Berinvestasi dalam menghasilkan pendapatan real estat melibatkan data pasar dan tingkat subjektivitas. Salah satu asumsi terpenting yang harus dilakukan investor real estat saat menilai properti adalah memilih tingkat kapitalisasi yang sesuai, yang merupakan tingkat pengembalian yang diharapkan pada real estat, setelah dikurangi nilai apresiasi atau depresiasi.

Secara sederhana, ini adalah tingkat yang diterapkan pada pendapatan operasional bersih untuk menentukan nilai properti saat ini.

TUTORIAL : Menjelajahi Investasi Real Estat

Menghitung dengan Tingkat Kapitalisasi

Misalnya, jika properti yang diharapkan menghasilkan pendapatan operasional bersih (NOI) sebesar $ 1 juta selama sepuluh tahun ke depan didiskon dengan tingkat kapitalisasi 14%, nilai pasar properti akan ditentukan menjadi $ 1, 000, 000 /. 14 = $ 7, 142, 857, dimana di mana pendapatan operasional bersih dibagi dengan tingkat kapitalisasi keseluruhan sama dengan nilai pasar.

Nilai pasar $ 7, 142, 857 mewakili bagus jika properti dijual seharga $ 6. 5 juta dan akan menjadi buruk jika harga jualnya $ 8 juta.

Menentukan tingkat kapitalisasi adalah salah satu metrik kunci dalam menilai properti penghasil pendapatan. Ada beberapa metode yang dapat digunakan investor untuk menemukan tingkat kapitalisasi yang sesuai.

Metode Ekstraksi Pasar

Metode ini mengasumsikan bahwa ada saat ini, pendapatan usaha bersih dan informasi harga jual yang tersedia pada properti menghasilkan pendapatan yang sebanding. Keuntungan dengan metode ekstraksi pasar adalah bahwa tingkat kapitalisasi membuat kapitalisasi pendapatan langsung lebih bermakna.

Menentukan tingkat kapitalisasi relatif sederhana disini. Asumsikan seorang investor mempertimbangkan untuk membeli tempat parkir yang diharapkan menghasilkan pendapatan operasional bersih sebesar $ 500.000. Di daerah tersebut, ada tiga properti penghasil pendapatan sebanding yang sebanding.

1. Tempat parkir 1 memiliki pendapatan operasional bersih sebesar $ 250.000 dan harga jual $ 3 juta. Dalam hal ini, tingkat kapitalisasi adalah: $ 250, 000 / $ 3, 000, 000 = 8. 33%.

2. Tempat parkir 2 memiliki pendapatan operasional bersih sebesar $ 400.000 dan harga jual $ 3. 95 juta. Tingkat kapitalisasi adalah: $ 400, 000 / $ 3, 950.000 = 10. 13%.

3. Tempat parkir 3 memiliki pendapatan operasional bersih sebesar $ 185.000 dan harga jual $ 2 juta. Tingkat kapitalisasi adalah: $ 185.000 / $ 2, 000, 000 = 9. 25%.

Berdasarkan tarif yang dihitung untuk ketiga sifat yang sebanding ini (8. 33, 10. 13 dan 9. 25%), tingkat kapitalisasi keseluruhan sebesar 9. 4% akan menjadi representasi pasar yang masuk akal. Dengan menggunakan tingkat kapitalisasi ini, investor bisa menentukan nilai pasar properti. Peluang investasi parkir akan dihargai dengan harga $ 500.000 /.094 = $ 5, 319, 149.

Metode Build-up

Metode build-up sedikit lebih kompleks daripada metode ekstraksi pasar. Tingkat kapitalisasi dicapai dengan menggabungkan suku bunga, tingkat non-likuiditas (dimana likuiditasnya tidak likuid karena sifat real estat), merebut kembali premi dan tingkat risiko.

Dengan tingkat bunga sebesar 4%, tingkat non-likuiditas sebesar 1. 5%, premi recapture sebesar 1. 5% dan tingkat risiko sebesar 2. 5%, tingkat kapitalisasi dari properti ekuitas adalah dijumlahkan sebagai: 6 + 1. 5 +1. 5 + 2. 5 = 11. 5%. Jika pendapatan operasional bersih adalah $ 200.000, nilai pasar properti adalah: $ 200.000 /. 115 = $ 1, 739, 130.

Jelas, melakukan perhitungan ini sangat mudah. Kompleksitasnya terletak pada penilaian perkiraan akurat untuk masing-masing komponen tingkat kapitalisasi, yang dapat menantang. Keuntungan dari metode build-up adalah mencoba mendefinisikan dan mengukur secara akurat komponen individual dari tingkat diskonto.

Metode Band-of-Investment

Metode band-of-investment memerlukan perhitungan paling maju dari ketiga metode tersebut. Tingkat kapitalisasi dihitung dengan menggunakan tingkat bunga individual untuk properti yang menggunakan baik debt dan equity financing. Keuntungan metode band-of-investment adalah tingkat kapitalisasi yang paling tepat untuk investasi real estat yang dibiayai.

Langkah pertama adalah menghitung faktor dana pelunasan. Ini adalah persentase yang harus disisihkan setiap periode untuk memiliki jumlah tertentu pada waktu masa depan. Asumsikan bahwa properti dengan pendapatan operasi bersih sebesar $ 950.000 adalah 50% dibiayai, dengan menggunakan hutang sebesar 7% untuk diamortisasi selama 15 tahun. Sisanya dibayar dengan ekuitas pada tingkat pengembalian yang diminta sebesar 10%. Faktor dana pelunasan akan dihitung sebagai:

Suku bunga / 12 bulan
{[1 + (tingkat bunga / 12 bulan)] ^{# tahun x 12 bulan} } - 1

Memasukkan angka, kita mendapatkan:

. 07/12
{[1 + (07/12)] ^15x12 } - 1

Ini dihitung menjadi. 003154 per bulan Per tahun, persentase ini:. 003154 x 12 bulan = 0. 0378. Tingkat di mana pemberi pinjaman harus dibayar sama dengan faktor dana pelunasan ini ditambah tingkat suku bunga. Dalam contoh ini, tingkat ini adalah:. 07 +. 0378 = 10. 78%, atau. 1078.

Dengan demikian, tingkat rata-rata tertimbang, atau tingkat kapitalisasi keseluruhan, dengan menggunakan berat 50% untuk hutang dan bobot 50% untuk ekuitas adalah: (5 x 1078) + (5 x 10) = 10 39%. Akibatnya, nilai pasar properti adalah: $ 950.000 /. 1039 = $ 9, 143, 407.

Garis Dasar

Metode ini dirancang khusus untuk properti penghasil pendapatan seperti rumah apartemen, properti komersial dan industri. Perlu dicatat bahwa metode ini tidak sesuai untuk properti yang ditempati oleh pemilik.

Menebak nilai properti yang menghasilkan pendapatan dapat menyebabkan penilaian yang tidak akurat dan investasi yang gagal. Memilih tingkat kapitalisasi yang tepat akan meningkatkan ketepatan penilaian, dan dengan demikian, kemampuan untuk memilih investasi properti menghasilkan pendapatan yang baik.(Untuk bacaan yang lebih terkait, lihat Cara Menganalisis Trust Investasi Real Estat , Cara Sederhana Berinvestasi di Real Estat , dan Alasan Utama Berinvestasi di Real Estat .)