Investasi Real Estat: Panduan

Investasi real estat: Panduan

Bila Anda berpikir untuk membeli real estat, hal pertama yang mungkin terlintas dalam pikiran adalah rumah Anda. Tapi properti fisik juga bisa berperan dalam portofolio, terutama sebagai lindung nilai terhadap pasar saham. Namun, sementara real estat telah menjadi kendaraan investasi yang populer selama 50 tahun terakhir, membeli dan memiliki batu bata dan mortir jauh lebih rumit daripada berinvestasi pada ekuitas dan obligasi. Pada artikel ini, kami akan memeriksa opsi utama investor individual, yang tercantum dalam perkiraan bagaimana mengarahkan investasi real estat mereka, dan alasan untuk berinvestasi.

Properti Sewa Dasar

Ini merupakan investasi setua praktik kepemilikan tanah. Seseorang akan membeli properti dan menyewakannya kepada penyewa. Pemilik, pemilik, bertanggung jawab untuk membayar hipotek, pajak dan pemeliharaan properti.

Idealnya, pemilik rumah mengenakan biaya sewa yang cukup untuk menutupi semua biaya di atas. Seorang pemilik rumah juga dapat mengenakan biaya lebih banyak untuk menghasilkan keuntungan bulanan, namun strategi yang paling umum adalah bersabar dan hanya membebankan biaya sewa yang cukup untuk menutupi biaya sampai hipotek dibayar, dan pada saat itu sebagian besar uang sewa menjadi keuntungan. Selanjutnya, properti tersebut mungkin juga menghargai nilainya selama hipotek, sehingga pemilik rumah memiliki aset yang lebih berharga. Menurut Biro Sensus U. S., real estat di negara ini secara konsisten meningkat nilainya dari tahun 1940 sampai 2006. Meskipun ada penurunan selama krisis subprime mortgage 2008 sampai 2010, kini telah pulih dan telah meningkat secara keseluruhan.

Seorang investor harus mengetahui pasar dimana dia mencari properti atau menyewa seorang ahli untuk membantu. Bagi investor yang mencari aliran pendapatan dari properti sewa, aspek yang paling penting untuk dipertimbangkan adalah lokasi properti dan harga sewa pasar. Sedangkan untuk lokasi, banyak penyewaan yang sukses berada di dekat sekolah-sekolah besar. Misalnya, jika Anda membeli properti di dekat universitas negeri, siswa cenderung ingin menyewanya dari tahun ke tahun. Ada juga banyak fitur lain dari properti sewa yang menguntungkan, dan beberapa memerlukan waktu untuk belajar. Untuk selengkapnya, lihat 10 Fitur Terbaik dari Properti Sewa yang Menguntungkan.

Ada, tentu saja, noda pada wajah investasi ideal. Anda bisa berakhir dengan penyewa buruk yang merusak properti atau, yang lebih buruk lagi, akhirnya sama sekali tidak memiliki penyewa. Ini membuat Anda memiliki arus kas bulanan negatif, yang berarti Anda mungkin harus berebut untuk menutupi pembayaran hipotek Anda. Ada juga masalah menemukan properti yang tepat. Anda akan ingin memilih area di mana tingkat kekosongan rendah dan memilih tempat yang akan disewa orang.

Mungkin perbedaan terbesar antara properti sewa dan investasi lainnya adalah jumlah waktu dan pekerjaan yang harus Anda curahkan untuk merawatnya.Jika Anda tidak mau, Anda bisa menyewa seorang manajer properti profesional. Tapi gajinya kemudian menjadi beban yang berdampak pada profitabilitas investasi Anda.

Sisi Flip: Perdagangan Real Estat

Inilah sisi liar investasi real estat. Seperti pedagang hari yang jauh dari investor buy-and-hold, para pedagang real estat adalah jenis yang sama sekali berbeda dari tuan tanah buy-and-rent. Pedagang real estat membeli properti dengan maksud menahan mereka dalam waktu singkat, seringkali tidak lebih dari tiga sampai empat bulan, dimana mereka berharap bisa menjualnya untuk keuntungan. Teknik ini juga disebut flipping dan didasarkan pada sifat beli yang secara signifikan undervalued atau berada di area yang sangat panas.

