Salah satu inovasi terpenting dari Wall Street adalah tindakan penyatuan pinjaman bersama-sama untuk kemudian dibagi menjadi instrumen bantalan bunga yang terpisah. Konsep pembiayaan kolateral dan terstruktur ini mendahului pasar untuk kewajiban hipotek kolateral (collateral loan mortgage obligation / CMO) dan kewajiban hutang yang dijaminkan (collateral liabilities debt obligation / CDOs). Baru pada awal tahun 1980an konsep tersebut diformalkan dengan mengemas ulang hipotek untuk menciptakan industri keamanan yang didukung hipotek (MBS).

MBS dijamin oleh kumpulan hipotek dimana semua kepentingan dan prinsipal hanya disampaikan kepada investor. CMO diciptakan untuk memberi investor arus kas yang spesifik, bukan hanya melewati kepentingan dan prinsipal. CMO pertama kali diterbitkan pada tahun 1983 untuk Federal Home Loan Mortgage Corp (Freddie Mac) oleh bank investasi First Boston dan Salomon Brothers, yang mengambil sekumpulan pinjaman hipotek, membagi mereka menjadi tranche dengan tingkat bunga dan jatuh tempo yang berbeda, dan menerbitkan surat berharga berdasarkan tranche tersebut KPR yang berasal itu dijadikan agunan.

Berbeda dengan CMO, CDO, yang datang kemudian di tahun 1980an, mencakup spektrum pinjaman yang jauh lebih luas daripada hipotek. Meskipun ada banyak kesamaan di antara keduanya, ada beberapa perbedaan dalam konstruksi mereka, jenis pinjaman yang dipinjam secara agregat dan jenis investor yang mencari salah satu dari keduanya.

CMO - Terlahir dari Kebutuhan

Kewajiban hipotek yang dijaminkan (collateral loan mortgage obligation / CMO), sejenis jaminan yang didukung oleh hipotek (MBS), dikeluarkan oleh pihak ketiga yang menangani hipotek perumahan. Emiten CMO mengumpulkan hipotek perumahan dan mengemasnya kembali ke dalam kolam pinjaman yang digunakan sebagai jaminan untuk menerbitkan sekuritas baru. Emiten kemudian mengalihkan pembayaran pinjaman dari hipotek dan mendistribusikan baik bunga maupun pokok kepada investor di kolam renang. Emiten mengumpulkan biaya, atau menyebar, di sepanjang jalan. Dengan CMO, emiten dapat mengiris sumber pendapatan yang dapat diprediksi dari hipotek dengan menggunakan tranche, namun seperti semua produk MBS, CMO masih dikenai risiko prabayar untuk investor. Ini adalah risiko bahwa hipotek di kolam akan dibayar dimuka lebih awal, dibiayai kembali, dan / atau gagal bayar. Tidak seperti MBS, investor dapat memilih berapa risiko reinvestasi yang bersedia dia ambil dalam CMO.

Berikut adalah contoh versi sederhana dari tiga tahapan dari berbagai jatuh tempo menggunakan struktur pembayaran berurutan. Tranche A, B dan C semua akan menerima pembayaran bunga selama hidupnya namun pembayaran pokok mengalir secara berurutan sampai masing-masing CMO pensiun. Sebagai contoh: Tranche C tidak akan menerima pembayaran pokok sampai Tranche B pensiun, dan Tranche B tidak akan menerima pembayaran pokok sampai Tranche A pensiun.

Sementara sekuritas itu sendiri bisa tampak rumit dan mudah tersesat dalam semua akronim, proses pinjaman jaminan cukup sederhana.

