Apakah Anda tertarik untuk membeli fixer-upper, tapi tidak punya uang untuk merombaknya? Atau mungkin Anda telah menyimpan uang untuk renovasi, dan Anda telah menemukan rumah yang Anda cintai, tapi pemberi pinjaman Anda tidak akan membiarkan Anda membelinya karena rumah tersebut tidak layak dikelola tanpa toilet. Selalu ada properti di pasar yang tidak dikelola oleh pemilik bekas yang kekurangan uang, diperlakukan dengan buruk oleh penyewa atau sengaja dibuang oleh pemilik pembentuk yang disita. Tidakkah seharusnya ada jalan bagi orang seperti Anda untuk memperbaiki lingkungan sekitar ini dan menghidupkannya kembali?

Hadiah dari Pemerintah

Ada cara untuk membeli fixer-upper, dan ini dibawa kepada Anda oleh pemerintah federal. Produk pinjaman rehab Federal Housing Administration, pinjaman FHA 203 (k), dirancang untuk individu yang ingin merehabilitasi atau memperbaiki rumah yang rusak sehingga mereka dapat tinggal di dalamnya sebagai tempat tinggal utama mereka. Pinjaman ini disahkan oleh pemerintah untuk mendorong kreditur untuk menawarkan produk yang dianggap berisiko tinggi. Karena risiko dan biaya yang terlibat, proyek rehab biasanya ditangani oleh investor real estat profesional yang dapat membeli properti dengan uang tunai dan oleh karena itu tidak memerlukan bank untuk menyetujui kondisi properti.

Artikel ini akan menjelaskan berapa banyak uang yang Anda butuhkan untuk disimpan, dua jenis 203 (k) pinjaman, properti yang layak, perbaikan yang memenuhi syarat dan lebih banyak lagi - singkatnya, apa yang perlu Anda ketahui lihat apakah jenis pinjaman ini tepat untuk Anda. (Untuk membaca latar belakang, lihat: Memastikan Kepercayaan Perumahan Federal (FHA) Mortgages .

Berapa Banyak Uang yang Dibutuhkan

Pinjaman FHA 203 (k) memungkinkan Anda memasukkan uang yang dibutuhkan untuk perbaikan dan biaya terkait (material dan tenaga kerja) dalam pinjaman. Jika Anda ingin membeli rumah di mana dapur telah dirobek, Anda bisa memasukkan dalam harga harga lemari baru, meja, lantai, lemari es, kompor, oven, microwave, wastafel, mesin pencuci piring, tempat pembuangan sampah, dan biayanya. untuk merancang, mengijinkan dan menginstalnya. Pinjaman ini juga dapat mencakup cadangan kontinjensi 10-20% untuk biaya di atas dan di luar perkiraan perbaikan Anda. Anda juga bisa mendapatkan pembayaran hipotek hingga enam bulan termasuk untuk menutupi hipotek saat Anda merenovasi rumah sehingga Anda tidak perlu melakukan pembayaran di rumah ganda.

Jenis 203 (k) Hipotek

Ada dua jenis FHA 203 (k) hipotek: reguler dan efisien (juga disebut "dimodifikasi"). Reguler adalah untuk properti yang membutuhkan perbaikan struktural; efisien adalah untuk mereka yang hanya membutuhkan perbaikan non-struktural. Entah bisa digunakan untuk pembelian atau pembiayaan ulang.

Untuk pinjaman biasa 203 (k), jumlah hipotek maksimum didasarkan pada rendahnya nilai asalkan properti ditambah biaya rehab atau 110% dari nilai properti yang diharapkan setelah rehab.Ini berarti bahwa Anda tidak ingin membeli rumah dengan nilai sebesar $ 150.000 jika memerlukan biaya $ 25.000 kecuali Anda memiliki uang tunai $ 10.000 ekstra karena yang paling dapat Anda pinjam adalah $ 165, 000 (110% dari $ 150.000). Pinjaman yang efisien memungkinkan pembeli rumah menambahkan maksimal $ 35.000 ke harga beli untuk membayar perbaikan. (Untuk mempelajari lebih lanjut, lihat: Hipotek: Berapa Banyak Yang Bisa Anda Miliki? )

Tentu saja, bagaimanapun, Anda memiliki penghasilan untuk mendukung hipotek - Anda tidak bisa hanya mengambil pinjaman untuk jumlah tertentu karena rumah menjaminnya.

Memenuhi Syarat Properti

FHA 203 (k) pinjaman ditujukan untuk pemilik-penghuni, bukan investor. Jenis properti berikut memenuhi syarat:

• Keluarga tunggal untuk rumah keluarga empat
• Konstruksi yang ada yang telah selesai setidaknya selama satu tahun
• Teardowns, selama bagian dari pondasi yang ada akan tetap > Rumah yang ada yang akan dipindahkan ke yayasan baru
• Bagian perumahan dari properti campuran (komersial / residensial)
• FHA yang disetujui
• Dengan berbagai macam sifat kualifikasi, hampir semua orang dapat menemukan properti yang tepat yang akan memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman 203 (k).

Kondisi Pembiayaan dan Beban Rehab dan Perbaikan yang Diijinkan

Terlepas dari pekerjaan apa yang menurut Anda sesuai dengan kebutuhan rumah, pemberi pinjaman dan FHA memiliki persyaratan sendiri yang harus Anda temui juga. Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan AS (HUD) "mensyaratkan bahwa properti yang dibiayai di bawah program ini memenuhi standar efisiensi energi dan standar struktural tertentu" untuk "mematuhi Standar Properti Minimum HUD (24 CFR 200. 926d dan / atau Buku Pegangan HUD 4905. 1 ) dan semua kode dan tata cara lokal. "

Standar efisiensi energi meliputi caulking, insulation, dan ventilasi serta menggunakan sistem pemanas dan pendingin udara ukuran yang benar untuk rumah. Rumah juga diharuskan memiliki detektor asap yang berdekatan dengan setiap area tidur.

