Apa "penutupan" misterius yang selalu Anda dengar dari agen real estat yang merujuk pada saat Anda berbelanja di rumah? Penutupan terjadi saat Anda menandatangani surat-surat yang membuat rumah Anda menjadi milik Anda. Tapi sebelum hari magis (dan sering stres) tiba, daftar panjang hal-hal harus terjadi. Artikel ini akan menjelaskan apa yang dapat Anda harapkan selama proses penutupan sejak penawaran Anda diterima saat Anda mendapatkan kunci rumah baru Anda. (Untuk mempelajari hal-hal yang bisa salah selama proses berlangsung, baca 10 rintangan untuk Menutup Rumah Baru. )

1. Escrow Terbuka

Escrow adalah rekening yang dimiliki oleh pihak ketiga atas nama dua pihak dalam sebuah transaksi. Karena ada begitu banyak hal yang harus terjadi untuk menyelesaikan penjualan rumah, cara terbaik untuk mencegah penjual atau pembeli dari merobeknya adalah memiliki pihak ketiga yang netral memegang semua uang dan dokumen yang terkait dengan transaksi sampai semuanya telah diselesaikan. (Jika Anda belum mengirimkan perjanjian pembelian Anda, pastikan membaca 10 Tip untuk Mendapatkan Harga yang Fair di Rumah .)

2. Melakukan Pencarian Judul dan Mendapatkan Asuransi Judul

Judul pencarian dan asuransi judul memberikan ketenangan pikiran dan perlindungan hukum sehingga ketika Anda membeli properti, tidak ada orang lain yang dapat mencoba mengklaimnya sebagai milik mereka nantinya, apakah itu sebagai keluarga yang ditolak yang ditinggalkan dari surat wasiat atau pemungut pajak yang tidak (atau mengira tidak) dibayar. Petugas gelar akan melakukan pencarian judul untuk memastikan tidak ada awan pada judulnya (klaim pihak ketiga terhadap properti yang dapat mempertanyakan atau membuat Anda tidak patuh terhadapnya). Jika ada, masalah ini perlu dipecahkan sebelum properti menjadi milik Anda. (Untuk lebih lanjut, lihat 10 rintangan untuk menutup sebuah rumah baru .

3. Temukan Jaksa

Ini adalah langkah opsional jika Anda ingin mendapatkan pendapat hukum profesional tentang dokumen penutup Anda. Orang-orang yang berpendidikan paling baik pun tidak dapat sepenuhnya memahami dokumen penutup mereka; seorang pengacara real estat yang berpengalaman tidak hanya akan memahaminya tapi juga tahu di mana mencari masalah potensial dalam dokumen Anda. (Untuk mempelajari lebih lanjut, baca Manfaat Menggunakan Jaksa Real Estat .)

4. Dapatkan Pra-Disetujui untuk Hipotek

Sementara mendapatkan pra-persetujuan untuk hipotek tidak diperlukan untuk menutup kesepakatan, ini dapat membantu Anda menutup kesepakatan lebih cepat sebagai sinyal yang telah disetujui sebelumnya kepada penjual bahwa Anda memiliki dukungan finansial yang kuat. Pada gilirannya, yang telah disetujui sebelumnya dapat memberi Anda lebih banyak daya tawar saat bernegosiasi dengan penjual. Keuntungan utama lain dari pra-persetujuan adalah bahwa pemberi pinjaman tertentu akan menawarkan kunci tingkat, yang berarti Anda dapat mengamankan tingkat suku bunga dan tidak menjadi belas kasihan pasar jika tingkat suku bunga naik sebelum Anda menutup kesepakatan.

5. Negosiasikan Biaya Penutupan

Perusahaan escrow tidak dapat diharapkan untuk menyediakan layanannya secara gratis, tentu saja, namun banyak perusahaan di industri ini memanfaatkan ketidaktahuan konsumen dan meningkatkan keunggulan mereka dengan mengenakan biaya sampah. Meskipun ada beberapa perdebatan mengenai apa yang dianggap sebagai biaya sampah, biaya yang harus dikeluarkan untuk mencakup biaya administrasi, biaya peninjauan aplikasi, biaya tinjauan peninjauan, biaya tambahan, biaya email, biaya pemrosesan dan biaya penyelesaian. Jika Anda bersedia untuk berbicara dan berdiri tegak, Anda biasanya bisa mendapatkan biaya sampah yang dieliminasi atau setidaknya dikurangi. Bahkan biaya untuk layanan penutupan yang sah bisa meningkat. (Pelajari lebih lanjut di Watch Out For "Junk" Biaya Hipotek .)