Pinggang properti murni tidak akan memasukkan uang ke properti untuk perbaikan; investasi harus memiliki nilai intrinsik untuk menghasilkan keuntungan tanpa perubahan atau mereka tidak akan mempertimbangkannya. Membalik dengan cara ini adalah investasi tunai jangka pendek.

Jika sirip properti tertangkap dalam situasi di mana dia tidak bisa membongkar properti, hal itu bisa sangat menghancurkan karena para investor ini umumnya tidak menyimpan cukup uang tunai untuk membayar hipotek pada properti untuk jangka panjang. Hal ini dapat menyebabkan kerugian yang terus berlanjut bagi seorang pedagang real estat yang tidak dapat melepaskan barang di pasar yang buruk.

Kelas kedua dari sirip properti juga ada. Investor ini menghasilkan uang dengan membeli properti murah atau harga terjangkau dan menambahkan nilai dengan merenovasinya. hei kemudian jual properti itu setelah renovasi dengan harga lebih tinggi. Ini bisa menjadi investasi jangka panjang, tergantung pada tingkat perbaikannya. Membatasi fitur investasi ini adalah bahwa ini adalah waktu-intensif dan seringkali hanya memungkinkan investor untuk mengambil satu properti pada satu waktu.

Kelompok Investasi Real Estat

Kelompok investasi real estat seperti reksa dana kecil untuk properti sewaan. Jika Anda ingin memiliki properti sewaan, tapi tidak ingin kerumitan menjadi tuan tanah, kelompok investasi real estat bisa menjadi solusi untuk Anda.

Sebuah perusahaan akan membeli atau membangun satu set bangunan, seringkali apartemen, dan kemudian memungkinkan investor untuk membelinya melalui perusahaan, sehingga bergabung dengan grup tersebut. Seorang investor tunggal dapat memiliki satu atau beberapa unit ruang hidup mandiri, namun perusahaan yang mengoperasikan kelompok investasi tersebut secara kolektif mengelola semua unit, merawat perawatan, mengiklankan unit kosong dan mewawancarai penyewa. Sebagai imbalan atas pengelolaan ini, perusahaan mengambil persentase dari sewa bulanan.

Ada beberapa versi kelompok investasi, namun dalam versi standar, sewa adalah atas nama investor dan semua unit menyisihkan sebagian uang sewa untuk menjaga kekosongan sesekali, yang berarti Anda akan cukup menerima pembayaran KPR bahkan jika unit Anda kosong. Kualitas sebuah kelompok investasi bergantung sepenuhnya pada perusahaan yang menawarkannya. Secara teori, ini adalah cara aman untuk masuk ke investasi real estat, namun kelompok rentan terhadap biaya yang sama yang menghantui industri reksa dana.Sekali lagi, penelitian adalah kuncinya.

Kemitraan Terbatas Real Estat

Kemitraan terbatas real estat (RELP) serupa dengan kelompok investasi real estat: Ini adalah entitas yang dibentuk untuk membeli dan memegang portofolio properti, atau terkadang hanya satu properti - hanya saja yang ada selama beberapa tahun. Manajer properti berpengalaman atau perusahaan pengembang real estat berfungsi sebagai mitra umum. Investor luar kemudian berusaha menyediakan pembiayaan untuk proyek real estat, dengan imbalan bagian kepemilikan sebagai mitra terbatas. Mereka mungkin menerima distribusi berkala dari pendapatan yang dihasilkan oleh properti RELP, namun imbalan sebenarnya terjadi saat properti dijual - mudah-mudahan, dengan keuntungan yang cukup besar - dan RELP larut di jalan.

RELP memungkinkan investor membiayai pembangunan atau renovasi bangunan, tanpa perlu terlibat langsung dalam pengelolaan atau memiliki pengalaman real estat. Namun, mereka cenderung menjadi investasi yang tidak likuid, karena investor hanya bisa mencair pada interval tertentu - atau seringkali sama sekali, sampai RELP bubar.

REITs

Real estat telah ada sejak nenek moyang kita yang tinggal di gua mulai mengejar orang asing dari tempat mereka, jadi tidak mengherankan jika Wall Street telah menemukan cara untuk melakukan sekuritisasi, mengubah real estat menjadi instrumen yang diperdagangkan secara publik .