Emiten CMO, sebagai badan hukum, adalah pemilik sah dari kumpulan hipotek yang dibeli dari bank dan perusahaan hipotek. Sebelum kemunculan hipotek pengemasan ulang, peminjam akan mengunjungi bank lokalnya yang akan meminjamkan uang untuk pembelian rumah. Bank kemudian akan memegang hipotek menggunakan rumah sebagai jaminan sampai dilunasi atau rumah dijual. Sementara beberapa bank masih memegang hipotek di buku mereka, sebagian besar hipotek dijual segera setelah ditutup dengan pihak ketiga yang mengemasnya kembali. Bagi pemberi pinjaman awal, ini memberi rasa lega karena mereka tidak lagi memiliki pinjaman atau harus membayar pinjaman. KPR ini kemudian menjadi agunan dan dikelompokkan bersama dengan pinjaman dengan kualitas serupa menjadi tranche (yang hanya merupakan irisan kolam pinjaman). Dengan menciptakan CMO dari kumpulan hipotek, emiten dapat merancang aliran terpisah dan arus utama yang spesifik, dalam berbagai panjang jatuh tempo agar sesuai dengan kebutuhan investor dengan arus kas dan jatuh tempo yang mereka inginkan. Untuk tujuan hukum dan pajak, CMO diadakan di dalam saluran investasi hipotek real estat (REMIC) sebagai badan hukum yang terpisah. REMIC dikecualikan dari pajak federal atas penghasilan yang mereka kumpulkan dari hipotek yang mendasarinya di tingkat perusahaan, namun pendapatan yang dibayarkan kepada investor dianggap kena pajak.

CDO - Beberapa Bagus Beberapa Buruk

Kewajiban hutang yang dijaminkan (colletalized debt obligation / CDO) muncul pada akhir tahun 1980an dan memiliki banyak karakteristik CMO: pinjaman dikumpulkan bersama-sama, dikembalikan ke sekuritas baru, investor dibayar bunga dan pokok sebagai pendapatan dan kolam diiris menjadi tranche dengan berbagai tingkat risiko dan kedewasaan. CDO termasuk dalam kategori yang dikenal sebagai security backed (ABS) dan seperti MBS, menggunakan pinjaman yang mendasarinya sebagai aset atau agunan. Perkembangan CDO mengisi kekosongan dan memberikan cara yang benar bagi institusi pemberi pinjaman untuk memindahkan hutang ke investasi melalui sekuritisasi, cara yang sama dengan hipotek disekuritisasi menjadi CMO. Serupa dengan CMO yang dikeluarkan oleh REMIC, CDO menggunakan special purpose entities (SPE) untuk melakukan sekuritisasi pinjaman mereka, melayani mereka dan mencocokkan investor dengan sekuritas investasi. Keindahan CDO adalah dapat menghasilkan pendapatan yang menghasilkan hutang seperti kartu kredit, pinjaman mobil, pinjaman mahasiswa, pinjaman pesawat terbang dan hutang perusahaan. Seperti CMO, pemotongan dari potongan pinjaman terstruktur dari senior ke junior dengan beberapa pengawasan dari lembaga pemeringkat yang memberikan peringkat kelas seperti satu penerbitan obligasi, e. g. AAA, AA +, AA, dll.

Berikut adalah contoh bagaimana CDO terstruktur. Setiap CDO memiliki neraca seperti perusahaan mana pun. Aset terdiri dari komponen penghasil pendapatan seperti pinjaman, obligasi, dan lain-lain. Setiap obligasi yang diterbitkan di sebelah kiri terkait dengan kumpulan aset tertentu di sebelah kanan. Obligasi tersebut kemudian dinilai oleh pihak ketiga berdasarkan senioritas klaim mereka terhadap pool dan kualitas aset yang dirasakan.Secara teori, obligasi dengan peringkat kualitas dan senioritas yang lebih rendah akan memerintahkan tingkat pengembalian yang lebih tinggi oleh investor.

CMO vs CDO

Ada banyak kesamaan antara CMO dan CDO karena yang terakhir dimodelkan setelah yang pertama dengan desain. CMO dapat dikeluarkan oleh pihak swasta atau didukung oleh lembaga pemberi pinjaman pemerintah kuasi (Federal National Mortgage Association, Asosiasi Hipotek Nasional Pemerintah, Federal Home Loan Mortgage Corp., dll.) Sementara CDO diberi label pribadi.

