Secara historis, real estat memiliki korelasi rendah dengan investasi saham dan obligasi, namun jual beli properti fisik tidak sesederhana itu.

Masukkan derivatif real estat, atau derivatif properti. Instrumen ini memungkinkan investor untuk memperoleh eksposur ke kelas aset real estat, tanpa harus membeli atau menjual properti dengan mengganti properti sebenarnya dengan kinerja indeks pengembalian real estat. Derivatif ini didasarkan pada swap, di mana satu pihak menukar satu eksposur dengan yang lain. Dengan cara ini, investor dapat memperoleh eksposur terhadap ekuitas real estat atau hutang, tanpa pernah membeli aset real estat atau meminjamkan modal dengan real estat sebagai agunan. Baca terus untuk mengetahui bagaimana cara kerjanya.

Pengantar Derivatif
Dewan Nasional Dana Investasi Real Estat (NCREIF) Indeks Properti (NPI) adalah indeks yang diterima yang dibuat untuk menyediakan instrumen untuk mengukur kinerja investasi pasar real estat komersial. Awalnya dikembangkan pada tahun 1982, indeks yang tidak laris terdiri dari lebih dari 7, 200 properti, bernilai total sekitar $ 315 miliar (per Q3 2012) dari semua wilayah U. S. dan penggunaan lahan real estat.

Meskipun indeks ini telah ada selama lebih dari 20 tahun, baru akhir-akhir ini data telah menjadi cukup transparan sehingga memungkinkan untuk melacak kinerja real estat ekuitas secara akurat dan tepat. Dengan data real estat menjadi lebih transparan dan informasi transaksi menjadi lebih mudah dan lebih murah untuk diperoleh, indeks real estat menjadi lebih relevan, yang mengarah pada penciptaan pasar derivatif yang semakin efisien.

Derivat real estat adalah cara bagi investor untuk memperoleh eksposur ke kelas aset tanpa perlu membeli atau menjual properti dengan mengganti eksposur properti sebenarnya dengan kinerja indeks pengembalian real estat. Hal ini memungkinkan investor mengurangi kebutuhan modal awal dan melindungi portofolio real estat pada sisi negatifnya, sambil memberikan strategi pengelolaan risiko alternatif.

Investasi real estat komersial dikategorikan ke dalam jenis investasi berikut:

Ekuitas swasta

• Utang swasta
  

• Ekuitas publik
  

• Utang publik
  

• Pengenalan swap berdasarkan NPI dikembangkan untuk sektor ekuitas swasta. Mereka adalah pendahulu untuk sisa derivatif real estat yang dikembangkan sampai saat ini. Derivatif yang ditawarkan sampai saat ini pada indeks NCREIF adalah "swap" yang datang dalam berbagai bentuk, memungkinkan investor untuk menukar eksposur baik dengan apresiasi atau pengembalian total indeks itu sendiri, atau dengan menukar eksposur dari satu penggunaan lahan ke lahan lainnya.

Salah satu metode adalah "go long" (mereplikasi ekspos dari properti beli) atau "pergi pendek" (mereplikasi eksposur properti penjualan).Metode lainnya adalah menukar total return pada indeks NCREIF yang dipecah oleh sektor properti, yang memungkinkan investor untuk mengambil posisi di sektor properti alternatif dimana properti mereka mungkin tidak memiliki properti, sehingga memungkinkan investor untuk menukar pengembalian dari real estat terkait kantor untuk real estat ritel

Kembalinya kembali memungkinkan dua investor di kedua sisi swap untuk mengeksekusi strategi real estat yang tidak dapat dicapai di pasar real estat pribadi. Untuk melakukannya, seseorang harus membeli atau menjual aset dengan eksposur yang berbeda dengan sedikit kesempatan untuk mengamankan aset yang sama dengan dasar investasi yang sama untuk membalikkan strategi. Swap memungkinkan investor untuk secara taktis mengubah atau menyeimbangkan portofolio mereka untuk jangka waktu tertentu tanpa harus mentransfer hak atas aset yang ada saat ini di neraca. Kontrak sampai tiga tahun biasanya dikelola oleh bank investasi, yang bertindak sebagai rumah kliring untuk dana tersebut.

Dalam kasus seorang investor lama mengembalikan total indeks NCREIF, dia akan menerima pengembalian total NPI (dibayar setiap tiga bulan) dengan jumlah nosional yang telah ditentukan sebelumnya dan setuju untuk membayar tingkat LIBOR, ditambah spread dengan jumlah nosional yang sama. Pihak lain yang melakukan swap akan menerima arus kas yang sama secara terbalik, membayar return kuartalan dan menerima LIBOR ditambah spreadnya.

