Asuransi hipotek pribadi (PMI) adalah jenis polis asuransi yang melindungi kreditur dari risiko bahwa pembeli akan melakukan default dan mendorong hipotek ke dalam penyitaan. Ini juga memungkinkan pembeli yang tidak dapat - atau memilih untuk tidak - membuat uang muka yang signifikan untuk mendapatkan pembiayaan hipotek dengan harga terjangkau. Jika Anda membeli rumah dan menurunkan kurang dari 20%, pemberi pinjaman Anda mungkin akan meminimalkan risikonya dengan meminta Anda untuk membeli asuransi dari perusahaan PMI sebelum menandatangani pinjaman.

PMI memberi keuntungan kepada pemberi pinjaman (satu-satunya penerima manfaat PMI), namun dapat menambahkan potongan yang cukup besar ke pembayaran rumah bulanan Anda: Biasanya biaya sekitar 0, 5 sampai 1% dari jumlah pinjaman setiap tahun . PMI dengan pinjaman $ 200.000, misalnya, bisa menghabiskan biaya hingga $ 2.000 per tahun, atau $ 166. 67 setiap bulan, dengan asumsi tingkat PMI 1%.

Jangan membingungkan PMI dengan asuransi jiwa hipotek, yang masuk ke Anda (atau penerima manfaat Anda) untuk melunasi hipotek Anda jika Anda meninggal atau menjadi cacat. Lihat Bagaimana cara menghindari membayar asuransi hipotek swasta (PMI)? untuk informasi lebih lanjut tentang PMI.

Karena premi mahal (dan kebijakan PMI menguntungkan pemberi pinjaman, bukan bukan Anda), penting untuk memahami kapan - dan bagaimana - Anda bisa menyingkirkan PMI Anda.

Undang-Undang Perlindungan Pemilik Rumah

Undang-Undang Perlindungan Pemilik Rumah Tangga tahun 1998 ("Undang-Undang Pembatalan PMI") mulai berlaku pada tanggal 29 Juli 1999. Undang-undang tersebut menjawab kesulitan yang dialami pemilik rumah dalam membatalkan cakupan PMI setelah mencapai tingkat ekuitas yang disyaratkan. , dan ini menetapkan prosedur yang seragam untuk membatalkan dan memberhentikan kebijakan PMI. Undang-undang tersebut berlaku terutama untuk hipotek perumahan yang dimulai setelah tanggal 29 Juli 1999 (jika pinjaman Anda dikeluarkan sebelum tanggal tersebut, Anda harus menghubungi kreditur Anda untuk mendapatkan informasi lebih lanjut).

Undang-undang tersebut menguraikan tiga situasi di mana PMI peminjam dapat dieliminasi: penghentian otomatis, pemanggilan ulang tanggal peminjam dan penghentian akhir saat pinjaman mencapai titik tengahnya.

Penghentian otomatis

Sesuai dengan Undang-Undang Perlindungan Pemilik Rumah Tangga, pemberi pinjaman Anda harus mengakhiri PMI pada tanggal saldo pinjaman Anda dijadwalkan mencapai 78% dari nilai asli rumah Anda (dengan kata lain, ketika ekuitas Anda mencapai 22 %), asalkan Anda saat ini melakukan pembayaran hipotek Anda. Jika Anda tidak melakukan pembayaran saat ini pada tanggal hipotek Anda dijadwalkan mencapai ambang 78%, pemberi pinjaman harus secara otomatis menghentikan PMI pada hari pertama bulan pertama setelah tanggal Anda menjadi lancar. Setelah PMI dihentikan, pemberi pinjaman tidak dapat meminta pembayaran PMI lebih dari 30 hari setelah tanggal terminasi atau - jika Anda berada di balik pembayaran - tanggal setelah penghentian pembayaran Anda saat ini, mana saja yang lebih cepat.

Penting untuk diketahui bahwa ambang batas 78% didasarkan pada tanggal pinjaman dijadwalkan mencapai 78%, sesuai dengan jadwal amortisasi Anda, bukan pada pembayaran aktual Anda. Itu berarti bahwa jika Anda melakukan pembayaran ekstra dan mencapai ambang batas 78% lebih awal dari jadwal, pemberi pinjaman Anda tidak harus menghentikan PMI sampai tanggal yang dijadwalkan semula, yang dapat membuat Anda berbulan-bulan - atau bahkan bertahun-tahun - dari pembayaran PMI yang tidak perlu. Untuk menghindari pembayaran berlebihan, Anda dapat meminta pembatalan cakupan PMI (lihat bagian selanjutnya). Perhatikan juga bahwa persyaratan hipotek FHA berbeda dari pinjaman konvensional, dan bergantung pada kapan pinjaman Anda berasal dan berapa banyak uang yang Anda tetapkan. Tanyakan kepada pemberi pinjaman Anda untuk mengetahui bagaimana dan kapan Anda bisa menjatuhkan premi asuransi hipotek (PMI).

