Membeli rumah dengan hipotek mungkin merupakan transaksi keuangan terbesar yang akan Anda masuki. Biasanya bank atau pemberi pinjaman hipotek akan membiayai 80% dari harga rumah, dan Anda setuju untuk membayarnya kembali - dengan bunga - selama periode tertentu. Karena Anda membandingkan kreditur, suku bunga, dan opsi, sangat membantu untuk memahami bagaimana bunga naik setiap bulan dan dibayarkan.

Bagaimana Pembayaran Hipotek Bulanan Anda Dihitung

Secara sederhana, setiap bulan Anda membayar kembali sebagian pokok (jumlah yang telah Anda pinjam) ditambah bunga yang terutang untuk bulan tersebut. Pemberi pinjaman Anda akan menggunakan formula amortisasi untuk membuat jadwal pembayaran yang memecah setiap pembayaran untuk melunasi pokok dan bunga. Panjang atau masa pinjaman Anda juga menentukan berapa banyak yang akan Anda bayar setiap bulannya.

Peregangan pembayaran selama bertahun-tahun (sampai 30) umumnya akan menghasilkan pembayaran bulanan yang lebih rendah. Semakin lama Anda mengambil untuk melunasi hipotek Anda, semakin tinggi biaya pembelian keseluruhan untuk rumah Anda karena Anda akan membayar bunga untuk jangka waktu yang lebih lama. Lihatlah sendiri bagaimana mengubah syarat hipotek Anda bisa mengubah biaya rumah Anda dengan menggunakan kalkulator hipotek Investopedia.

Pada awal pinjaman, pokok pinjaman terbayar perlahan karena sebagian besar pembayaran diterapkan untuk membayar bunga. Menjelang akhir pinjaman Anda, sangat sedikit pembayaran yang akan dilakukan terhadap bunga, dan sebagian besar akan mengarah pada membayar pokok pinjaman. Online, Anda bisa menggunakan kalkulator amortisasi untuk mendapatkan pemahaman tentang bagaimana bunga lebih mahal pada awal pinjaman.

Mempelajari Ketentuan: Tingkat Tetap vs. Tingkat yang Dapat disesuaikan

Bank dan kreditur terutama menawarkan dua jenis pinjaman:

Tingkat Bunga Tetap: tingkat bunga tidak berubah.

Adjustable Rate: tingkat bunga akan berubah dalam kondisi yang ditentukan. Terkadang disebut sebagai pinjaman variable-rate atau hybrid.

Begini cara kerjanya di hipotek rumah:

KPR fixed-rate: Pembayaran bulanan tetap sama untuk masa pinjaman ini. Tingkat suku bunga terkunci dan tidak berubah. Pinjaman memiliki jangka waktu pelunasan 30 tahun; Panjang pendek 10, 15, 20 tahun juga umum tersedia. Pinjaman yang lebih pendek akan memiliki pembayaran bulanan yang lebih besar yang diimbangi oleh suku bunga yang lebih rendah dan biaya keseluruhan yang lebih rendah.

Contoh: A $ 200.000 suku bunga tetap hipotek selama 30 tahun (360 pembayaran bulanan) dengan tingkat bunga per tahun sebesar 4, 5%, akan memiliki pembayaran bulanan sekitar $ 1, 013. (Pajak, asuransi , escrow adalah tambahan dan tidak termasuk dalam angka ini.) Tingkat bunga tahunan dipecah menjadi tingkat bulanan sebagai berikut: tingkat tahunan, katakanlah 4. 5% dibagi dengan 12 sama dengan suku bunga bulanan 0.375%. Setiap bulan Anda akan membayar bunga 0,375% dari jumlah yang benar-benar Anda berutang di rumah.

Pembayaran pertama Anda sebesar $ 1, 013 (1 dari 360) berlaku $ 750 terhadap bunga dan $ 263 terhadap kepala sekolah. Pembayaran bulanan kedua, karena pokok pinjamannya sedikit lebih kecil, akan sedikit berkurang sedikit bunga dan sedikit lebih banyak dari pokok pinjaman akan terbayar lunas. Dengan pembayaran 359, sebagian besar pembayaran bulanan akan diterapkan ke kepala sekolah.

Adjustable-rate mortgage (ARM): Karena tingkat suku bunga tidak terkunci, pembayaran bulanan untuk jenis pinjaman ini akan berubah selama masa pinjaman. Sebagian besar ARM memiliki batas atau batas berapa tingkat bunga dapat berfluktuasi, dan seberapa sering tingkat suku bunga dapat berubah. Jika tarif naik atau turun, pemberi pinjaman menghitung ulang pembayaran bulanan Anda sehingga Anda dapat melakukan pembayaran yang sama sampai penyesuaian tingkat berikutnya terjadi. Seiring kenaikan suku bunga, begitu pula pembayaran bulanan Anda; setiap pembayaran berlaku untuk bunga dan pokok dengan cara yang sama seperti hipotek dengan suku bunga tetap, selama beberapa tahun. Pemberi pinjaman sering menawarkan suku bunga yang lebih rendah untuk beberapa tahun pertama ARM, namun tingkat suku bunga sering berubah setelah itu - sesering setahun sekali.

Tingkat suku bunga awal pada ARM jauh lebih rendah daripada suku bunga tetap.

* ARM bisa menarik jika Anda berencana tinggal di rumah Anda hanya dalam beberapa tahun.