Sementara CMO dan CDO memiliki pembungkus serupa di bagian luar, mereka berbeda di bagian dalamnya. CMO sedikit lebih mudah dipahami karena arus kas yang ia berikan berasal dari kumpulan hipotek tertentu, sementara arus kas CDO dapat didukung oleh kredit mobil, pinjaman kartu kredit, pinjaman komersial dan bahkan beberapa tahapan dari CMO. Sementara pasar CMO memang mengalami dampak dari ledakan real estat tahun 2007, pasar CDO terpukul lebih keras. Hanya sebagian kecil pasar CMO yang dianggap sub-prime sementara CDO membuat sub-prime CMOs kepemilikan inti mereka. CDO yang membeli tranche CMO peringkat terendah, paling berisiko mencampuradukkannya dengan aset ABS lainnya yang sangat menderita saat tahap sub-prime pergi ke selatan. Ini tidak mungkin kesalahan masa lalu akan dilakukan lagi karena ada lebih banyak pengawasan dari SEC daripada sebelumnya, tapi terkadang sejarah berulang dengan sendirinya. Kedua produk memainkan peran yang sama dalam menggabungkan pinjaman dan aset bersama-sama sehingga mencocokkan investor dengan arus kas, jadi investor harus memutuskan berapa besar risiko yang harus mereka ambil.

CDO adalah segmen pasar ABS yang relatif kecil dengan hanya $ 340 juta masalah luar biasa di tahun 2002 dibandingkan dengan total pasar CMO sebesar $ 4. 7 triliun. Pasar CDO membengkak setelah tahun 2002 karena sekuritisasi pinjaman yang didukung aset tumbuh dan emiten melanjutkan pembelian tahap CMO berisiko. Seiring pasar real estat menjamur, begitu pula pasar CDO / CMO karena total CDO yang beredar mencapai puncaknya pada $ 1. 3 triliun di tahun 2007. Pertumbuhan fenomenal ini tiba-tiba berhenti saat gelembung real estat meledak, mengurangi pasar CDO menjadi sekitar $ 850 juta pada tahun 2013.

Meskipun terlihat bagus di atas kertas untuk membeli tahapan risiko CMO yang lebih berisiko dalam permintaan dan bundling mereka ke CDOs, kualitas tranches yang dianggap sub-prime ternyata jauh lebih sub prime daripada yang dipikirkan pertama kali. Lembaga pemeringkat dan penerbit CDO masih dimintai pertanggungjawaban, membayar denda dan melakukan restitusi setelah runtuhnya pasar perumahan tahun 2007 yang menyebabkan miliaran kerugian dalam CDO. Banyak yang menjadi tidak berharga dalam semalam, diturunkan dari AAA menjadi sampah. Mereka yang banyak berinvestasi di CDO paling berisiko mengalami kerugian besar ketika isu-isu tersebut pada akhirnya gagal. Sejumlah penerbit CDO dikenai biaya dan / atau didenda karena perannya dalam mengemas aset berisiko yang gagal. Salah satu kasus terbesar dan paling dipublikasikan adalah melawan Goldman Sachs (NYSE: GS GSGoldman Sachs Group Inc243. 49-0. 37% Dibuat dengan Highstock 4. 2. 6 ) pada tahun 2010, siapa secara resmi dikenai biaya dan didenda untuk menyusun CDO dan tidak menginformasikan kliennya mengenai potensi risiko dengan tepat.Berdasarkan perkiraan dari Securities and Exchange Commission, investor kehilangan lebih dari $ 1 miliar setelah debu selesai pada tahun 2010.

CDO masih ada sampai sekarang tapi akan selamanya memakai bekas luka keputusan yang baik menjadi buruk.

Inti

Investor di seluruh dunia belajar sebuah pelajaran berharga sejak awal masa jaminan. Butuh beberapa pemikiran kreatif untuk menemukan cara untuk mengambil sekumpulan besar pinjaman dan menciptakan investasi yang aman bagi investor. Ini membebaskan modal untuk kreditur, menciptakan banyak pekerjaan untuk emiten, menciptakan likuiditas di pasar yang tidak begitu likuid, dan membantu meningkatkan kepemilikan rumah. Proses yang sama yang memicu kepemilikan rumah akhirnya memicu gelembung real estat dan keruntuhan berikutnya. Proses penggajian memberi energi pada dirinya sendiri namun pada akhirnya menyebabkan keruntuhannya sendiri.