Dari perspektif kuantitatif, berinvestasi di bidang real estat agak seperti berinvestasi di saham. Untuk mendapatkan keuntungan dalam investasi real estat, investor harus menentukan nilai properti yang mereka beli dan membuat tebakan terdidik tentang berapa banyak keuntungan yang dihasilkan investasi ini, baik melalui apresiasi properti, pendapatan sewa atau kombinasi keduanya.

Penilaian ekuitas biasanya dilakukan melalui dua metodologi dasar: nilai absolut dan nilai relatif. Hal yang sama berlaku untuk penilaian properti. Mengisi laba bersih masa depan (NOI) dengan tingkat diskonto yang sesuai untuk real estat sama dengan valuasi arus kas diskonto (DCF) untuk saham sambil mengintegrasikan model pengganda pendapatan bruto di real estat sebanding dengan valuasi nilai relatif dengan saham. Di sini kita akan melihat bagaimana menghargai properti real estat dengan menggunakan metode ini.

< Metode yang paling umum adalah model diskon dividen dan teknik arus kas diskon. Di sisi lain, metode nilai relatif menunjukkan bahwa dua sekuritas yang sebanding harus sama harganya sesuai dengan pendapatan mereka. Rasio seperti price to earning dan price to sales dibandingkan dengan perusahaan intra industri lainnya untuk menentukan apakah saham tersebut berada di bawah atau bernilai lebih. Seperti dalam valuasi ekuitas, analisis valuasi real estat harus menerapkan kedua prosedur tersebut untuk menentukan kisaran nilai yang mungkin terjadi.

Menghitung Pendapatan Operasional Bersih Real Estat Properti

Dimana:

NOI - laba operasi bersih

r - Tingkat pengembalian aset real estat yang diinginkan

g- Laju pertumbuhan dari NOI

R- Tingkat Kapitalisasi (rg)

Pendapatan operasional bersih mencerminkan pendapatan yang akan dihasilkan properti setelah memperhitungkan biaya operasi tetapi sebelum dikurangi pajak dan pembayaran bunga. Sebelum dikurangi biaya, total pendapatan yang diperoleh dari investasi harus ditentukan. Pendapatan sewa yang diharapkan pada awalnya dapat diperkirakan berdasarkan properti yang sebanding di wilayah tersebut. Dengan melakukan riset pasar yang tepat, investor dapat menentukan berapa harga penyewa yang dikenakan di area tersebut dan menganggap bahwa sewa per persegi persegi serupa dapat diterapkan ke properti ini. Perkiraan kenaikan harga sewa diperhitungkan dalam tingkat pertumbuhan di dalam formula.

Karena tingkat kekosongan yang tinggi merupakan ancaman potensial bagi hasil investasi real estat, baik analisis sensitivitas atau perkiraan konservatif yang realistis harus digunakan untuk menentukan pendapatan yang hilang jika aset tersebut tidak digunakan pada kapasitas penuh.

Beban usaha termasuk biaya yang langsung dikeluarkan melalui operasi sehari-hari bangunan seperti asuransi properti, biaya pengelolaan, biaya perawatan dan biaya utilitas.Perhatikan bahwa depresiasi tidak termasuk dalam perhitungan biaya total. Pendapatan operasional bersih properti real estat serupa dengan EBITDA perusahaan.

Menentukan tingkat diskonto yang sesuai agak lebih rumit daripada menghitung WACC perusahaan. Meskipun ada beberapa cara berbeda untuk mendapatkan tingkat kapitalisasi, pendekatan yang umum adalah metode build-up. Dimulai dengan tingkat suku bunga, tambahkan premi likuiditas yang sesuai, kumpulkan premi dan premi risiko. Premi likuiditas timbul karena sifat likuiditas real estat yang tidak tepat, akun premium recapture untuk apresiasi tanah bersih, sedangkan premi risiko mengungkapkan eksposur risiko keseluruhan pasar real estat.

Mengurangi pendapatan operasional bersih dari investasi real estat dengan tingkat kapitalisasi pasar sama dengan mendiskontokan aliran dividen di masa depan dengan tingkat pengembalian yang sesuai, disesuaikan dengan pertumbuhan dividen. Investor ekuitas yang akrab dengan model pertumbuhan dividen harus segera melihat kemiripannya. (DDM adalah salah satu teori keuangan yang paling mendasar, tapi itu sama bagusnya dengan asumsinya. Lihatlah

Menggali Ke Model Diskon Dividen

.)

