Rumah membalik berada pada level tertingginya sejak 2007, berkat kenaikan harga rumah dan meningkatnya ketersediaan pembiayaan. Terlebih lagi, persediaan rumahan terbatas membantu sirip mendapatkan keuntungan lebih tinggi sekarang daripada yang mereka dapatkan setelah krisis perumahan, saat penyitaan membanjiri pasar.

Saat membeli, memperbaiki, dan menjual dengan cepat, properti bisa sangat menguntungkan, dibutuhkan lebih banyak uang untuk membalik rumah daripada membeli rumah yang ingin Anda tinggali. Anda tidak hanya butuh uang tunai untuk menjadi milik properti. pemilik, Anda juga memerlukan dana renovasi ditambah uang untuk membayar pajak properti, utilitas, asuransi dan bunga pinjaman dari hari penjualan ditutup melalui pekerjaan rehab dan sampai hari penjualannya. Tarif pajak capital gain jangka pendek 10% sampai 39. 6%, tergantung pada braket pajak penghasilan federal Anda, akan memotong keuntungan yang Anda peroleh dari properti yang Anda flip dalam waktu satu tahun atau kurang.

Jika Anda tidak memiliki uang sendiri untuk diinvestasikan, memulai penggiliran di rumah bukan merupakan proposisi yang mudah. Ini bukan tahun 2005, bila ada yang bisa kabur cermin bisa mendapatkan hipotek dengan tidak ada yang turun. Bahkan dengan uang muka, Anda akan membayar lebih saat Anda meminjam untuk membiayai uang lebih banyak daripada saat Anda meminjam untuk membeli tempat tinggal utama: Pemberi pinjaman melihat membalik sebagai proposisi yang lebih berisiko.

Selanjutnya, banyak pemberi pinjaman tidak akan bekerja dengan sirip yang tidak berpengalaman. Mereka ingin melihat bahwa Anda memiliki rekam jejak yang sukses dengan membalik setidaknya satu rumah dan tidak akan membuat pengecualian. Orang lain akan bekerja dengan sirip yang tidak berpengalaman, namun akan mengenakan biaya lebih tinggi sampai orang tersebut mengembangkan rekam jejak yang sukses. (Lihat 5 kesalahan yang membuat rumah membalikkan pukulan .)

Jika Anda tertarik untuk membalik rumah tapi bukan pembeli tunai, inilah beberapa opsi untuk membiayai usaha tersebut.

1. Dapatkan Pinjaman Uang Keras

Para ahli tidak setuju dengan arti "uang keras". Ada yang bilang itu mengacu pada fakta bahwa harganya jauh lebih mahal daripada pembiayaan tradisional dan memiliki istilah "lebih keras". Yang lain mengatakan itu karena keuangan rumah yang "sulit" bagi kreditur konvensional untuk membiayai. Yang lain mengatakan istilah tersebut menjelaskan agunan untuk pinjaman: aset keras, yang dalam hal ini real estat.

Cara Kerja Pinjaman ini

Pinjaman uang keras biasanya berjangka waktu kurang dari satu tahun dan tingkat bunga 12% sampai 18%, ditambah dua sampai lima poin. Poinnya sama dengan 1% dari jumlah pinjaman, jadi jika Anda meminjam $ 112.000 dan pemberi pinjaman dikenakan dua poin, Anda akan membayar 2% dari $ 112.000, atau $ 2, 240. Alih-alih membayar poin pada saat penutupan, seperti Anda akan dengan hipotek konvensional, dengan pinjaman uang keras Anda mungkin tidak perlu membayar poin sampai rumah terjual, yang dapat membantu Anda membiayai uang tanpa memasukkan uang Anda sendiri.

