Dana real estat ekuitas swasta memungkinkan individu dan institusi bernilai bersih tinggi seperti dana abadi dan dana pensiun untuk diinvestasikan dalam ekuitas dan kepemilikan hutang pada aset properti. Dengan menggunakan strategi manajemen yang aktif, private equity real estat mengambil pendekatan diversifikasi terhadap kepemilikan properti. Mitra umum berinvestasi pada berbagai jenis properti di lokasi yang berbeda. Strategi kepemilikan dapat berkisar dari pengembangan baru dan kepemilikan lahan mentah untuk melengkapi pembangunan kembali properti yang ada atau suntikan arus kas ke dalam properti yang sedang berjuang. ( Lebih lanjut, baca: Apakah Ekuitas Pribadi itu? )

Berikut adalah pandangan bagaimana investor dapat berpartisipasi dalam ekuitas pribadi real estat, dan ikhtisar peluang, risiko, dan batasan industri.

Menemukan Dana Real Estat Swasta Ideal Ideal

Pertama, rata-rata orang tidak mampu mengambil bagian dalam investasi real estat ekuitas pribadi. Dana ekuitas swasta tradisional mengharuskan investor untuk menyuntikkan minimal $ 250.000 ke dalam sebuah dana, walaupun kebanyakan manajer mencari individu atau institusi yang bersedia memberikan dana lebih dari $ 20 juta sampai $ 25 juta ke dalam skema investasi kolektif jangka panjang dengan yang lain. investor. (Untuk informasi lebih lanjut, baca: Menjelajahi Investasi Real Estat: Apa itu Real Estat?)

Karena hanya ada sedikit peraturan mengenai dana real estat ekuitas swasta, peluang secara tradisional terbatas pada "investor terakreditasi. "Ini berarti bahwa investor harus memiliki aset pribadi atau gabungan minimal $ 1 juta (tidak termasuk nilai penduduk utama mereka) atau penghasilan tahunan individu harus setidaknya $ 200.000. Pasangan yang memiliki pendapatan gabungan minimal $ 300, 000 selama dua tahun sebelumnya - dan memiliki "harapan yang masuk akal" bahwa tingkat pendapatan mereka akan tetap pada tingkat ini di tahun berjalan - juga memenuhi syarat.

Individu atau pasangan yang ingin berinvestasi di ekuitas swasta harus menemukan perusahaan yang mengkhususkan diri dalam disiplin. Setelah memeriksa opsi dana perusahaan ekuitas swasta, mereka harus memahami sifat masing-masing struktur dana ekuitas swasta, yang biasanya merupakan kemitraan terbatas.

Saat bergabung dengan sebuah dana, investor dari luar akan menjadi mitra terbatas, yang berarti mereka bertanggung jawab atas uang yang mereka investasikan dalam dana tersebut dan tidak memiliki hak veto untuk mengendalikan properti yang dipilih oleh mitra umum (dokter umum). Uang mitra terbatas akan digabungkan dengan investor peserta lainnya, dan fund manager akan membangun portofolio properti yang bertujuan memaksimalkan profitabilitas dan meminimalkan risiko finansial.

Memahami Struktur Biaya dan Investasi Dana

Dana real estat real estat memiliki sejumlah biaya pengelolaan dan kinerja yang harus dibayar oleh investor.Sudah umum bahwa dana ekuitas swasta memerlukan biaya tahunan sebesar 2% dari modal yang diinvestasikan untuk membayar gaji perusahaan, menangani sourcing dan layanan hukum, biaya data dan penelitian, pemasaran dan biaya tetap dan variabel tambahan. Namun, tidak ada batasan untuk biaya investor ini.

Individu harus memiliki pemahaman yang baik tentang biaya ini sebelum melakukan investasi karena hal itu akan membatasi jumlah pengembalian investasi. Misalnya, jika dana real estat ekuitas pribadi mengumpulkan $ 500 juta, akan mengumpulkan $ 10 juta setiap tahun untuk membayar biaya terkait. Selama siklus 10 tahun, sebuah dana akan mengumpulkan biaya $ 100 juta, yang berarti bahwa hanya $ 400 juta yang benar-benar akan diinvestasikan selama dekade itu.

Manajer ekuitas swasta juga menerima "carry", yang merupakan biaya kinerja yang secara tradisional 20% dari kelebihan keuntungan kotor untuk dana tersebut. Investor secara tradisional bersedia membayar biaya ini karena kemampuan dana tersebut untuk membantu mengurangi tata kelola perusahaan. dan masalah manajemen yang mungkin berdampak negatif pada perusahaan publik.

Sebagian besar dana real estat ekuitas swasta dianggap sebagai investasi "berbasis kebutuhan", yang berarti bahwa mitra memberikan modal kepada mitra umum secara angsuran dengan kebutuhan yang diperlukan. Sebagai calon dokter menemukan potensi Properti investasi, dana tersebut akan mengirimkan permintaan modal formal kepada mitra terbatas yang dijaminkan ke dana real estat pada awal siklus. Dikenal sebagai "panggilan modal," adalah kewajiban hukum yang harus dipenuhi oleh mitra terbatas. (Untuk informasi lebih lanjut, baca: Pelajari Lingo Of Private Equity Investing.

