Trust Investasi Real Estat (REIT) adalah perusahaan, kepercayaan atau asosiasi yang memiliki dan, dalam banyak kasus, mengoperasikan aset real estat dan / atau real estat yang menghasilkan pendapatan. Model setelah reksa dana, REITs menyatukan modal banyak investor. Hal ini memungkinkan investor individu memperoleh bagian pendapatan yang dihasilkan melalui kepemilikan real estat komersial, tanpa harus pergi keluar dan membeli atau membiayai properti atau aset. "REIT menawarkan manfaat penting bagi investor dan pemilik properti," kata Joe Mansueto, Chairman and CEO, Morningstar. "Mereka memungkinkan investor untuk dengan mudah mengakses investasi real estat, dan melakukannya dengan likuiditas sehari-hari, diversifikasi dan pilihan yang luas. "

AD:

Untuk semester pertama tahun 2013, return ekuitas REIT meningkat sebesar 17,6%. Pada 22 Mei, REITs mengalami penurunan besar - turun 13%. 5% dalam lima minggu ke depan - ketika Ketua Federal Reserve Ben Bernanke menyarankan agar program pembelian obligasi Fed senilai $ 85 miliar per bulan akan segera meruncing.

Meskipun mengalami perbaikan dalam ekonomi secara umum, sebagian besar investor bearish terhadap REIT sejak pengumuman Bernanke. Sementara REIT akan menghadapi sejumlah tantangan di tahun 2014, satu isu akan menjadi fokus investor: kenaikan suku bunga.

AD:

REIT Basics

Agar memenuhi syarat sebagai REIT, perusahaan harus memiliki sebagian besar aset dan pendapatannya terkait dengan investasi real estat dan harus mendistribusikan paling sedikit 90% dari penghasilan kena pajaknya setiap tahun kepada pemegang saham melalui dividen Fitur ini membantu membuat REIT menarik bagi investor karena mereka menawarkan metode investasi yang sangat likuid di real estat dan biasanya membanggakan dividen yang baik. REIT biasanya menawarkan hasil yang lebih baik daripada alternatif pendapatan lainnya - imbal hasil REIT pada akhir tahun 2013, misalnya, rata-rata 3. 8% dibandingkan dengan 2. 6% untuk catatan Treasury 10 tahun.

AD:

Ada tiga tipe dasar REIT:

1. Equity REITs - memiliki dan mengoperasikan penghasil pendapatan real estat (bangunan dan tanah). Pendapatan dihasilkan terutama melalui sewa (bukan dengan menjual kembali properti). Sembilan puluh persen REIT adalah REIT ekuitas.
2. Hipotek REITs - meminjamkan uang kepada pemilik dan operator real estat baik secara langsung melalui hipotek dan pinjaman, atau secara tidak langsung melalui akuisisi atau sekuritas berbasis mortgage (MBS). Pendapatan dihasilkan terutama melalui bunga yang diperoleh dari pinjaman hipotek.
3. Hybrid REITs - gunakan strategi investasi ekuitas dan REITs KPR.

Aset yang dimiliki REIT dapat mencakup apartemen, hotel, fasilitas industri, resor, fasilitas penyimpanan mandiri, pusat perbelanjaan, lahan produksi kayu, gudang, dan hipotek atau pinjaman. Mengenai REIT yang berinvestasi pada hipotek atau pinjaman, Mansueto mengatakan, "[REITs] menyediakan pemilik properti dengan cara lain untuk mengumpulkan dana, membuat real estat lebih likuid dan transparan dan memungkinkannya memainkan peran yang lebih penting dalam perekonomian kita."Banyak REIT di U. S. terdaftar di Securities and Exchange Commission (SEC) dan diperdagangkan di bursa saham (kebanyakan REITs di perdagangan U. S. di New York Stock Exchange). REIT ini diperdagangkan sebagai aset yang sangat likuid, karena mereka diperdagangkan dalam volume yang cukup besar dan investor dapat membeli dan menjualnya seperti saham sepanjang sesi perdagangan.