Pemberi pinjaman uang keras mendasarkan jumlah yang dapat Anda pinjam pada nilai renovasi setelah rumah (ARV). Jika biaya rumah $ 80.000, namun ARV adalah $ 160.000 dan Anda dapat meminjam hingga 70% ARV, maka Anda dapat meminjam $ 112.000. Setelah membayar harga pembelian sebesar $ 80.000, Anda akan mendapatkan $ 32.000 tersisa untuk biaya penutupan, biaya pinjaman, rehab, biaya pengangkutan dan penjualan seperti komisi pementasan, pemasaran dan agen real estat. Jika Anda bisa tetap menggunakan anggaran itu, Anda tidak memerlukan uang dari saku untuk membalik rumah.

Brian Davis, salah satu pendiri SparkRental dan seorang investor real estat dengan 15 properti, mengatakan bahwa mungkin untuk menghindari membayar biaya penutupan dengan menegosiasikan penjual membayarnya.

Dengan nilai $ 2, 240 poin akan menghasilkan potongan sebesar $ 32.000 anggaran, dan jika Anda membayar 15% bunga selama enam bulan, biaya bunga total Anda sebesar $ 112.000 akan menjadi $ 8, 400 Pemberi pinjaman uang keras biasanya mengharapkan pembayaran bunga hanya setiap bulan sementara pinjamannya luar biasa, namun beberapa mungkin mengizinkan kenaikan bunga dan tidak memerlukan pembayaran sampai flip selesai. Setelah dua pengeluaran besar ini, Anda hanya memiliki $ 21, 360 untuk hal lainnya - kurang jika Anda harus membayar biaya penutupan. Tapi jika rumah benar-benar menjual seharga $ 160.000, Anda melihat keuntungan $ 48.000, minus pajak, selama enam bulan kerja, berpotensi tanpa menulis satu cek pun dari rekening bank Anda sendiri. Lucas Vieado, presiden House Heroes, sekelompok investor real estat yang memperbaiki dan membalik rumah dalam kondisi buruk di Florida Selatan dan membiayai pinjaman uang keras, mengatakan bahwa pinjaman uang keras adalah yang paling banyak. cara yang populer dan tercepat untuk mendapatkan uang secara gratis karena tidak ada birokrasi birokrasi.

"Properti dalam kondisi buruk tidak memenuhi pedoman pembiayaan hipotek tradisional. Pemberi pinjaman uang keras, di sisi lain, berharap bisa memberi pinjaman pada rumah-rumah yang rusak, "kata Machado. Tidak seperti pemberi pinjaman konvensional seperti bank, mereka tidak terikat oleh pedoman mengenai kondisi properti atau persyaratan peminjam seperti rasio hutang terhadap pendapatan dan nilai kredit.

"Pemberi pinjaman uang keras memutuskan apakah akan melakukan pinjaman dengan mengevaluasi kekuatan kesepakatan dan keandalan sirip rumah," kata Machado. Jika biaya pembelian dan perbaikan vs nilai jual kembali masuk akal dan sirip rumah dapat dipercaya, pemberi pinjaman uang keras akan melakukan pinjaman. "Jika siripnya default, pemberi pinjaman uang keras bisa menutup, mengambil kepemilikan rumah dan menjualnya dengan menguntungkan sendiri. "

Dalam beberapa kasus, pemberi pinjaman uang keras akan ingin melihat dokumen seperti pengembalian pajak, laporan bank dan laporan kredit, tapi terserah kepada pemberi pinjaman. Perbedaan lain antara pemberi pinjaman konvensional dan pemberi pinjaman uang keras adalah bahwa pihak kedua tidak peduli jika dana uang muka dipinjam.

Pemberi pinjaman uang keras, mirip dengan bank, akan memegang posisi pertama di rumah sampai peminjam melunasi pinjamannya, namun peminjam akan menjadi pemilik dan akan memegang akta tersebut, jelas Mat Trenchard, manajer akuisisi dengan Senna Pembeli Rumah, salah satu perusahaan pembelian rumah terbesar di Houston.

Tempat Mencari Pemberi Pinjaman

Tempat untuk mencari pemberi pinjaman uang keras sedang online.