6. Lengkapi Inspeksi Rumah

Pemeriksaan di rumah tidak diperlukan, tapi Anda akan bodoh jika tidak melakukannya. Jika Anda menemukan masalah serius dengan rumah selama pemeriksaan, Anda akan memiliki kesempatan untuk mundur dari kesepakatan atau meminta penjual untuk memperbaikinya atau membayar agar Anda memilikinya tetap (selama penawaran pembelian Anda termasuk di rumah kontingensi awal). (Untuk informasi lebih lanjut mengenai hal ini, baca Apakah Anda Membutuhkan Inspeksi Rumah? )

7. Selesaikan Inspeksi Hama

Pemeriksaan hama terpisah dari pemeriksaan di rumah dan melibatkan spesialis yang memastikan bahwa rumah Anda tidak memiliki serangga penghancur kayu (rayap atau semut tukang kayu). Anda tidak ingin membeli rumah dengan masalah rayap, karena bahkan masalah kecil pun bisa menyebar dan menjadi sangat merusak dan mahal untuk diperbaiki. Hama penghancur kayu dapat dihilangkan, namun Anda pasti ingin memastikan bahwa masalahnya dapat diselesaikan dengan biaya yang Anda anggap masuk akal (atau dengan biaya yang bersedia dan dapat dibayar oleh penjual) sebelum Anda menyelesaikan pembelian rumah. Sebenarnya, jika ada masalah hama, bahkan yang kecil pun, ditemukan, perusahaan hipotek akan meminta agar diperbaiki sebelum Anda dapat menutupnya.

8. Renegosiasi Penawaran

Sekalipun tawaran pembelian Anda sudah diterima, jika inspeksi mengungkapkan masalah, Anda mungkin ingin menegosiasikan ulang harga pembelian rumah untuk mencerminkan biaya perbaikan yang harus Anda lakukan. Anda juga bisa menjaga harga beli sama tapi usahakan agar penjual membayar perbaikan. (Untuk informasi lebih lanjut tentang seni negosiasi, lihat Mendapatkan Apa yang Anda Ingin .)

Jika kontrak pembelian menyatakan bahwa Anda membeli properti itu "sebagaimana adanya," Anda tidak memiliki banyak jalan lain untuk mintalah perbaikan atau pengurangan harga, tapi Anda tetap bisa bertanya. Anda juga bisa tetap keluar tanpa penalti jika masalah besar ditemukan bahwa penjual tidak dapat atau tidak akan memperbaikinya.

9. Kunci Suku Bunga Anda

Jika Anda belum melakukannya, Anda harus mengunci tingkat suku bunga Anda. Pemberi pinjaman yang baik akan memperhatikan tingkat suku bunga untuk Anda dan memberi tahu Anda kapan harga berada pada titik rendah sehingga Anda bisa menguncinya. Anda juga dapat melihat suku bunga sendiri secara online dengan menggunakan situs pemberi pinjaman Anda atau alat seperti kalkulator hipotek Investopedia.

Penting untuk dicatat meskipun karena suku bunga tidak dapat diprediksi dan berfluktuasi beberapa kali dalam sehari, Anda seharusnya tidak membuat diri Anda sendiri yang gila mencoba mencapai titik terendah.Puas dengan tingkat yang menurut Anda masuk akal mengingat kondisi pasar saat ini dan yang bisa Anda beli dengan nyaman. Ingat juga bahwa suku bunga bervariasi menurut nilai kredit, wilayah geografis dan jenis pinjaman yang Anda dapatkan, jadi Anda mungkin tidak dapat memperoleh harga terbaik yang Anda dengar diiklankan. (Untuk lebih, lihat Bagaimana Tingkat Mortgage Anda? )

