Ini adalah prinsip dasar teori manajemen portofolio untuk memasukkan aset alternatif sebagai bagian dari portofolio terdiversifikasi dengan baik. Salah satu investasi alternatif yang paling populer bagi investor cerdas adalah real estat. Bagi mereka yang mencari untuk melindungi kepemilikan mereka terhadap inflasi dan menikmati potensi aliran arus kas yang stabil, ada dua metode utama untuk memperoleh eksposur terhadap kelas aset yang relatif stabil ini: trust investasi real estat (REITS) dan ekuitas swasta (PERE) dana. Kami melihat sifat dan sejarah dana PERE, keuntungan mereka dan bagaimana mereka melawan REITs. (Untuk informasi lebih lanjut, lihat: Cara Berinvestasi dalam Ekuitas Swasta Real Estate & Dapatkah Real Estate Menstabilkan Portofolio Anda?)

Apa yang Tepat dengan Dana Real Estat Ekuitas Swasta?

Menurut penelitian oleh Pusat Real Estat Zell / Lurie di Wharton School of Business, merasakan kebutuhan untuk mengumpulkan ekuitas "perang dada" untuk mendapatkan properti Tanggungan Tunggakan, dana PERE yang pertama dikumpulkan oleh tokoh bisnis Sam Zell di tahun 1980an. Sementara perusahaan perintis ini mengumpulkan modal sebesar $ 409 juta, menurut Preqin Research, sektor PERE telah berkembang menjadi $ 742 miliar aset global yang dikelola pada tahun 2014.

Pertumbuhan yang besar dalam popularitas ini berarti biaya pengelolaan jutaan dolar, karena perusahaan PERE dikelola secara aktif, dan seperti hedge fund, manajer investasi (atau mitra umum) memperoleh persentase biaya berdasarkan total komitmen modal. Manajer PERE juga cenderung berinvestasi bersama dengan investor (mitra terbatas atau lembaga keuangan), biasanya dengan kontribusi modal 3-10 persen mereka sendiri, dan terhalang untuk membentuk dana tambahan sampai modal yang diberikan kepada perusahaan saat ini telah diterapkan secara substansial. .

Investor perusahaan PERE umumnya bersifat institusional (dana pensiun, dana abadi, dana dana, dll) atau individu dengan nilai bersih tinggi. Para investor ini menyatukan kontribusi mereka di "kolam renang tertutup" tertutup agar dapat ditempatkan berdasarkan kebijaksanaan mitra umum dalam berbagai investasi terkait real estat, mulai dari risiko dan pengembalian, dan biasanya berlangsung selama tiga sampai delapan tahun. Strategi investasi potensial yang dapat diupayakan oleh perusahaan PERE adalah:

• Strategi inti yang menghasilkan kelas aset tradisional yang terdiversifikasi, berisiko rendah, kelas aset tradisional (ruang kantor, ritel, industri dan multi keluarga) di lokasi yang mapan. Strategi inti hanya menggunakan sedikit hutang, dan berusaha menyediakan arus kas arus kas untuk orang-orang LP.
• Strategi Core-Plus menggunakan tingkat leverage yang moderat, dan cenderung lebih moderat dalam risiko serta pengembalian.Aset inti plus dapat ditempatkan di lokasi yang kurang mapan, dan mungkin memerlukan beberapa bentuk penambahan nilai.
• Strategi Value-Add menawarkan risiko dan pengembalian moderat-ke-tinggi, dan menonjolkan leverage yang lebih tinggi daripada inti atau inti-plus. Strategi penambahan nilai berusaha menambahkan nilai melalui operasi, penyewaan kembali atau pengembangan kembali aset yang diakuisisi.
• Strategi oportunistik adalah strategi berisiko tinggi dan strategi pengembalian yang menargetkan aset kurang baik, kosong atau usang. Strategi ini menggunakan leverage yang sangat tinggi dan mungkin melibatkan akuisisi seluruh perusahaan atau portofolio aset, atau memerlukan pengembangan penuh atau proyek konversi.
• Mezzanine Lending / Distressed Debt adalah strategi yang digunakan oleh perusahaan yang merasa nyaman dengan memiliki aset dasar jika terjadi kegagalan peminjam, karena pinjaman yang dikeluarkan oleh perusahaan yang terlibat dalam strategi ini memiliki persyaratan yang lebih agresif daripada pemberi pinjaman tradisional.
• Fund-of-Funds adalah dana yang investasi pada perusahaan PERE yang dikelola pihak ketiga, dan menawarkan solusi investasi yang beragam untuk investor yang lebih kecil yang mencari akses ke perusahaan eksklusif yang lebih besar.