Lima One Capital

akan bekerja dengan sirip baru dan akan meminjamkan sampai 90% dari biaya pinjaman atau sampai 70% dari pinjaman ke ARV. Biaya dan tingkat suku bunga menurun seiring dengan pengalaman flipping peminjam. Lima Orang meminjamkan sebagian besar negara bagian; tarif dan biaya bervariasi menurut negara. Secara umum, mengharapkan untuk membayar biaya originasi sebesar 3, 5% dan tingkat bunga 12% jika Anda telah menyelesaikan satu flip dalam 24 bulan terakhir; biaya originasi 3% dan tingkat bunga 11% dengan dua sampai empat flips di bawah ikat pinggang Anda; dan biaya originasi sebesar 2% dan tingkat bunga 9. 99% dengan lima atau lebih fluks yang telah selesai. Peminjam dengan nilai kredit yang lebih rendah dari 680 akan dapat meminjam sedikit dan akan membayar biaya tertinggi; nilai kredit minimum adalah 630. Lima One Capital membutuhkan uang muka 10% dan menawarkan persyaratan pembayaran sampai dengan 13 bulan.

LendingHome menawarkan pinjaman fix-and-flip hingga 90% dari harga beli dan 100% biaya renovasi. Peminjam harus menyerahkan laporan bank untuk menunjukkan bahwa mereka dapat menutup uang muka dan biaya penutupan; kontrak pembelian; daftar proyek fix-and-flip masa lalu mereka; dokumentasi properti; dan uang muka. Suku bunga biasanya berkisar antara 9% sampai 12%. Ada biaya aplikasi $ 199 untuk menutupi biaya underwriting pinjaman pihak ketiga. LendingHome juga mengenakan biaya originasi, biaya penilaian, dan biaya titipan dan escrow, dan perusahaan tersebut menahan dana rehab sampai setelah renovasi selesai.

Sebagai pilihan lain, Machado menyarankan untuk menghubungi asosiasi investasi real estat lokal, investor lokal dan agen real estat lokal untuk mencari pemberi pinjaman uang keras. Tapi mungkin tidak banyak ruang untuk dinegosiasikan, terutama pada poin dan tingkat suku bunga. Selama tiga setengah tahun terakhir, Machado mencatat, ada begitu banyak kesempatan untuk meminjamkan uang sehingga tidak perlu mengejar kesepakatan. "Mengapa mengambil pinjaman pada tingkat pengembalian yang lebih rendah hari ini, kapan Anda mungkin akan menemukan peluang lain besok? " dia bertanya.

2. Konsultasikan dengan Pemberi Pinjaman Pribadi

"Pemberi pinjaman pribadi hanyalah individu dengan modal besar untuk meminjamkan Anda," kata Trenchard. "Anda akan terkejut berapa banyak individu di luar sana yang ingin meminjamkan uang yang telah mereka selamatkan. Mereka akan beroperasi seperti HML [pemberi pinjaman uang keras], kecuali biasanya Anda bisa mendapatkan harga dan tarif yang lebih baik. "Trenchard mengatakan bahwa pemberi pinjaman swasta mungkin lebih terbuka untuk menegosiasikan persyaratan pembayaran daripada pemberi pinjaman uang keras. Mereka bahkan mungkin bersedia bertindak sebagai mitra dalam kesepakatan tersebut dan mengambil bagian dari keuntungan dengan imbalan karena tidak membebani kepentingan peminjam.

"Kunci sirip yang tidak berpengalaman adalah memiliki kepercayaan diri saat bernegosiasi," kata Trenchard. "Mereka perlu jaringan dan berbicara dengan sirip lain tentang berapa banyak mereka terbiasa membayar dan tahu mereka bisa pergi. Jangan berpikir karena Anda tidak bisa mencapai kesepakatan dengan pemberi pinjaman pertama yang Anda ajak bicara bahwa Anda tidak akan menemukan uang untuk sebuah kesepakatan. "

Jika Anda tidak memiliki paman kaya, Anda dapat mencari kreditur swasta di acara jaringan real estat setempat.Orang-orang ini mungkin mengenakan biaya 8% sampai 12%, ditambah nol sampai dua poin dibandingkan dengan pemberi pinjaman uang keras 12% sampai 15% dengan dua sampai lima poin, kata Trenchard. Seperti pemberi pinjaman uang keras atau bank, mereka akan mengambil posisi pertama lien di rumah.

