Jika Anda menginginkan pembayaran bulanan pada hipotek Anda yang lebih rendah dari tingkat bunga pinjaman tetap, Anda mungkin tertarik dengan hipotek bunga. Dengan tidak melakukan pembayaran pokok selama beberapa tahun di awal masa pinjaman Anda, Anda akan memiliki arus kas bulanan yang lebih baik. Tapi apa yang terjadi bila periode bunga saja habis? Siapa yang menawarkan pinjaman ini? Dan kapan masuk akal untuk mendapatkannya? Berikut adalah panduan singkat untuk jenis hipotek ini.

Bagaimana Pembayarannya Bekerja

Pada dasarnya, hipotek bunga hanya satu di mana Anda hanya melakukan pembayaran bunga untuk beberapa tahun pertama - biasanya 5 atau 10 - dan setelah periode tersebut berakhir , Anda membayar pokok dan bunga. Jika Anda ingin melakukan pembayaran pokok selama periode bunga saja, Anda bisa melakukannya, tapi itu bukan persyaratan pinjaman.

Biasanya Anda akan melihat pinjaman hanya bunga yang terstruktur sebagai hipotek tingkat 3/1, 5/1, 7/1 atau 10/1. Pemberi pinjaman mengatakan pilihan 7/1 dan 10/1 paling populer di kalangan peminjam. Umumnya, periode bunga saja sama dengan periode suku bunga tetap untuk suku bunga yang disesuaikan. Itu berarti jika Anda memiliki ARM 10/1, misalnya, Anda hanya akan membayar bunga untuk 10 tahun pertama.

Pada ARM hanya untuk kepentingan, setelah periode pengantar berakhir, tingkat suku bunga akan disesuaikan satu kali dalam setahun (dari situlah "1" berasal) berdasarkan suku bunga acuan seperti LIBOR plus margin yang ditentukan oleh pemberi pinjaman. Tingkat patokan berubah seiring perubahan pasar, namun margin tersebut telah ditentukan pada saat Anda mengambil pinjaman.

Perubahan suku bunga dibatasi oleh suku bunga. Ini benar dari semua ARM, bukan hanya ARM kepentingan saja. Tingkat suku bunga awal pada 3/1 ARM dan 5/1 ARMS biasanya dua, kata Casey Fleming, petugas pinjaman C2 Financial Corp di San Diego dan penulis The Loan Guide: Bagaimana Mendapatkan Hipotek Kemungkinan Terbaik. Itu berarti jika tingkat bunga awal Anda adalah 3%, maka, bila periode bunga hanya berakhir pada tahun keempat atau enam tahun, tingkat bunga baru Anda tidak akan lebih tinggi dari 5%. Pada 7/1 ARM dan 10/1 ARM batas tingkat awal biasanya lima.

Setelah itu, kenaikan tarif biasanya dibatasi sampai 2% per tahun, terlepas dari periode pengantar ARM. Topi seumur hidup hampir selalu 5% di atas tingkat bunga awal pinjaman, Fleming mengatakan. Jadi jika tingkat awal Anda adalah 3%, mungkin akan meningkat menjadi 5% di tahun delapan, 7% di tahun sembilan dan maks di 8% di tahun 10.

Setelah periode hanya menarik berakhir, Anda harus mulai melunasi pokok pinjaman selama sisa masa pinjaman (secara diamortisasi, dengan pemberi pinjaman berbicara). Pinjaman bunga hanya hari ini tidak memiliki pembayaran balon; mereka biasanya bahkan tidak diizinkan berdasarkan hukum, kata Fleming.Jadi jika jangka waktu penuh ARM 7/1 adalah 30 tahun dan periode bunga hanya tujuh tahun, di tahun delapan, pembayaran bulanan Anda akan dihitung ulang berdasarkan dua hal: pertama, suku bunga baru, dan kedua, pelunasan pokok pinjaman selama sisa 23 tahun.