Tanggal pembatalan yang diminta oleh peminjam.

Berdasarkan undang-undang, peminjam dengan riwayat pembayaran yang baik dapat meminta agar PMI dibatalkan saat ekuitas mereka di properti mencapai 20% dari harga beli atau nilai yang dinilai. Anda memiliki "riwayat pembayaran yang baik" jika Anda memiliki:

• tidak melakukan pembayaran yang telah lewat 60 hari atau lebih karena 12 bulan pertama dalam dua tahun terakhir sebelum tanggal pembatalan (atau tanggal yang Anda minta pembatalan, mana saja nanti); atau
• tidak melakukan pembayaran yang jatuh tempo 30 hari atau lebih dalam waktu 12 bulan sebelum tanggal pembatalan (atau tanggal permintaan pembatalan ulang, mana saja nanti).

Secara hukum, pemberi pinjaman diminta memberi tahu Anda tentang hak Anda untuk membatalkan PMI. Tidak mengherankan, sebelum undang-undang tersebut diundangkan, kreditor dapat (dan sering melakukannya) terus mewajibkan pembayaran PMI bulanan lama setelah peminjam membangun ekuitas substansial di rumah mereka dan pemberi pinjaman tidak lagi berisiko mengalami kerugian dari kegagalan peminjam. Itu sekarang ilegal.

Untuk meminta jadwal ulang tanggal, Anda harus:

• Mengirimkan permintaan pembatalan tertulis;
• Punya riwayat pembayaran yang bagus;
• Terapkan pembayaran hipotek Anda;
• Memuaskan persyaratan pemberi pinjaman untuk bukti bahwa nilai properti tidak jatuh di bawah nilai asli (seperti penilaian); dan
• Berikan sertifikasi bahwa ekuitas Anda di properti tidak tunduk pada hak gadai bawahan (seperti hipotek kedua).

Setelah PMI dibatalkan, pemberi pinjaman tidak dapat meminta pembayaran PMI lebih dari 30 hari setelah tanggal permintaan tertulis Anda diterima, atau tanggal Anda memenuhi persyaratan bukti dan sertifikasi, mana saja yang akan terjadi.

Membayar hipotek Anda bukan satu-satunya cara untuk membangun ekuitas yang memungkinkan Anda meminta pembatalan. Membuat perbaikan yang menambahkan nilai cukup ke rumah Anda juga bisa membawa Anda ke minimum yang dibutuhkan. Jika Anda melakukan renovasi besar - renovasi dapur yang signifikan, misalnya - tinjau ulang nomor untuk mengetahui apakah Anda memenuhi syarat untuk menerima permintaan pembatalan PMI secara tertulis.

Penghentian akhir

Jika Anda belum mencapai ambang 78%, Anda mungkin masih dapat menghapus pembayaran PMI. Berdasarkan undang-undang, pemberi pinjaman Anda harus mengakhiri PMI pada hari pertama setiap bulan setelah tanggal pinjaman Anda mencapai titik tengah jadwal amortisasi."Titik tengah" itu tengah melewati periode antara tanggal originasi pinjaman Anda dan tanggal kapan hipotek dijadwalkan untuk diamortisasi. Pinjaman 30 tahun, misalnya, akan mencapai titik tengah setelah 15 tahun.

Sekali lagi, Anda harus membayar pembayaran Anda saat penghentian akhir berlaku. Jika tidak, PMI akan dihentikan saat Anda menjadi lancar. Pemberi pinjaman Anda tidak dapat meminta pembayaran lebih dari 30 hari setelah PMI dihentikan.

Satu Pilihan Lebih: Refinancing

Pemilik rumah mungkin memiliki pilihan lain untuk menyingkirkan PMI: refinancing. Jika menurut Anda nilai rumah Anda dihargai, pinjaman baru mungkin mencakup kurang dari 80% nilai rumah, artinya Anda tidak perlu membayar PMI. Meskipun hal ini dapat membantu pemilik rumah, penting untuk melakukan beberapa perhitungan terlebih dahulu untuk memastikan bahwa refinancing masuk akal secara finansial. Secara umum, jika Anda dapat membiayai kembali pada tingkat suku bunga yang menguntungkan dan rendah dan menyingkirkan PMI pada saat bersamaan, mungkin ini merupakan langkah yang baik.

The Bottom Line

Jika Anda tidak dapat menurunkan 20% dari harga saat Anda membeli rumah, pemberi pinjaman Anda akan meminta Anda untuk membeli asuransi hipotek pribadi. PMI melindungi kreditur jika Anda berhenti melakukan pembayaran; itu tidak melindungi Anda Hal terpenting yang perlu diingat: Melacak seberapa cepat Anda memenuhi syarat untuk menyingkirkan PMI dan memastikan bahwa pemberi pinjaman Anda mengeliminasi hal itu dapat menghemat uang Anda secara signifikan. Ini sepadan dengan usaha.