Asosiasi pemilik rumah (HOA) telah menjadi semakin lazim. Menurut profesor kebijakan publik Robert H. Nelson, kondominium, asosiasi pemilik rumah dan koperasi "baru-baru ini 1970 hanya mewakili sekitar 1% perumahan di AS. Pada tahun 2010, ada lebih dari 300.000 asosiasi masyarakat yang memiliki lebih dari 60 juta Amerika, 20% dari populasi AS. " Dia melanjutkan, "Antara tahun 1980 dan 2000, separuh perumahan baru di Amerika Serikat dibangun dan diselenggarakan di bawah pemerintahan swasta sebuah asosiasi masyarakat." (Untuk informasi lebih lanjut tentang Asosiasi Pemilik Rumah Tangga, lihat 9 Hal yang Perlu Anda Ketahui Tentang Asosiasi Pemilik Rumah Tangga .)

Pasar Investopedia: Jelajahi sumber pemberhentian terbaik untuk berita keuangan, kutipan dan wawasan.

HOAs mengelola masalah yang mempengaruhi keseluruhan masyarakat, seperti keamanan dan keamanan, kurangnya pemeliharaan properti, gangguan lokal atau penyediaan layanan yang tidak ditangani oleh pemerintah daerah. HOAs juga bisa menjadi sumber perselisihan besar karena kekuatan yang mereka miliki atas pemilik rumah.

HOAs umumnya dibentuk oleh pengembang saat komunitas baru dibangun. Sebagai syarat untuk mengakuisisi properti di banyak komunitas, pembeli harus bergabung dengan HOA. Akibatnya, banyak orang bergabung dengan HOA tanpa benar-benar memahami apa itu HOA atau bagaimana kinerjanya, hanya karena mereka jatuh cinta dengan rumah tertentu.

Untuk membantu pembeli rumah dan pemilik rumah memahami seluk beluk HOAs, artikel ini akan menjelaskan bagaimana mereka terbentuk dan dijalankan.

Langkah-langkah untuk Formasi

1. Pelajari tentang hukum dan tata cara setempat mengenai formasi HOA.
Kode properti negara menetapkan pedoman hukum untuk membangun asosiasi pemilik rumah. Di Texas, misalnya, kode properti pasal 204 mengatakan bahwa komite tiga orang harus membentuk petisi untuk pembentukan asosiasi pemilik properti (POA). Panitia harus mengajukan pemberitahuan tertulis resmi bahwa ia bermaksud untuk menciptakan POA dengan keanggotaan wajib. Semua pemilik rekaman di subdivisi harus diberitahu, dan pemilik minimal 60% dari properti tersebut harus menandatangani dan menyetujui permohonan tersebut dalam waktu satu tahun. Setelah POA ada, ia dapat membuat batasan melalui proses petisi terpisah yang memerlukan persetujuan pemilik minimal 75% dari properti subdivisi.

2. Ikuti prosedur hukum untuk menetapkan HOA.
Proses pembentukan HOA bergantung pada lokasi HOA, namun langkah-langkah berikut mungkin diperlukan.

• Membangun struktur bisnis dengan membentuk perusahaan LLC atau nirlaba
• Menciptakan persyaratan, ketentuan dan batasan (CC & Rs) yang menjelaskan bagaimana HOA akan beroperasi dan peraturan apa yang harus dipatuhi oleh pemilik rumah
• Membentuk sebuah prosedur untuk modifikasi masa depan Aturan dan peraturan tertulis CC & Rs
• yang membuat CC & Rs menjadi bahasa yang mudah dimengerti bagi warga masyarakat
• Menggambar dokumen pemerintahan, seperti artikel penggabungan dan peraturan (yang menggambarkan frekuensi pertemuan, pedoman pemungutan suara, pemilihan HOA pemimpin dan prosedur operasi lainnya)
• Memilih petugas / anggota dewan yang memenuhi syarat (bendahara sebenarnya perlu memahami bagaimana cara menyimpan buku dan mengelola uang, misalnya)