Pinjaman Bunga Khusus yang Tidak Biasa

Hipotek bunga hanya dengan bunga tetap tidak umum terjadi, meskipun Anda akan menemukannya melalui Bank of America jika Anda memerlukan pinjaman jumbo (pinjaman dengan jumlah lebih dari $ 417 000) atau melalui Navy Federal Credit Union untuk kedua pinjaman yang sesuai (pinjaman biasanya dibatasi sampai $ 417.000 di sebagian besar wilayah) dan pinjaman jumbo. Untuk bergabung dengan Navy FCU, Anda harus berafiliasi dengan Angkatan Bersenjata U. S., Departemen Pertahanan, Penjaga Pantai atau Garda Nasional atau terkait dengan anggota Angkatan Laut FCU. (Lihat Jumbo vs Hipotek Konvensional: Bagaimana Mereka Berbeda .

Dengan pinjaman bunga hanya berjangka waktu 30 tahun, Anda mungkin akan membayar bunga hanya selama 10 tahun, kemudian membayar bunga ditambah pokok pinjaman untuk yang tersisa 20 tahun Dengan asumsi Anda tidak memasukkan apa pun ke kepala sekolah selama 10 tahun pertama, pembayaran bulanan Anda akan meningkat secara signifikan di tahun 11, bukan hanya karena Anda akan mulai membayar pokok pinjaman, tetapi karena Anda akan membayar pokok pinjaman hanya dalam 20 tahun, bukan 30 tahun. Karena Anda tidak membayar pokok pinjaman selama periode bunga saja, saat tarif disetel ulang, pembayaran bunga baru Anda didasarkan pada jumlah pinjaman keseluruhan. Pinjaman $ 100.000 dengan tingkat bunga 3. 5% akan dikenakan biaya hanya $ 291. 67 per bulan selama 10 tahun pertama, tapi $ 579. 96 per bulan selama 20 tahun tersisa - hampir dua kali lipat.

Lebih dari 30 tahun, pinjaman $ 100.000 akan dikenakan biaya $ 174, 190. 80 (dihitung sebagai pembayaran $ 291. 67 x 120 + $ 579. 96 x 240). Jika Anda telah mengambil pinjaman bunga tetap 30 tahun pada tingkat bunga 3. 5% yang sama (disebutkan di "Bagaimana Cara Pembayarannya," di atas), biaya total Anda selama 30 tahun akan menjadi $ 161, 656. 09. Itu $ 12, 534. 71 lebih tertarik pada pinjaman bunga saja, dan bahwa biaya bunga tambahan adalah mengapa Anda tidak ingin menyimpan pinjaman tanpa bunga untuk jangka waktu penuh. Biaya bunga aktual Anda akan berkurang, namun jika Anda mengambil potongan pajak bunga hipotek.

Ketersediaan Pinjaman

Karena begitu banyak peminjam mendapat masalah dengan pinjaman hanya bunga selama tahun-tahun gelembung, bank ragu untuk menawarkan produknya hari ini, kata Yael Ishakis, wakil presiden First Meridian Mortgage di Brooklyn, NY, dan penulis The Complete Guide to Purchasing a Home.

Fleming mengatakan kebanyakan pinjaman jumbo, variable-rate dengan jangka waktu tetap 5, 7 atau 10 tahun. Pinjaman jumbo adalah jenis pinjaman yang tidak sesuai. Tidak seperti pinjaman yang sesuai, pinjaman macet tidak memenuhi syarat untuk dijual ke Fannie Mae dan Freddie Mac, dua institusi raksasa yang merupakan pembeli hipotek yang paling banyak dan alasan mengapa pinjaman yang sesuai tersedia secara luas.

Ketika Fannie dan Freddie membeli pinjaman dari pemberi pinjaman hipotek, mereka menghasilkan lebih banyak uang bagi kreditur untuk mengeluarkan pinjaman tambahan.Pinjaman yang tidak sesuai seperti pinjaman hanya bunga memiliki pasar hipotek sekunder yang terbatas; lebih sulit mencari investor yang ingin membelinya. Lebih banyak kreditur bertahan pada pinjaman ini dan melayani mereka di rumah, yang berarti mereka memiliki lebih sedikit uang untuk melakukan pinjaman tambahan. Oleh karena itu, pinjaman dengan bunga tidak tersedia secara luas. Bahkan jika pinjaman bunga saja bukan pinjaman jumbo, masih dianggap tidak sesuai. (Pelajari lebih lanjut di Fannie Mae: Apa Itu dan Cara Kerjanya .