Sebuah kepercayaan investasi real estat (REIT) dibuat saat korporasi (atau kepercayaan) dibentuk untuk menggunakan uang investor untuk membeli, mengoperasikan dan menjual properti penghasil pendapatan. REIT dibeli dan dijual di bursa utama, sama seperti saham lainnya. Untuk menjaga statusnya sebagai REIT, entitas ini harus membayar 90% keuntungan pajaknya dalam bentuk dividen. Dengan melakukan ini, REITs menghindari membayar pajak penghasilan perusahaan, sedangkan perusahaan biasa akan dikenai pajak atas keuntungannya, sehingga memakan keuntungan yang bisa disalurkan kepada para pemegang sahamnya.

Sama seperti saham biasa yang membayar dividen, REIT sangat tepat bagi investor pasar saham yang menginginkan pendapatan reguler, meskipun mereka juga menawarkan kesempatan untuk memberikan apresiasi. REIT memungkinkan investor masuk ke properti non-perumahan seperti mal (sekitar seperempat dari semua REITs mengkhususkan pada ini), fasilitas perawatan kesehatan, hipotek atau gedung perkantoran. Dibandingkan dengan jenis investasi real estat tersebut, REITS juga sangat likuid. Untuk lebih jelasnya, lihat Jalan REIT .

Reksadana Real Estat

Reksa dana real estat berinvestasi terutama di REIT dan perusahaan operasi real estat. Mereka menyediakan kemampuan untuk mendapatkan eksposur diversifikasi ke real estat dengan jumlah modal yang relatif kecil. Bergantung pada strategi dan tujuan diversifikasi mereka, mereka memberikan pilihan aset yang jauh lebih luas daripada yang dapat dicapai dalam membeli saham REIT individual, bersamaan dengan kemungkinan biaya transaksi dan komisi lebih sedikit.

Seperti REITs, dana ini cukup likuid. Keuntungan lain yang signifikan bagi investor ritel adalah informasi analitis dan penelitian yang diberikan oleh dana mengenai aset yang diakuisisi dan perspektif manajemen tentang kelangsungan hidup dan kinerja investasi real estat tertentu dan sebagai kelas aset.Investor yang lebih spekulatif dapat berinvestasi dalam keluarga reksa dana real estat, secara taktis mengklasifikasikan jenis properti atau kawasan tertentu untuk memaksimalkan return.

Mengapa Berinvestasi di Real Estat?

Real estat dapat meningkatkan profil risiko dan pengembalian portofolio investor, menawarkan imbal hasil yang disesuaikan dengan risiko. Bahkan dalam krisis subprime mortgage, real estat komersial pasar swasta kembali rata-rata 8,4% selama periode 10 tahun dari tahun 2000 sampai 2010, berdasarkan data dari Dewan Nasional Fidusia Investasi Real Estat (NCREIF). Dan biasanya, pasar real estat adalah salah satu volatilitas rendah terutama dibandingkan dengan ekuitas dan obligasi.

Real estat juga menarik bila dibandingkan dengan sumber pendapatan yang lebih tradisional. Kelas aset ini biasanya diperdagangkan dengan premi imbal hasil ke U. S. Treasuries dan sangat menarik di lingkungan di mana tingkat suku bunga Treasury rendah.

Diversifikasi dan Perlindungan

Manfaat lain dari investasi di bidang real estat adalah potensi diversifikasinya. Real estat memiliki korelasi yang rendah, dan dalam beberapa kasus, negatif, berkorelasi dengan kelas aset utama lainnya - artinya, ketika saham turun, real estat sering naik (lihat Diversifikasi Beyond Saham ). Sebenarnya, di 14 dari 15 pasar beruang sebelumnya, yang kembali ke tahun 1956, harga properti residensial naik, menurut data dari Yac University Robert Shiller, co-pencipta Indeks Harga Rumah Case-Shiller. Tentu saja, ada pengecualian: real estat mabuk bersama dengan ekuitas selama resesi besar (meskipun ini adalah sebuah anomali, Schiller berpendapat, mencerminkan peran hipotek subprime dalam memulai krisis).

