup dalam periode investasi tertentu untuk mengatasi biaya transaksi baik pada sisi beli maupun jual, termasuk biaya perantara, pembiayaan, dan penutupan. Garis Dasar

Meskipun pilihan antara dua strategi yang dimaksud tergantung pada situasi keuangan dan tujuan investasi seseorang, strategi penahanan jangka panjang umumnya lebih sesuai untuk mereka yang menggunakan real estat sebagai bagian inti keseluruhan mereka. portofolio investasi; Sifat flipping lebih tepat saat real estat digunakan sebagai tambahan atau taktik peningkatan kembali. Investor yang ingin mengumpulkan kekayaan dan memperoleh pendapatan dari investasi real estat mereka harus mempertimbangkan untuk mengadakan real estat untuk jangka panjang, dengan menggunakan ekuitas yang dibangun ke dalam portofolio untuk membiayai peluang investasi lainnya, dengan potensi untuk akhirnya menjual properti di pasar atas. Flipping properties adalah taktik yang paling sesuai untuk periode ketika prospek di pasar saham dan obligasi rendah, atau bagi investor yang ingin mewujudkan capital gain jangka pendek selama pasar sekarang memungkinkan.