Karena pinjaman tanpa bunga tidak tersedia secara luas seperti, katakanlah, pinjaman dengan suku bunga tetap 30 tahun, " Cara terbaik untuk menemukan pemberi pinjaman hanya dengan kepentingan baik adalah melalui broker terkemuka dengan jaringan yang bagus, karena akan memerlukan belanja yang serius untuk menemukan dan membandingkan penawaran, "kata Fleming.

Selain Bank of America, FCU Angkatan Laut dan perusahaan yang sumber ahli kami bekerja - C2 Financial Corp, Mortgage Meridian Pertama dan Pinjaman Rumah Angel Oak - kreditor lain kami menemukan bahwa menawarkan pinjaman hanya bunga termasuk EverBank, Personal Union Bank Bank, pemberi pinjaman pasar SoFi, Citizens Bank, Bank of Internet dan United Wholesale Mortgage. Ini bukan daftar yang lengkap, tapi ini menawarkan titik awal jika Anda berbelanja untuk pinjaman hanya bunga.

Membandingkan Biaya

"Kenaikan tarif untuk fitur hanya-bunga bervariasi oleh pemberi pinjaman dan siang hari, namun angka bahwa Anda akan membayar minimal premi sebesar 0,25% pada tingkat suku bunga," kata Fleming.

Demikian pula, Whitney Fite, presiden Angel Oak Home Loans di Atlanta, mengatakan bahwa tingkat hipotek hanya sebesar 0, 125% sampai 0,375% lebih tinggi daripada tingkat suku bunga tetap untuk amortisasi suku bunga tetap atau ARM, tergantung pada rinciannya.

Berikut adalah cara pembayaran bulanan Anda dengan pinjaman bunga hanya $ 100.000 dibandingkan dengan pinjaman dengan suku bunga tetap atau ARM yang sepenuhnya amortisasi, masing-masing dengan tingkat bunga yang khas untuk jenis pinjaman tersebut:

• 7 tahun, ARM minat saja, 3. 125%: $ 260. 42
• Pinjaman konvensional tingkat bunga tetap 30 tahun (bukan hanya bunga), 3. 625%: $ 456. 05
• 7 tahun, amortisasi penuh ARM (amortisasi 30 tahun), 2. 875%: $ 414. 89

Pada tingkat suku bunga ini, dalam jangka pendek, ARM kepentingan hanya akan menghabiskan biaya $ 195. 63 per bulan per $ 100.000 dipinjam untuk tujuh tahun pertama dibandingkan dengan pinjaman fixed-rate 30 tahun, dan $ 154. 47 kurang per bulan dibandingkan dengan amortisasi penuh 7/1 ARM.

Tidak mungkin menghitung biaya seumur hidup sebenarnya dari pinjaman hanya bunga yang dapat disesuaikan saat Anda mengeluarkannya karena Anda tidak dapat mengetahui sebelumnya berapa tingkat suku bunga yang akan disetorkan ulang ke setiap tahun. Sebenarnya tidak ada cara untuk menilai biaya, Fleming mengatakan, meskipun Anda dapat menentukan tingkat suku bunga dan tingkat suku bunga dari kontrak Anda, jadi Anda bisa menghitung biaya hidup minimum dan maksimum, dan tahu bahwa biaya sebenarnya Anda. akan jatuh di suatu tempat di antara keduanya. "Akan sangat banyak," kata Fleming.

The Bottom Line

Hipotek bunga saja dapat menantang untuk dipahami dan pembayaran Anda akan meningkat secara substansial sekali periode hanya bunga berakhir.Jika pinjaman hanya bunga Anda adalah ARM, pembayaran Anda akan meningkat lebih banyak lagi jika tingkat suku bunga meningkat, yang merupakan taruhan yang aman di lingkungan kelas rendah saat ini. Pinjaman ini terbaik untuk peminjam canggih yang benar-benar mengerti bagaimana mereka bekerja dan risiko apa yang mereka ambil. (Untuk bacaan lebih lanjut, lihat 5 Jenis Hipotek yang Harus Dihindari .

Mortgages: Fixed Rate Versus Adjustable-Rate dan Dasar-Dasar Hipotek .