Ini berarti penambahan real estat ke portofolio dapat menurunkan volatilitasnya dan memberikan tingkat pengembalian per unit risiko yang lebih tinggi. Semakin langsung investasi real estat, semakin baik lindung nilainya: Kendaraan yang tidak langsung, diperdagangkan secara publik, seperti REITs, jelas akan mencerminkan keseluruhan kinerja pasar saham (dan beberapa analis memperkirakan keduanya akan semakin berkorelasi, sekarang REIT saham diwakili pada S & P 500). Menariknya, meskipun, ini juga telah berubah akhir-akhir ini. Korelasi antara REIT yang tercatat dan pasar saham yang luas mencapai titik terendah 12 tahun di tahun 2015, menurut penelitian National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT), "menunjukkan bahwa faktor apa pun yang terjadi untuk mendorong bagian non-REIT dari pasar tidak perlu tumpah untuk mempengaruhi pasar REIT, "sebuah artikel tentang Reit. com, situs asosiasi tersebut, menyimpulkan.

Karena didukung oleh batu bata dan mortir, real estat juga membawa lebih sedikit konflik agen utama, atau sejauh mana kepentingan investor bergantung pada integritas dan kompetensi manajer dan debitur. Bahkan bentuk investasi yang lebih tidak langsung membawa beberapa perlindungan: REIT misalnya, mandat persentase keuntungan minimum akan dibayarkan sebagai dividen.

Lindung nilai Inflasi

Kemampuan lindung nilai inflasi dari real estat berasal dari hubungan positif antara pertumbuhan PDB dan permintaan real estat.Seiring ekonomi berkembang, permintaan untuk pembelian real estat meningkat lebih tinggi dan ini, pada gilirannya, diterjemahkan ke dalam nilai modal yang lebih tinggi. Oleh karena itu, real estat cenderung mempertahankan daya beli modal, dengan memberikan beberapa tekanan inflasi kepada penyewa dan dengan memasukkan beberapa tekanan inflasi, berupa apresiasi modal.

Kekuatan Leverage

Kecuali REIT, berinvestasi di real estat memberi satu alat investor yang tidak tersedia bagi investor pasar saham: leverage. Jika Anda ingin membeli saham, Anda harus membayar nilai penuh dari saham pada saat Anda memesan barang pembelian - kecuali jika Anda membeli dengan margin. Dan bahkan saat itu, persentase yang bisa Anda pinjam masih jauh lebih sedikit daripada real estat, berkat metode pembiayaan magis itu, hipotek.

Sebagian besar hipotek konvensional memerlukan uang muka 20%. Namun, tergantung di mana Anda tinggal, Anda mungkin menemukan hipotek yang memerlukan sesedikit 5%. Ini berarti bahwa Anda dapat mengendalikan keseluruhan properti dan ekuitas yang dimilikinya dengan hanya membayar sebagian kecil dari total nilai. Tentu saja, ukuran hipotek Anda mempengaruhi jumlah kepemilikan yang benar-benar Anda miliki di properti itu, tapi Anda mengendalikannya begitu surat kabar ditandatangani.

Inilah yang sangat menguntungkan para sirip real estate dan tuan tanah. Mereka bisa mengambil hipotek kedua di rumah mereka dan membayar dua atau tiga properti lainnya. Entah mereka menyewakannya ini sehingga penyewa membayar hipotek atau mereka menunggu kesempatan untuk menjual keuntungan, mereka mengendalikan aset ini, meski hanya membayar sebagian kecil dari total nilai.

Kelemahan dari Investasi Real Estat: Illiquidity

Kelemahan utama investasi di bidang real estat adalah ketidaktahuan, atau kesulitan relatif dalam mengubah aset menjadi uang tunai dan uang tunai menjadi aset. Tidak seperti transaksi saham atau obligasi, yang bisa diselesaikan dalam hitungan detik, transaksi real estat bisa memakan waktu berbulan-bulan untuk ditutup. Bahkan dengan bantuan broker, hanya menemukan counterparty yang tepat bisa menjadi beberapa minggu kerja. REIT dan reksadana real estat menawarkan likuiditas dan harga pasar yang lebih baik, namun pada harga volatilitas yang lebih tinggi dan manfaat diversifikasi yang lebih rendah, karena mereka memiliki korelasi yang jauh lebih tinggi dengan pasar saham secara keseluruhan daripada investasi real estat langsung.

The Bottom Line

Dalam konteks investasi portofolio, real estat secara tradisional dipertimbangkan dalam kelas investasi "alternatif". Itu berarti merupakan investasi pelengkap yang digunakan untuk membangun portofolio utama saham, obligasi dan surat berharga lainnya. Tapi itu bisa menjadi penyeimbang signifikan terhadap instrumen lain, sekaligus sebagai sumber pendapatan dan, akhirnya, apresiasi.