10. Hapus Kontinjensi

Jika agen real estat Anda membantu Anda menyusun penawaran pembelian yang bagus, penawaran Anda harus bergantung pada beberapa hal:

• Mendapatkan pembiayaan dengan tingkat bunga tidak melebihi persentase tertentu yang dapat Anda bayar
• Pemeriksaan rumah tidak mengungkapkan adanya masalah besar dengan rumah
• Penjual secara penuh mengungkapkan masalah yang diketahui dengan rumah
• Pemeriksaan hama yang tidak mengungkapkan adanya infestasi atau kerusakan rumah yang utama
• Penjual yang menyelesaikan semua kesepakatan perbaikan

Kontinjensi ini sering harus dihapus secara tertulis oleh tanggal tertentu (dikenal sebagai persetujuan aktif), yang juga harus dinyatakan dalam penawaran pembelian Anda, agar kesepakatan Anda ditutup. Namun, dalam beberapa kesepakatan pembelian, kontinjensi disetujui secara pasif (juga dikenal sebagai persetujuan yang membangun) jika Anda tidak memprotes mereka dengan tenggat waktu yang ditentukan.

11. Funding Escrow

Kemungkinan besar Anda menyetorkan uang yang sungguh-sungguh saat Anda menandatangani perjanjian pembelian. Tujuan dari uang ini adalah untuk membiarkan penjual tahu bahwa Anda serius, atau sungguh-sungguh, tentang niat Anda untuk membeli rumah. Setelah semua, penjual akan mengambil properti dari pasar sehingga Anda dapat membelinya. Jika Anda mundur, uang yang sungguh-sungguh masuk ke penjual sebagai kompensasi. Jika penjual mundur, uang itu dikembalikan kepada Anda.

Untuk menyelesaikan pembelian Anda, Anda harus menyetorkan dana tambahan ke escrow. Setoran uang asli Anda biasanya diterapkan untuk uang muka Anda; Anda harus menyerahkan sisa uang muka Anda dan membayar biaya penutupan Anda (kecuali jika penjual telah menyetujuinya).

12. Langkah Akhir Mengikuti

Salah satu langkah terakhir sebelum Anda menandatangani surat penutup Anda harus melewati properti itu untuk terakhir kalinya. Anda ingin memastikan tidak ada kerusakan yang terjadi, dan tidak ada yang dihapus yang termasuk dalam pembelian. (Sebelum Anda pindah, pastikan untuk membaca 7 Langkah Pintar Setiap Pemilik Rumah Baru Harus Mengambil .)

13. Catat Makalah

Jelas, salah satu langkah penutupan yang paling penting adalah menandatangani dokumen. Mungkin akan ada setidaknya 100 halaman. Meskipun Anda mungkin merasa tertekan oleh orang-orang, yang menunggu Anda untuk menandatangani surat-surat Anda, seperti pemberi pinjaman notaris dan pemberi pinjaman hipotek Anda, baca setiap halaman dengan saksama - cetakannya bagus akan memberi dampak besar pada keuangan dan hidup Anda selama bertahun-tahun yang akan datang. .

Secara khusus, pastikan tingkat suku bunga benar dan tidak ada penalti prabayar. Secara umum, bandingkan biaya penutupan Anda dengan perkiraan itikad baik yang Anda berikan pada awal proses dan berikan kecocokan tentang biaya yang dikeluarkan lebih dari 10%.

Bottom Line

Sepertinya proses penutupan adalah banyak pekerjaan, tapi mungkin yang terburuk adalah menunggu. Sebagian besar waktu, Anda hanya akan duduk di tangan Anda, menunggu orang lain yang terlibat dalam transaksi untuk datang melalui. Jadi, temukan sesuatu yang menyenangkan untuk menghabiskan waktu Anda dan mengalihkan perhatian Anda saat Anda menunggu, dan merasa aman dengan mengetahui bahwa Anda telah melakukan penelitian dan tahu bagaimana membuat proses penutupan Anda berjalan lancar.

Jika ini adalah pertama kalinya Anda membeli rumah, pastikan untuk membaca 10 Kesalahan Homebuyer First-Time Terburuk dan Panduan Homebuyer Pertama .