Hipotek datang dalam dua bentuk utama - tingkat suku bunga tetap dan tingkat penyesuaian - dengan beberapa kombinasi hibrida dan beberapa turunan masing-masing. Pemahaman dasar tentang suku bunga dan pengaruh ekonomi yang menentukan tingkat suku bunga di masa depan dapat membantu konsumen membuat keputusan hipotek yang sehat secara finansial, seperti membuat pilihan antara hipotek dengan suku bunga tetap atau tingkat suku bunga yang dapat disesuaikan (ARM) atau memutuskan apakah akan Refinance keluar dari tingkat disesuaikan hipotek.

Pada artikel ini, kita akan membahas pengaruh suku bunga pada industri hipotek, dan bagaimana keduanya pada akhirnya akan mempengaruhi jumlah yang Anda bayar untuk rumah Anda.

Jalur Produksi Hipotek

Industri hipotek memiliki tiga bagian utama atau bisnis: pencetus hipotek, agregator dan investor.

Pencetus hipotek adalah pemberi pinjaman. Pemberi pinjaman datang dalam beberapa bentuk, mulai dari serikat kredit dan bank hingga pialang hipotek. Pencipta hipotek mengenalkan dan memberi pinjaman pasar kepada konsumen. Mereka menjual pinjaman. Mereka bersaing satu sama lain berdasarkan tingkat suku bunga, biaya dan layanan yang mereka tawarkan kepada konsumen. Suku bunga dan biaya yang mereka tetapkan konsumen menentukan margin keuntungan mereka. Sebagian besar pencipta hipotek tidak memiliki pinjaman "portofolio" (artinya tidak menyimpan aset pinjaman). Sebaliknya, mereka menjual hipotek ke pasar hipotek sekunder. Suku bunga yang mereka tetapkan konsumen ditentukan oleh margin keuntungan mereka dan harga di mana mereka dapat menjual hipotek ke pasar hipotek sekunder.

Agregator membeli hipotek yang baru berasal dari institusi lain. Mereka adalah bagian dari pasar hipotek sekunder. Kebanyakan agregator juga merupakan pencetus hipotek. Agregator menggabungkan banyak hipotek serupa untuk membentuk sekuritas berbasis mortgage (MBS) - sebuah proses yang dikenal sebagai sekuritisasi. Jaminan yang didukung oleh hipotek adalah ikatan yang didukung oleh kumpulan hipotek yang mendasari. Efek yang didukung hipotek dijual kepada investor. Harga di mana sekuritas berbasis mortgage dapat dijual kepada investor menentukan harga yang akan dibayarkan agregator untuk hipotek yang baru berasal dari kreditur lain dan tingkat suku bunga yang mereka tawarkan kepada konsumen untuk originasi hipotek mereka sendiri.

Ada banyak investor dalam sekuritas berbasis mortgage: dana pensiun, reksa dana, bank, hedge fund, pemerintah asing, perusahaan asuransi, dan Freddie Mac dan Fannie Mae (perusahaan yang disponsori pemerintah). Karena investor mencoba memaksimalkan imbal hasil, mereka sering melakukan analisis nilai relatif antara sekuritas berbasis mortgage dan investasi pendapatan tetap lainnya seperti obligasi korporasi. Seperti semua sekuritas keuangan, permintaan investor untuk sekuritas berbasis mortgage menentukan harga yang akan mereka bayarkan untuk sekuritas ini.

Apakah Investor Menentukan Harga Hipotek?

Untuk tingkat besar, investor keamanan yang didukung hipotek menentukan tingkat suku bunga hipotek yang ditawarkan kepada konsumen. Seperti yang dijelaskan di atas, lini produksi hipotek berakhir dalam bentuk jaminan yang didukung hipotek yang dibeli oleh investor. Pasar bebas menentukan harga kliring pasar yang akan dibayarkan investor untuk sekuritas berbasis mortgage. Harga ini memberi umpan balik melalui industri hipotek untuk menentukan tingkat suku bunga yang ditawarkan kepada konsumen.

Suku Bunga Tetap Hipotek

Suku bunga hipotek dengan suku bunga tetap ditetapkan untuk masa hipotek. Namun, rata-rata, 30 tahun tingkat bunga tetap hipotek memiliki umur hanya sekitar tujuh tahun. Hal ini karena pemilik rumah sering bergerak atau akan membiayai kembali hipotek mereka.

Harga keamanan yang didukung oleh hipotek sangat berkorelasi dengan harga obligasi Treasury U. S.. Ini berarti harga sebuah jaminan yang didukung hipotek yang didukung oleh hipotek 30 tahun akan bergerak dengan harga U. S. Treasury lima tahun atau obligasi U. S. Treasury 10 tahun berdasarkan prinsip keuangan yang dikenal dengan durasi. Dalam praktiknya, masa hipotek 30 tahun mendekati catatan lima tahun, namun pasar cenderung menggunakan obligasi 10 tahun sebagai patokan. Ini juga berarti bahwa suku bunga hipotek suku bunga tetap 30 tahun yang ditawarkan kepada konsumen harus bergerak naik atau turun dengan imbal hasil obligasi Treasury Treasury U. S. 10 tahun. Hasil obligasi adalah fungsi dari tingkat kupon dan harga.

Ekspektasi ekonomi menentukan harga dan hasil obligasi Treasury U. S.. Musuh terburuk adalah inflasi. Inflasi mengikis nilai pembayaran obligasi masa depan - baik pembayaran kupon maupun pelunasan prinsip. Oleh karena itu, ketika inflasi tinggi, atau diperkirakan akan meningkat, harga obligasi turun, yang berarti hasil panen mereka meningkat - ada hubungan terbalik antara harga obligasi dan imbal hasil.