Menemukan Kapasitas Penghasilan Menghasilkan Properti > Pendekatan pengganda pendapatan kotor adalah metode penilaian relatif yang didasarkan pada asumsi mendasar bahwa properti di wilayah yang sama akan dinilai secara proporsional terhadap pendapatan kotor yang dapat mereka hasilkan. Sesuai namanya, pendapatan kotor adalah total pendapatan sebelum dikurangi biaya operasional. Namun, tingkat kekosongan harus diprakirakan untuk mendapatkan perkiraan pendapatan kotor yang akurat. Misalnya, jika seorang investor real estat membeli bangunan seluas 100.000 kaki persegi, berdasarkan data properti sebanding dia mungkin menentukan bahwa rata-rata penghasilan bulanan kotor per kaki persegi di lingkungan tersebut adalah $ 10. Meskipun pada awalnya investor memperkirakan bahwa pendapatan kotor tahunan adalah $ 12 juta ($ 10 * 12 bulan * 100, 000 sq kaki), kemungkinan ada beberapa unit kosong di gedung itu pada waktu tertentu. Dengan asumsi bahwa ada tingkat kekosongan 10%, pendapatan kotor tahunan akan menjadi $ 10. 8 juta ($ 12m * 90%). Pendekatan serupa juga diterapkan pada pendekatan pendapatan operasional bersih.

Langkah selanjutnya dalam menilai nilai properti real estat adalah menentukan pengganda pendapatan kotor. Hal ini dapat dicapai jika seseorang memiliki akses ke data penjualan historis. Melihat harga jual properti sebanding dan membagi nilai tersebut dengan pendapatan kotor tahunan yang dihasilkannya akan menghasilkan pengganda rata-rata untuk kawasan ini. Jenis pendekatan penilaian ini serupa dengan penggunaan transaksi atau kelipatan yang sebanding dengan nilai saham. Banyak analis akan meramalkan pendapatan perusahaan dan memperbanyak angka EPS dengan rasio P / E industri. Penilaian real estat dapat dilakukan melalui langkah-langkah serupa. (Pelajari cara memasukkan salah satu alat analisis ekuitas teratas untuk bekerja untuk Anda. Lihat Perbandingan Perbandingan Peer Mengungkap Stok yang Undervalued .)

Hambatan untuk Penilaian Real Estat

Kedua metode penilaian real estat ini terlihat relatif sederhana. Namun, dalam praktiknya, menentukan nilai properti penghasil pendapatan dengan menggunakan perhitungan ini cukup rumit. Pertama-tama, memperoleh informasi yang diperlukan mengenai semua input formula seperti pendapatan operasional bersih, premi yang termasuk dalam tingkat kapitalisasi dan data penjualan yang sebanding mungkin sangat memakan waktu dan menantang. Kedua, model penilaian ini tidak memperhitungkan kemungkinan perubahan besar di pasar real estat seperti krisis kredit atau booming real estat. Akibatnya, analisis lebih lanjut harus dilakukan untuk memperkirakan dan memperhitungkan kemungkinan dampak perubahan variabel ekonomi.

Karena pasar properti kurang likuid daripada pasar saham, terkadang sulit memperoleh informasi yang diperlukan untuk membuat keputusan investasi yang diinformasikan sepenuhnya. Yang mengatakan, karena investasi modal yang besar biasanya diperlukan untuk membeli sebuah pembangunan besar, analisis rumit ini dapat menghasilkan hasil yang besar jika mengarah pada penemuan properti yang dinilai rendah (mirip dengan investasi ekuitas). Jadi, meluangkan waktu untuk meneliti input yang dibutuhkan sangat berharga waktu dan energi.

Garis Dasar

Penilaian real estat sering didasarkan pada strategi yang serupa dengan analisis ekuitas. Metode lainnya, selain diskonto pendapatan operasional bersih dan pendekatan pengganda pendapatan kotor, juga sering digunakan. Beberapa pakar industri, misalnya, memiliki pengetahuan kerja yang aktif tentang pola migrasi dan pengembangan kota. Akibatnya, mereka dapat menentukan daerah mana yang paling mungkin mengalami tingkat apresiasi tercepat. Pendekatan mana pun yang ingin digunakan, indikator terpenting keberhasilannya adalah seberapa baik penelitian ini dilakukan. (Pelajari bagaimana menemukan cara yang kuat untuk menentukan nilai perusahaan, di sini: Penilaian Ekuitas di Waktu yang Baik dan Buruk .