Anda mungkin terkejut dengan berbagai perbaikan dan perbaikan rumah yang bisa dibiayai dengan pinjaman 203 (k). Ini termasuk, namun tidak terbatas pada, berikut ini:

melukis

• ruang tambahan
• dek
• teras
• papan dan pengurasan situs
• remodeling kamar mandi
• renovasi dapur, termasuk peralatan < menyelesaikan loteng atau ruang bawah tanah
• perubahan dan perbaikan struktural
• menambah atau mengurangi jumlah unit di tempat tinggal (misalnya keluarga tunggal sampai dupleks)
• pemahitan baru
• penghapusan cerita kedua
• eliminasi dari masalah cat berbasis timah
• pemanas, ventilasi, dan sistem pengkondisian udara (HVAC)
• pipa ledeng
• atap
• lantai
• konservasi energi
• akses cacat
• FHA tidak mengizinkan "barang-barang mewah" seperti lapangan tenis, kolam renang, hot tubs dan barbekyu untuk dibiayai dengan pinjaman 203 (k), namun beberapa barang yang mungkin Anda anggap mewah, seperti bak mandi dengan pusaran air, sebenarnya diperbolehkan. Bicaralah dengan pemberi pinjaman Anda tentang perbaikan spesifik yang ingin Anda lakukan untuk melihat apa yang dapat Anda belanjakan.
• Melengkapi Rehab

Setelah Anda menyelesaikan pembelian dan rumah itu milik Anda, Anda dapat memulai perbaikan dan remodeling. FHA mengharuskan semua perbaikan selesai dalam waktu enam bulan, meskipun pemberi pinjaman dapat memerlukan jangka waktu yang lebih singkat.

Anda akan mulai melakukan pembayaran hipotek dengan benar seperti di rumah manapun. Lagi pula, Anda memilikinya-tidak masalah jika Anda belum tinggal di sana. Namun, seperti disebutkan sebelumnya, Anda dapat membiayai beberapa pembayaran hipotek pertama Anda.

Rehab dan uang perbaikan ditempatkan di escrow account dan dilepaskan saat pekerjaan selesai dan diperiksa untuk memastikan persetujuan HUD. HUD juga harus menyetujui produk jadi setelah semua pekerjaan selesai.

Masalah yang Harus Dihindari

Banyak pemberi pinjaman tidak melakukan pinjaman FHA 203 (k), entah karena mereka tidak tahu bagaimana atau tidak ingin melakukan dokumen tambahan. Bekerja dengan pemberi pinjaman yang tidak berpengalaman dengan FHA 203 (k) pinjaman adalah sesuatu yang harus Anda hindari - prosesnya cukup rumit seperti adanya. Jangan memberi diri Anda sakit kepala dengan bekerja sama dengan seseorang yang tidak tahu apa yang sedang mereka lakukan.

Juga, pastikan Anda tidak terlalu banyak melakukan investasi di rumah - jangan terlalu banyak melakukan perbaikan dan perbaikan sehingga Anda tidak dapat mengatasi biaya Anda jika Anda menjual rumah itu suatu hari nanti. Lihatlah harga jual rata-rata rumah siap pindah di lingkungan Anda dan cobalah memasukkan rumah Anda dalam kisaran ini. Anda tidak ingin memiliki rumah seharga $ 300.000 di sebuah rumah seluas $ 200.000 karena kebanyakan orang yang mampu membeli rumah seharga $ 300.000 ingin tinggal di lingkungan yang lebih bagus di mana semua rumah layak dihargai.

Kekurangan

FHA 203 (k) pinjaman memiliki jangka waktu penutupan yang lebih lama daripada jenis pinjaman lainnya. Mereka biasanya membutuhkan waktu 60 sampai 90 hari untuk menutup, dibandingkan dengan 30 sampai 45 hari yang umum terjadi untuk pinjaman lainnya, termasuk pinjaman FHA reguler. Jika Anda terburu-buru untuk bergerak, pinjaman 203 (k) bukanlah produk untuk Anda. Anda juga dapat mengharapkan untuk membayar tingkat bunga yang lebih tinggi karena meningkatnya risiko yang terkait dengan pinjaman perbaikan rumah. (Untuk lebih lanjut, lihat

Poin Hipotek - Apa Itu Titik?

) Pinjaman ini juga lebih banyak bekerja untuk pemberi pinjaman dan memerlukan pengetahuan pinjaman khusus, jadi lebih sulit menemukan pemberi pinjaman yang akan bekerja dengan kamu. Proses aplikasi dan renovasi banyak bekerja untuk pemilik rumah, dan ada banyak pita merah yang terlibat. Beberapa peminjam telah melaporkan penundaan dalam menerima dana rehab mereka, yang menambahkan tekanan tambahan pada proses tersebut. The Bottom Line

Meskipun dapat lebih banyak pekerjaan untuk menemukan pemberi pinjaman yang melakukan pinjaman FHA 203 (k) dan untuk menyelesaikan proses aplikasi dan renovasi, usaha ekstra dapat melunasi. Produk pinjaman ini memungkinkan Anda untuk membeli rumah yang sempurna yang hanya membutuhkan beberapa rekondisi untuk dapat ditinggali lagi. Hal ini juga memungkinkan Anda untuk membuat lompatan dari penyewaan kepemilikan rumah karena mungkin ada fixer-upper di luar sana dalam kisaran harga Anda jika tidak ada rumah siap bergerak yang bisa Anda bayar. (Untuk lebih, lihat

Apakah Anda Siap Membeli Rumah A?

)