Peran Fed

Federal Reserve memainkan peran besar dalam ekspektasi inflasi. Ini karena persepsi pasar obligasi tentang seberapa baik Federal Reserve mengendalikan inflasi melalui administrasi suku bunga jangka pendek menentukan suku bunga jangka panjang, seperti imbal hasil obligasi Treasury Treasury U. S. 10 tahun. Dengan kata lain, Federal Reserve menetapkan suku bunga jangka pendek saat ini, yang diinterpretasikan pasar untuk menentukan suku bunga jangka panjang seperti imbal hasil pada obligasi Treasury Treasury U. S. 10 tahun.

Ingat, suku bunga hipotek 30 tahun sangat berkorelasi dengan imbal hasil obligasi Treasury 10 tahun S. Jika Anda mencoba meramalkan suku bunga hipotek suku bunga 30 tahun yang akan dilakukan di masa depan, perhatikan dan pahami hasil obligasi Treasury 10 tahun AS (atau catatan lima tahun), dan ikuti apa pasarnya. mengatakan tentang kebijakan moneter Federal Reserve.

Adjustable-Rate Mortgages

Tingkat suku bunga pada tingkat hipotek yang dapat disesuaikan bisa berubah setiap bulan, setiap enam bulan atau tahunan, tergantung pada persyaratan hipotek. Tingkat bunga terdiri dari nilai indeks ditambah margin.Ini dikenal sebagai suku bunga terindeks sepenuhnya. Biasanya dibulatkan menjadi seperdelapan dari persentase poin. Nilai indeksnya bervariasi, sedangkan marginnya ditetapkan untuk masa hipotek. Misalnya, jika nilai indeks saat ini adalah 6. 83% dan marginnya 3%, pembulatan ke titik kedelapan terdekat persentase akan membuat suku bunga terindeks sepenuhnya 9. 83%. Jika indeks turun menjadi 6. 1%, suku bunga terindeks sepenuhnya akan menjadi 9. 1%.

Tingkat suku bunga pada tingkat suku bunga disesuaikan dengan indeks. Ada beberapa indeks hipotek yang berbeda yang digunakan untuk hipotek adjustable-rate yang berbeda, yang masing-masing dibuat dengan menggunakan tingkat suku bunga baik pada jenis keamanan keuangan yang diperdagangkan secara aktif, jenis pinjaman bank atau sejenis deposito bank. Semua indeks hipotek yang berbeda berkorelasi luas satu sama lain. Dengan kata lain, mereka bergerak ke arah yang sama, naik atau turun, karena kondisi ekonomi berubah. Sebagian besar indeks hipotek dianggap sebagai indeks jangka pendek. "Jangka pendek" atau "istilah" mengacu pada istilah sekuritas, pinjaman atau deposito yang digunakan untuk membangun indeks. Biasanya, keamanan, pinjaman atau deposit yang berjangka waktu satu tahun atau kurang dianggap jangka pendek.

Sebagian besar suku bunga jangka pendek, termasuk yang digunakan untuk membangun indeks hipotek, berkorelasi erat dengan tingkat suku bunga yang dikenal sebagai Federal Funds Rate.

Peramalan Perubahan

Jika Anda mencoba meramalkan perubahan suku bunga pada tingkat suku bunga yang dapat disesuaikan, lihat bentuk kurva imbal hasil. Kurva yield merupakan imbal hasil pada obligasi Treasury U. S. dengan jangka waktu tiga bulan sampai 30 tahun.

Bila bentuk kurva miring atau miring ke bawah, itu berarti bahwa pasar mengharapkan Federal Reserve mempertahankan suku bunga jangka pendek tetap stabil atau memindahkannya ke bawah. Bila bentuk kurva miring ke atas, pasar mengharapkan Federal Reserve untuk memindahkan suku bunga jangka pendek yang lebih tinggi.

Kecuraman kurva di kedua arah merupakan indikasi dari seberapa besar pasar mengharapkan Federal Reserve menaikkan atau menurunkan suku bunga jangka pendek. Harga futures Fed Fund juga merupakan indikasi ekspektasi pasar untuk suku bunga jangka pendek di masa depan.

Garis Dasar

Pemahaman tentang apa yang mempengaruhi suku bunga KPR fixed-and adjustable-rate saat ini dan masa depan dapat membantu Anda membuat keputusan hipotek yang sehat secara finansial. Pengetahuan ini dapat membantu Anda membuat keputusan tentang memilih hipotek yang dapat diatur berdasarkan hipotek dengan suku bunga tetap dan dapat membantu Anda memutuskan kapan masuk akal untuk melakukan pembiayaan kembali dari tingkat hipotek yang dapat disesuaikan. Berikut adalah beberapa tip terakhir.

Jangan percaya semua yang anda dengar di TV. Ini tidak selalu "saat yang tepat untuk melakukan refinance dari hipotek yang dapat disesuaikan sebelum tingkat suku bunga naik lebih jauh." Suku bunga mungkin akan terus bergerak maju - atau mungkin akan turun. Cari tahu apa kurva imbal jawabnya.

Untuk selengkapnya, lihat 4 Faktor Kunci yang Mengarahkan Pasar Real Estat , Indikator Pasar Perumahan AS dan Bagaimana Suku Bunga Bekerja pada Hipotek.