Jika orang-orang yang mendirikan HOA bukan ahli hukum real estat, menyewa seorang pengacara dengan keahlian HOA akan menjadi keputusan yang tepat pada tahap ini.HOA tidak akan dapat menerapkan peraturannya jika mereka ditantang dan dianggap tidak sah. Pengacara yang baik juga dapat menunjukkan isu-isu kunci yang harus diperhatikan oleh pemimpin HOA (seperti undang-undang perumahan yang adil) untuk menghindari masalah hukum begitu asosiasi tersebut berjalan dan berjalan. Peraturan pemerintah federal, negara bagian dan lokal telah mendahului peraturan HOA. (Untuk bantuan memilih pengacara, baca Cara Memilih Pengacara yang Tepat .)

3. Lindungi HOA.
Petugas dan dewan direksi bertanggung jawab untuk menjalankan dan mengawasi HOA. Seiring dengan tingginya tingkat tanggung jawab ini, ada tingkat risiko yang tinggi. HOA membutuhkan cara untuk melindungi dirinya sendiri jika pemilik rumah memutuskan untuk menuntut.

Mengapa pemilik rumah menuntut? Di Elk Grove, California, seorang penduduk menggugat HOA-nya mengenai perubahan yang disarankan pada peraturan parkir lingkungan. Seorang pria Houston, Texas menggugat HOA-nya karena ingin dia menghapus bar pencuri dari rumahnya meski tingkat kejahatannya tinggi di daerah tersebut. Sebuah organisasi perumahan yang adil menggugat sebuah asosiasi kondominium di Florida karena menolak membiarkan anak-anak tinggal di gedung tersebut. Seorang anggota dewan dapat dituntut karena melanggar tugas fiduciary-nya terhadap penduduk HOA dan dapat dianggap bertanggung jawab secara pribadi.

Direktur dan petugas asuransi memberikan perlindungan finansial kepada orang-orang yang menjalankan HOA. Ini mencakup biaya dan kerusakan pertahanan hukum. Namun, ini tidak mencakup kesalahan yang disengaja. Asuransi pencurian karyawan dapat melindungi asosiasi jika seorang direktur, pejabat atau manajer properti menggelapkan dana HOA.

4. Mengumpulkan dan mengelola iuran dan penilaian khusus dan menyimpan catatan keuangan yang sehat.
HOA membutuhkan uang untuk berfungsi, dan uang itu berasal dari penduduk masyarakat. Sebagian dana tersebut mendanai layanan administrasi, administrasi, akuntansi dan manajemen HOA, tapi sebagian besar uangnya masuk ke area umum. Mungkin membayar untuk layanan lansekap, perawatan kolam renang dan bahkan pengumpulan sampah. Sebagian uang dikeluarkan setiap bulan, dan sisanya disisihkan dalam dana cadangan. Terkadang biaya besar akan timbul yang tidak dapat dibayarkan untuk keluar dari dana cadangan HOA, dan dalam hal ini, HOA akan meminta penduduk untuk membayar biaya tambahan yang disebut penilaian khusus.

HOA baru perlu melakukan analisis pendanaan dan membuat anggaran untuk menentukan berapa banyak untuk mengumpulkan iuran bulanan dari pemilik properti masing-masing. Analisis didasarkan pada biaya yang harus dibayar oleh anggota masyarakat, berapa biaya yang akan dikeluarkan. berapa dana yang akan dialokasikan ke dana cadangan dan persentase milik masyarakat milik masing-masing penduduk. Selain itu, dana cadangan harus dikelola dan diinvestasikan untuk menjaga agar HOA tetap sehat secara finansial (misalnya, nilai dana harus dipertahankan terhadap inflasi).

5. Simpan informasi pemilik rumah.
Sebagai anggota masyarakat yang membayar iuran dan dipengaruhi oleh keputusan HOA, penduduk harus diberi tahu tentang kegiatan HOA dan masalah yang mempengaruhi masyarakat.HOA harus mengadakan pertemuan rutin dan memberitahukan penghuni cukup jauh terlebih dahulu sehingga setiap orang memiliki kesempatan untuk hadir. Mereka juga harus mengadakan pemilihan untuk direksi dan petugas dan memastikan bahwa setiap orang memiliki kesempatan untuk memilih. Newsletter komunitas, email dan / atau situs web juga dapat membantu pemilik rumah tetap dalam lingkaran.