Pertimbangkan seberapa sering tingkat suku bunga akan menyesuaikan diri. Contoh: ARM 5/1 tahun memiliki tingkat bunga tetap selama lima tahun, maka setiap tahun tingkat suku bunga akan menyesuaikan sisa masa pinjaman.

* ARM menentukan bagaimana tingkat suku bunga ditentukan - mereka dapat dikaitkan dengan indeks keuangan yang berbeda seperti satu tahun U. S. Treasury bills. Mintalah perencana keuangan Anda untuk meminta saran tentang memilih ARM dengan tingkat bunga paling stabil.

Contoh: A $ 200.000 5/1 hipotek adjustable-rate selama 30 tahun (360 pembayaran bulanan) dimulai dengan tingkat bunga tahunan sebesar 4% selama lima tahun, dan kemudian tarif diizinkan untuk berubah. 25% setiap tahun ARM ini memiliki interest interest sebesar 12%. Jumlah pembayaran untuk bulan 1 sampai 60 adalah $ 955 masing-masing. Pembayaran untuk 61 sampai 72 adalah $ 980. Pembayaran untuk 73 sampai 84 adalah $ 1, 005. (Pajak, asuransi, escrow tambahan dan tidak termasuk dalam angka ini.) Anda dapat menghitung biaya online untuk ARM.

Pinjaman khusus Minat, Reguler dan Jumbo

Pilihan ketiga - biasanya diperuntukkan bagi pembeli rumah tangga makmur atau mereka yang memiliki pendapatan tidak beraturan - merupakan hipotek khusus. Sesuai dengan namanya, jenis pinjaman ini memberi Anda pilihan untuk hanya membayar bunga untuk beberapa tahun pertama, dan ini menarik bagi pemilik rumah pertama karena pembayaran rendah selama tahun-tahun produktif mereka yang lebih rendah. Ini mungkin juga pilihan yang tepat jika Anda ingin memiliki rumah untuk waktu yang relatif singkat, dan berniat untuk menjual sebelum hasil yang lebih besar dimulai.

KPR jumbo biasanya untuk jumlah yang melebihi batas pinjaman yang sesuai, saat ini $ 424, 100 untuk semua negara bagian kecuali Hawaii dan Alaska, di mana ia berada lebih tinggi.Selain itu, di beberapa pasar perumahan dengan harga terjangkau seperti New York City, Los Angeles dan seluruh wilayah San Jose-San Francisco-Oakland, batas pinjaman yang sesuai adalah $ 636, 150.

Pinjaman jumbo bunga saja juga tersedia, meski biasanya untuk yang super kaya. Terstruktur serupa dengan ARM, periode hanya bunga berlangsung selama sepuluh tahun. Setelah itu, tarifnya disesuaikan setiap tahun, dan pembayaran beralih ke pokok pembayaran. Pembayaran bisa naik secara signifikan pada saat itu. (Anda mungkin tertarik pada 5 jenis hipotek berisiko yang harus dihindari.)

Hal-hal lain yang perlu dipertimbangkan

Escrow dan biaya lainnya. Anda harus menganggarkan untuk barang-barang lain yang secara signifikan akan menambah jumlah pembayaran hipotek bulanan Anda, seperti pajak, asuransi, dan biaya escrow. Biaya ini tidak tetap dan bisa berfluktuasi. Pemberi pinjaman Anda akan merinci biaya tambahan sebagai bagian dari perjanjian hipotek Anda.

* Haruskah Anda membayar sedikit tambahan setiap bulannya? Secara teori, membayar sedikit tambahan setiap bulan untuk mengurangi prinsipal adalah salah satu cara untuk memiliki rumah Anda lebih cepat. Profesional keuangan merekomendasikan bahwa hutang yang terhutang seperti dari kartu kredit atau pinjaman mahasiswa harus dilunasi terlebih dahulu, rekening tabungan didanai dengan baik, dan kemudian mempertimbangkan untuk membayar ekstra setiap bulannya.

* Bunga adalah potongan pajak. Jika Anda merinci potongan pajak tahunan Anda, IRS memungkinkan Anda mengurangi pembayaran bunga hipotek di rumah; untuk pengembalian negara, deduksinya bervariasi. Tanyakan kepada profesional pajak untuk saran khusus mengenai peraturan kualifikasi. Bagi banyak pemilik rumah, deduksi bunga hipotek ini adalah salah satu penghapusan terbesar yang bisa mereka manfaatkan.

The Bottom Line

Kebijakan nasional menguntungkan pembeli rumah melalui kode pajak, dan bagi banyak keluarga, pembelian rumah yang tepat adalah cara terbaik untuk membangun aset sebagai sarang telur pensiun mereka. Juga, jika Anda dapat menahan diri dari cash-out refinancing, rumah yang Anda beli pada usia 30 dengan hipotek suku bunga tetap 30 tahun akan dilunasi pada saat Anda mencapai usia pensiun normal, memberi Anda biaya rendah untuk tinggal ketika penghasilan Anda lancip. Terlepas dari kekacauan yang terjadi setelah jatuhnya keuangan tahun 2008 dan keruntuhan gelembung perumahan berikutnya, kepemilikan rumah adalah sesuatu yang harus Anda pertimbangkan dalam perencanaan keuangan jangka panjang Anda.

Jelajahi topik ini lebih lanjut dengan 5 Rahasia yang Tidak Anda Ketahui Tentang Hipotek dan Manfaat Membayar Hutang Hipotek Anda.