Cara Meramalkan Pemberi Pinjaman Pribadi

Dulu profesional berpengalaman mengatakan bahwa cara terbaik untuk dokter hewan pemberi pinjaman pribadi yang sedang Anda pertimbangkan untuk bekerja adalah berbicara dengan sirip lain - yang juga akan Anda temukan pada acara jaringan real estat - dan tanyakan apakah mereka memiliki pengalaman dengan kreditor tersebut. Seberapa cepat perputarannya? Berapa harga yang mereka terima? Seberapa responsifnya pemberi pinjaman? Anda juga bisa meminta referensi dan menghubungi mereka.

Skenario terburuk biasanya kesepakatan jatuh karena pemberi pinjaman tidak memberikan dana yang dijanjikan dan pembeli kehilangan setoran uangnya yang sungguh-sungguh. Kemungkinan lain dikejutkan di meja penyelesaian dengan biaya pinjaman tak terduga. Ada juga potensi untuk pertempuran hukum mengenai persyaratan kontrak atau pemberi pinjaman yang berusaha menangkap peminjam secara default sehingga dapat menutup di properti. Ini semua adalah alasan bagus untuk memeriksa pemberi pinjaman sebelum menandatangani apapun.

"Yang mengatakan, ingat bahwa dalam transaksi semacam ini, pemberi pinjaman menukar sejumlah uang dengan imbalan beberapa lembar dokumen pinjaman kertas yang ditandatangani. Itu bukan masalah buruk bagi peminjam, "kata Machado.

Lender Pribadi Online

Seperti pemberi pinjaman uang keras, Anda juga dapat menemukan pemberi pinjaman pribadi di internet.

5 Arch Funding

, yang berbasis di Irvine, California, bekerja dengan sirip berpengalaman di 18 negara bagian, dengan lebih banyak lagi segera hadir. Ini menawarkan suku bunga satu digit untuk pinjaman fix-and-flip.

Anchor Loans

mengklaim itu adalah pemberi pinjaman fix-and-flip terbesar di negara ini. Perusahaan berbasis Calabasas, California dapat menutup transaksi dalam waktu tujuh hari dengan beragam jenis properti dengan suku bunga yang kompetitif di 20 negara bagian. Persyaratan bervariasi menurut negara; Di California, misalnya, pinjaman tersedia dengan tingkat bunga 8% sampai 12%, tergantung pada pengalaman pinjaman dan nilai peminjam, dengan biaya originasi 2% sampai 3% dan persyaratan pinjaman 6 sampai 12 bulan tanpa pembayaran di muka denda. Sirip dapat meminjam hingga 70% ARV di rumah. Peminjam harus memiliki rekam jejak yang terbukti setidaknya ada lima flips dalam 18 bulan sebelumnya; Anchor Loan akan mempertimbangkan pinjaman kepada perusahaan yang berkualitas dan anggota multi-anggota dengan kurang dari lima flips. Trenchard tidak menganggap perusahaan yang meminjamkan uang kepada sirip untuk menjadi pemberi pinjaman pribadi - bahkan ketika mereka merujuk pada diri mereka sendiri seperti itu - karena mereka cenderung memiliki biaya dan tingkat bunga yang sama dengan kreditur uang keras. Namun, kedua contoh di atas adalah pengecualian. Davis mengatakan beberapa perusahaan dapat menyebut dirinya kreditur swasta hanya karena mereka adalah perusahaan milik pribadi, namun secara teknis, pemberi pinjaman pribadi adalah teman, anggota keluarga atau orang lain yang tidak melakukan usaha untuk meminjam uang namun setuju untuk membuat pinjaman.