Perwira dan direktur HOA harus menyimpan catatan rinci tentang aktivitas mereka, seperti risalah rapat masyarakat. Asosiasi harus mengungkapkan informasi keuangan penting kepada anggota masyarakat secara reguler. Anggota harus menyadari hak mereka untuk melihat catatan HOA dan diberi akses atas permintaan. (Untuk informasi lebih lanjut mengenai papan HOA atau kondominium, baca Berurusan Dengan Papan Condo Anda .

. Terapkan peraturan dan penanganan keluhan.
HOAs adalah komunitas berbasis aturan, jadi dari waktu ke waktu, mereka harus memberlakukan peraturan yang dipatahkan oleh anggota masyarakat. HOA juga harus menangani keluhan dari warga tentang peraturan yang ada yang tidak disukai atau peraturan warga merasa harus ditambahkan untuk menyelesaikan masalah yang sedang berlangsung.

HOAs harus memberlakukan peraturan dengan cepat dan konsisten. Pemilik rumah yang menolak mematuhi harus didenda. Jika pemilik rumah menolak untuk mematuhi, HOA mungkin perlu mengirimkan akun ke koleksi atau menuntut pemilik rumah. HOA harus menghindari penegakan selektif - dengan kata lain, mereka seharusnya tidak bermain favorit dengan pemimpin HOA atau penduduk komunitas yang menjadi teman mereka. Perilaku bias bisa menimbulkan tuntutan hukum.

Mempekerjakan perusahaan manajemen yang profesional dapat mengurangi beban perwira dan direktur HOA menghilangkan potensi konflik antara pemimpin HOA dan anggota masyarakat lainnya. Perusahaan manajemen dapat mengambil alih sebagian besar pekerjaan administratif dan menangani tindakan yang tidak menyenangkan seperti menegakkan peraturan dan mengumpulkan iuran. Hal ini juga dapat menggunakan keahliannya dalam pengelolaan properti untuk memastikan kelancaran operasional masyarakat dan untuk menghindari kesalahan yang mungkin dilakukan oleh perwira dan direktur yang tidak berpengalaman. Namun, biaya pengelolaan profesional uang, yang berarti biaya HOA bulanan pemilik rumah akan lebih tinggi.

Skenario terburuk untuk penegakan peraturan melibatkan pengambilalihan properti pemilik rumah karena tidak membayar iuran atau penilaian khusus. Ukuran ekstrim ini bisa menciptakan situasi yang kontroversial antara pemilik rumah dan HOA. Foreclosures juga menurunkan nilai properti, yang tidak baik bagi penghuni lainnya di lingkungan sekitar.

7. Mengadakan pertemuan komunitas.
HOA bisa benar-benar tentang bisnis, tapi tidak harus begitu. Kegiatan menyenangkan sesekali memungkinkan anggota HOA mengenal satu sama lain secara ramah dan sosial dan tidak hanya dalam situasi pertemuan HOA yang berpotensi menimbulkan permusuhan. Jika tetangga saling mengenal satu sama lain secara pribadi, masyarakat bisa menjadi tempat tinggal yang lebih menyenangkan, dan konflik bisa lebih mudah diatasi.

The Bottom Line
Membentuk dan mengelola asosiasi pemilik rumah adalah tugas besar dengan tanggung jawab dan implikasi penting.Jika Anda mempertimbangkan untuk membeli properti di HOA, ketahuilah bahwa keanggotaan Anda dalam asosiasi juga dilengkapi dengan tanggung jawab dan implikasi penting. Pastikan Anda memahami apa yang Anda hadapi sebelum membelinya. (Untuk mempelajari lebih lanjut, lihat Komplikasi Kolam: Isu Dibalik Kepemilikan .)