Ada juga REIT yang terdaftar di SEC yang tidak diperdagangkan secara publik, serta REIT yang tidak terdaftar di SEC maupun yang diperdagangkan secara publik. Namun, perlu dicatat, bahwa REIT perdagangan non-bursa pada umumnya tidak likuid (sangat dalam kasus-kasus tertentu), valuasi bersifat kompleks, early redemption seringkali bersifat restriktif dan biaya dapat jauh lebih tinggi daripada dana yang diperdagangkan di bursa. Selain itu, REIT yang tidak terdaftar di SEC tidak tunduk pada persyaratan pengungkapan yang sama, sehingga berpotensi menantang bagi investor untuk mengambil keputusan mengenai investasi tersebut.

REIT dan Suku Bunga

Karena REITs harus membayar paling sedikit 90% dari keuntungan pajak mereka sebagai dividen kepada pemegang saham, mereka menghasilkan instrumen dengan yield yang relatif tinggi. REIT return didasarkan pada dividen ditambah apresiasi harga, berperilaku serupa dengan saham small-cap biasa. Tidak seperti saham-saham ini, bagaimanapun, sebagian besar pengembalian REIT yang diharapkan berasal dari dividen daripada apresiasi harga. Sebagai investasi dengan yield yang relatif tinggi, wajar bagi REIT untuk menunjukkan sensitivitas terhadap perubahan suku bunga.

Tingkat suku bunga mempengaruhi REITs karena beberapa alasan. Pertama, hutang adalah fakta kehidupan bagi pembangun, pengembang dan tuan tanah, jadi mereka sangat sensitif terhadap perubahan biaya pinjaman. Kedua, banyak investor cenderung melihat REITs sebagai menarik jika imbal hasil mereka turun lebih sesuai dengan sekuritas lainnya seperti catatan Treasury 10 tahun. "Analisis kuantitatif pergerakan harga REIT menunjukkan bahwa suku bunga memang penting bagi REIT investor - sekarang lebih dari sebelumnya," kata John Affleck, seorang analis strategi riset CoStar, sebuah perusahaan informasi real estat komersial.

David Toti, seorang analis REIT di Cantor Fitzgerald, setuju bahwa REITs sensitif terhadap perubahan suku bunga. "Selama lima tahun terakhir, banyak investor telah beralih ke REITs sebagai pemain pengganti karena dunia telah sangat membutuhkan imbal hasil di lingkungan dengan tingkat nol," kata Toti. "Karena suku bunga mulai naik, jika dan ketika itu terjadi, itu membuat sekuritas ini kurang menarik dari perspektif hasil. "

Masalah yang tidak disengaja?

Sementara investor REIT melakukan reaksi keras setelah pengumuman Fed yang meruncing, beberapa ahli industri mengatakan semua perhatian seputar tingkat suku bunga dan REIT tidak berdasar. "Sejak 22 Mei, telah ada diskusi tentang peran tingkat suku bunga dalam pengembalian REIT - dan ini adalah diskusi yang sangat aneh," kata Brad Case, VP Riset dengan National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) dalam sebuah wawancara dengan CoStar News "Karena sebenarnya, ketika suku bunga naik, biasanya berarti penguatan ekonomi.Itu adalah kabar baik bagi REIT dan berarti pengembalian akan kuat. "Untuk mendukung pernyataan ini, Case menunjukkan bahwa REITs telah berjalan dengan baik dalam 12 dari 16 periode kenaikan suku bunga sejak 1995.