Jika mitra terbatas gagal memenuhi panggilan modal, dana dapat memaksa orang atau institusi tersebut menjadi bawaan dan kehilangan seluruh saham kepemilikan mereka. Mitra terbatas lainnya biasanya menerima kesempatan untuk membeli saham yang hangus jika terjadi default seperti itu.

Jenis-jenis Strategi Real Estat Ekuitas Swasta

Saat berinvestasi di ekuitas pribadi, biasanya ada empat jenis strategi investasi:

• Core adalah strategi yang paling konservatif, dan mungkin hanya mencakup properti yang menawarkan lebih rendah -risk dan potensi pengembalian yang lebih rendah karena mereka ada di lokasi berpenduduk padat atau terlanjur baik. Strategi ini mungkin juga berfokus pada investasi pada properti bernilai tinggi berkualitas tinggi yang memerlukan sedikit pembangunan kembali atau pemeliharaan. Properti ini menawarkan arus kas yang dapat diprediksi dan biasanya terdiri dari struktur sewa dan multi penyewa.
• Core-plus memerlukan sedikit risiko lagi, namun dapat menawarkan tingkat pengembalian yang lebih tinggi daripada strategi inti. Properti ini memerlukan tingkat aktivitas nilai tambah atau peningkatan yang sederhana ke lokasi.
• Nilai tambah adalah strategi menengah-ke-tinggi-kembali, strategi berisiko sedang yang lebih berpusat pada pengembangan properti dan waktu pasar. Dalam strategi ini, manajer portofolio membeli properti, terlibat dalam beberapa tingkat pembangunan kembali, dan menjual saat pasar sedang berjalan. Properti bernilai tambah biasanya memerlukan perubahan pada manajemen, perbaikan fisik, atau penanganan keterbatasan modal.Langkah-langkah ini termasuk renovasi bangunan dan mencari cara untuk meningkatkan tarif sewa guna meningkatkan pasar. Strategi nilai tambah juga mencakup perputaran kegagalan perusahaan operasi atau dengan asumsi hutang untuk mengendalikan properti yang mendasarinya.
• Opportunistic memberikan tingkat pengembalian tertinggi namun menganggap paling berisiko. Dengan strategi ini, para manajer membeli properti yang mencakup lahan yang belum dikembangkan atau pasar yang berkinerja buruk atau diperdagangkan ringan.

Menerima Resiko dan Prospek Jangka Panjang

Investor di ekuitas swasta harus memahami bahwa dengan berinvestasi dalam dana, mereka harus bersedia menerima bahwa modal mereka dapat diikat untuk periode yang telah ditentukan yang dapat berlangsung bertahun-tahun. .

Selain itu, ada banyak risiko di pasar real estat dan sejumlah besar investasi dapat dibutuhkan selama panggilan modal pada saat seseorang memiliki arus kas yang rendah. Banyak GP menyusun dana mereka sebagai investasi selama satu dekade atau lebih lama dan mereka memberi sedikit atau tidak ada kesempatan bagi investor untuk menarik atau menebus uang mereka. Sifat tidak likuid dari dana ekuitas swasta mengharuskan investor untuk memahami risiko menjaga uang mereka diikat untuk waktu yang lama.

Sifat struktur dana ekuitas swasta membuat sangat sulit untuk mengevaluasi kinerja keuangan suatu dana atau propertinya. Karena peraturan terbatas dari dana real estat ekuitas swasta ada, mitra umum tidak diharuskan untuk menawarkan pembaruan kepada investor mengenai investasi potensial, penilaian portofolio, atau informasi tambahan lainnya yang terkait dengan investasi tersebut. Berinvestasi dalam ekuitas pribadi real estat memerlukan mitra terbatas untuk melakukan modal yang signifikan dan sepenuhnya percaya bahwa manajer investasi akan memenuhi tujuan investasinya tanpa tingkat transparansi yang diperlukan. Manajer dana, bagaimanapun, biasanya mengirim update ke investor mereka dan dapat memilih untuk bersikap transparan mengenai kinerja guna menanamkan kepercayaan pada dana saat ini atau masa depan.

Inti

Sebelum melakukan investasi di ekuitas swasta, individu harus menentukan apakah mereka memenuhi syarat untuk ikut serta dalam proses tersebut. Mereka yang berkualifikasi akan ingin mengeksplorasi tujuan investasi pribadi mereka, persyaratan likuiditas dan toleransi terhadap risiko di pasar real estat. Setelah berbicara dengan penasihat keuangan, investor harus mempelajari berbagai dana yang berbeda untuk mendapatkan pemahaman yang lebih baik mengenai strategi pengelolaan mitra umum dan kinerja dana properti masa lalu.