Dengan asumsi bahwa ada investor untuk kedua sisi perdagangan, dua investor yang ingin memperdagangkan satu eksposur properti ke yang lain dapat memperdagangkan kembalinya NPI untuk jenis properti tertentu ke jenis properti yang lain. Misalnya, manajer portofolio yang merasa bahwa proporsinya terlalu banyak dialokasikan ke properti kantor dan tidak dialokasikan ke industri dapat menukar sebagian eksposur kantor untuk industri tanpa benar-benar membeli atau menjual properti.

Ekuitas Publik

Alih-alih NPI, derivatif untuk eksposur ke sektor ekuitas publik dari pasar real estat komersial menggunakan total pengembalian Asosiasi Nasional Dana Investasi Real Estat (NAREIT) untuk menghitung arus kas diterima (untuk investor lama) atau dibayar (oleh investor pendek).
Indeks ini memberikan tingkat pengembalian kinerja untuk pasar sekuritas publik yang dijamin dengan real estat komersial. Penerima swap membayar LIBOR ditambah spread untuk beralih ke swap indeks satu tahun dengan jumlah nosional $ 50 juta dolar, dan dia akan menerima pembayaran kuartalan dari indeks NAREIT pada $ 50 juta. Sekali lagi, investor bisa mendapatkan eksposur real estat publik yang terdiversifikasi tanpa membeli satu aset pun.

Hutang Real Estat

Karena luasnya dan kedalaman tranche profil risiko yang berbeda dari kumpulan hipotek real estat yang ada di pasar sekuritas berbasis mortgage komersial, turunan real estat juga tersedia. pada posisi hutang real estat. Swap utang publik real estat didasarkan pada indeks pasar CMBS. Indeks ini, tidak seperti ekuitas real estat, telah ada sejak akhir 1990an.
Berkat luasnya dan kedalaman data dari sejumlah besar transaksi (relatif terhadap ekuitas real estat), indeks CMBS adalah indikator kinerja yang jauh lebih baik untuk pasar masing-masing daripada saham ekuitas mereka. Perbedaan yang paling menonjol antara swap ekuitas dan debt swap adalah bahwa penerima pembayaran berbasis LIBOR menerima spread LIBOR

minus , dibandingkan dengan swap ekuitas, yang biasanya didasarkan pada LIBOR ditambah spread. Hal ini karena underlying securities biasanya dibiayai oleh debt repo berjangka jangka pendek, yang biasanya di LIBOR minus spread. Ini adalah eksposur yang diteruskan ke swap counterparties. Derivatif hutang real estat swasta, seperti credit default swaps (CDSs), biasanya digunakan untuk melindungi risiko kredit. Derivatif, seperti debt swap, memberikan swap party baik dengan suku bunga dan risiko kredit, sedangkan aset (pinjaman real estat komersial) tetap berada di neraca rekanan. Dengan demikian, pemberi pinjaman hipotek dapat melakukan lindung nilai bagian dari portofolio hutangnya untuk berbagai persyaratan investasi tanpa harus menjual pinjaman itu sendiri. Dengan cara ini, investor dapat keluar dari sektor-sektor tertentu dari pasar real estat saat mereka merasa bahwa pengembalian tersebut tidak sepadan dengan risikonya, dan kemudian mendapatkan kembali eksposur ketika pasar untuk sektor tertentu membaik.

The Bottom Line

Karena aset real estat komersial bersifat padat modal dan relatif tidak likuid, investor real estat merasa sulit untuk melakukan lindung nilai atas eksposur atau menjalankan strategi alfa. Real estat ditandai dengan tingginya biaya transaksi dan pasar yang kurang efisien dibandingkan saham dan obligasi telah menambah kesulitan dalam menyeimbangkan portofolio sebagai respons terhadap perubahan pasar.
Turunan real estat telah mengubah pasar real estat komersial dengan membiarkan investor mengubah risiko secara taktis terhadap risiko dan peluang spesifik tanpa perlu membeli dan menjual aset. Derivatif ini memungkinkan terjadinya eksposur terhadap sektor ekuitas pasar real estat yang berbeda atau dengan menukar eksposur real estat dengan suku bunga variabel plus atau minus premi.

Kemampuan untuk menukar eksposur memungkinkan investor real estat menjadi lebih taktis saat berinvestasi. Mereka sekarang dapat bergerak masuk dan keluar dari keempat kuadran pasar real estat, yang memungkinkan pengelolaan risiko lebih besar dan potensi untuk menambahkan peningkatan kembali ke alokasi aset real estat yang ada baik pada horizon investasi jangka pendek maupun jangka panjang.