Manfaat Berinvestasi dalam PERE

Seperti yang telah disebutkan sebelumnya, dana PERE umumnya hanya tersedia untuk investor institusi dan individu dengan nilai bersih tinggi. Namun, anggota masyarakat umum dapat memperoleh ekspos terhadap PERE melalui dana ekuitas swasta yang diperdagangkan yang ditawarkan melalui perusahaan seperti Grup Blackstone Group LP (BX BXBlackStone Group LP33. 03 + 0. 43% Dibuat dengan Highstock 4. 2. 6 ), Apollo Global Management LLC (APO APOApollo Global Management LLC31 11-0 58% Dibuat dengan Highstock 4. 2. 6 ) dan Grup Carlyle LP (CG CGCarlyle Group LP22 25-1 33% Dibuat dengan Highstock 4. 2. 6 ). Karena sifat mereka yang dikelola secara aktif, dana PERE menyajikan peluang bagi tim manajemen cerdas untuk mencari dan mengubah properti yang berkinerja buruk dan menciptakan kekayaan investor dengan menjalankan inisiatif bernilai tambah. Selanjutnya, sifat pribadi tim pengelola dana hibah PERE lebih banyak masukan langsung dalam perjalanan urusan sehari-hari, tanpa harus khawatir dengan pasang surut dan arus yang melekat di pasar ekuitas publik. Selain itu, sifat pribadi ini memberi manajemen fleksibilitas untuk mengejar berbagai strategi seperti, membagi atau menggabungkan properti yang berbeda dan menjual, mendanai, atau menyewakan portofolio real estat yang ada dengan sejumlah kriteria (geografi, jenis, dll.)

PEREs vs. REITs

Pertunjukan PERE sering dibandingkan dengan rekan mereka yang diperdagangkan: REITs. Beberapa investor bersedia melepaskan sumber alfa potensial yang menyertai manajemen aktif PERE, sebagai pengganti transparansi, likuiditas dan akuntabilitas REIT di pasar publik. Sebuah studi 2010 oleh National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) membandingkan 17. 5 tahun data dari pasar REIT AS dan dana real estat ekuitas swasta, dan menemukan bahwa REIT publik mengungguli dana inti, nilai tambah dan oportunistik selama siklus pasar penuhNamun, studi tersebut juga menemukan bahwa selama tahap pasar bull dari siklus (melalui puncak), dana oportunistik cenderung mengungguli REITS secara tahunan, karena periode palung-ke-puncak yang lebih pendek (walaupun dana inti dan dana bernilai tambah berlanjut untuk lag).

Gambar 1 di bawah menunjukkan imbal hasil bersih dana PERE vs. REIT selama rentang 1989/1990 sampai 2007/2008.

Premi " />

Lebih jauh lagi, bertentangan dengan anggapan bahwa REITs mengalami kenaikan yang lebih besar dan volatilitas jangka pendek yang lebih tinggi, sebuah artikel 2009 oleh Investments and Pensions Europe, menemukan bahwa sekali pengembalian PERE" dihapus "dan dinilai pada Setiap hari seperti saham, korelasi antara real estat pribadi dan REIT ternyata meningkat secara signifikan dan meningkat dari waktu ke waktu. Solusinya - Sertakan kedua kelas aset untuk menciptakan titik balik yang lebih efisien di semua titik pada spektrum pengembalian risiko (Exhibit B) .

Exhibit B menyoroti kenaikan imbal hasil yang disesuaikan dengan risiko setelah REIT dan PEREs ditambahkan ke portofolio. (Untuk yang lebih, lihat: Bagaimana Diversifikasi dengan REITs)

Manajemen Aset: Real Estat Publik dan Swasta: Ruang untuk Kedua dalam Portofolio Diversifikasi " />

Sumber: Manajemen Aset BNY Mellon

Garis Dasar

Bagi investor yang ingin melakukan diversifikasi ke real estat, dana real estat real estat adalah cara yang baik untuk mendapatkan keterpaparan terhadap kelas aset ini Meskipun tidak sekuat atau setulus REITS, dana PERE yang dipimpin oleh tim manajemen yang berpengalaman dan terbukti, dipandu oleh strategi investasi yang disiplin dan fokus tanpa ketergantungan pada leverage, dapat memberikan tingkat pengembalian risiko yang tinggi.