Pelopor REIT Sam Zell, mengemukakan hal yang menarik di konferensi REITWorld yang diadakan di San Francisco di November. "Suku bunga rendah memungkinkan untuk meminjam uang murah dan membayar lebih untuk semua jenis investasi buruk," kata Zell. "Lima atau enam tahun setelah era berpura-pura dan meluas, banyak properti overleveraged masih belum terselesaikan. Kami akan menjadi investor dan operator yang jauh lebih baik jika ada konsekuensi untuk tidak bertindak. Bila suku bunga 3% atau 2% atau 1%, Anda tidak memiliki perasaan urgensi. "

Apa yang Diharapkan pada 2014

Meskipun ada kontroversi mengenai sejauh mana tingkat suku bunga mempengaruhi REIT, Affleck menunjukkan bahwa investor perlu mempertimbangkan lebih dari sekedar bagaimana REIT melakukan ketika tingkat suku bunga berubah. "Langkah yang relevan bukanlah apakah REIT telah dilakukan dengan baik selama kenaikan suku bunga, tapi bagaimana kinerjanya relatif terhadap pasar yang lebih luas," kata Affleck. "Pada hitungan itu, datanya pasti - kinerja REIT relatif terhadap pasar luas berbanding terbalik dengan pergerakan suku bunga. "Affleck menambahkan bahwa REITs mengungguli pasar yang luas - mendapatkan 27% dibandingkan dengan kenaikan 20% untuk S & P 500 - ketika tingkat suku bunga turun dari 3. 5% di bulan Maret 2011 menjadi 1. 5% di bulan April 2013.

Terlepas dari pengaruh tingkat suku bunga terhadap REITs, penting untuk mengingat fakta bahwa REITs bukanlah investasi satu ukuran cocok untuk semua investasi, dan strategi investasi sangat bervariasi di seluruh ruang REIT. REIT Apartemen, misalnya, mungkin berada pada posisi yang baik untuk pertumbuhan pada tahun 2014. "Bergantung pada pandangan Anda tentang ekonomi, setengah pengangguran harus membaik dari waktu ke waktu," kata Jeffrey Langbaum, analis REIT senior untuk Bloomberg Industries. "Semua dua puluh satu yang tinggal bersama Mom dan Dad akan lebih cenderung pergi ke sana dan menyewa. "Karena penurunan awal dan izin di unit penyewaan multifamily, Langbaum menjelaskan bahwa ada sedikit kemungkinan pasokan akan melebihi permintaan dalam jangka panjang - dan itu akan memberi tuan tanah lebih banyak ruang untuk meningkatkan harga sewa.

Health REITs seperti panti jompo dan operator perumahan senior juga mungkin siap untuk tahun 2014 yang kuat, didukung oleh populasi yang menua di U. S., kata Jenny Van Leeuwen Harrington, spesialis investasi pendapatan yang mengelola Manajemen Aset Gilman Hiss. Triple-net-lease REITs, yang memiliki properti seperti pompa bensin dan toko kotak besar mandiri, adalah area lain yang disukai Van Leeuwen Harrington. "REIT-REIT-BRIT-BRIT cenderung memiliki bisnis yang stabil, dengan pertumbuhan yang relatif terbatas, namun arus kas yang relatif tinggi dan stabil. "REITs menyajikan kesempatan besar bagi investor kecil dan besar untuk mendapatkan eksposur terhadap banyak bidang real estat komersial dengan likuiditas dan transparansi dalam portofolio diversifikasi dengan tingkat leverage yang relatif rendah," kata Chris Mayer. , Co-Director, Richman Pusat Bisnis, Hukum, dan Kebijakan Publik di Columbia Business School."Sementara beberapa investor khawatir tentang volatilitas pasar publik, investasi REIT jangka panjang telah berjalan cukup baik dibandingkan dengan rekan real estat pasar swasta mereka sementara juga membatasi pemaparan terhadap strategi investasi atau kinerja palungan individual. "

Saat melihat REITs pada tahun 2014, penting untuk mempertimbangkan investasi individual daripada membuat asumsi tentang sektor REIT secara keseluruhan. Seperti yang dikatakan oleh Van Leeuwen Harrington, "REIT, saya percaya hampir lebih dari industri lain, tidak boleh dicat dengan sikat yang luas. Ada begitu banyak sub-industri, masing-masing memiliki karakteristik yang unik, bahwa pernyataan sweeping tidak dapat mencakup secara fungsional. "