3. Crowdfund Your Flip Crowdfunding bergantung pada sekelompok individu dan / atau institusi untuk secara kolektif membiayai pinjaman.Setiap pemberi pinjaman, yang disebut sebagai investor, memasok sebagian kecil pinjaman peminjam dan memperoleh bunga atas uang itu.

Situs crowdfunding tradisional seperti Prosper tidak diarahkan untuk membeli dan membalik rumah; Jumlah maksimum pinjaman Prosper sebesar $ 35.000 ditujukan untuk proyek seperti renovasi rumah, konsolidasi hutang dan dana usaha kecil. Di situlah situs crowdfunding khusus untuk sirip real estat perumahan masuk Opsi termasuk

RealtyShares

,

Groundfloor Finance

dan Patch of Land . Beberapa akan "prefund" pinjaman Anda, yang berarti bahwa perusahaan akan segera menutup pinjaman Anda dengan menggunakan uangnya sendiri sementara menunggu investor untuk menyiapkan dana, sementara yang lain tidak menutup pinjaman Anda sampai investor membiayainya sepenuhnya. Itu mungkin berarti penutupan yang lebih lambat atau tidak ditutup. "Situs Crowdfunding menempati ceruk serupa sebagai pemberi pinjaman uang keras," kata Davis. "Mereka relatif mahal, tapi akan memberikan pinjaman kepada investor real estat terlepas dari berapa banyak hipotek yang mereka miliki, dan sangat fokus pada jaminan dan kualitas kesepakatan itu sendiri. " Empat Situs Crowdfunding RealtyShares menawarkan pinjaman rehab loan to cost (LTC) jangka pendek hingga 90%, penutupan dalam waktu sesingkat 10 hari, jangka waktu 6 sampai 24 bulan dan tarif mulai dari 9%. Pinjaman sebesar $ 100.000 sampai $ 10 juta tersedia. Perusahaan ini bekerja sama dengan perusahaan investasi yang berpengalaman dengan rekam jejak yang terbukti dan hanya menyetujui 5% transaksi.

Groundfloo

r

menawarkan pinjaman dari $ 25.000 sampai $ 2 juta dengan pembiayaan hingga 90% dari LTC, penutupan dalam waktu tujuh hari, tidak ada pembayaran selama masa pinjaman, dan tidak ada pengembalian pajak atau laporan bank yang diminta untuk pinjaman di bawah setengah juta. Suku bunga berkisar antara 6% sampai 26%. Peminjam harus membayar bunga minimal tiga bulan meskipun mereka melunasi pinjamannya lebih cepat. Biaya penutupan tipikal adalah $ 500 sampai $ 1, 500, dan biaya Groundfloor dua sampai empat poin per pinjaman. Semua poin dan biaya bisa digulirkan ke dalam pinjaman. Groundfloor biasanya tidak bekerja dengan sirip yang tidak berpengalaman. Patch of Land

menawarkan pinjaman dari $ 100.000 sampai $ 5 juta dengan membiayai hingga 80% nilai pinjaman atau nilai sampai dengan 70% dari nilai setelah direnovasi, penutupan dalam waktu hanya 7 hari, dan suku bunga mulai 7,99%. Peminjam melakukan pembayaran bunga bulanan otomatis atas pinjaman mereka untuk jangka waktu satu sampai 36 bulan. Patch of Land hanya bekerja dengan pengembang berpengalaman. AssetAvenue ,

pemberi pinjaman online yang berbasis di California, membiayai pinjaman sebesar $ 150.000 sampai $ 2 juta untuk properti investasi di 43 negara bagian dan mengatakan dapat menutup pinjaman rehab hanya dalam 10 hari. Ini mengenakan biaya aplikasi sehingga pihak ketiga dapat melakukan due diligence atas permintaan pinjaman peminjam; Ini juga mengenakan biaya originasi dan biaya penutupan standar lainnya. Flippers dapat meminjam hingga 75% dari harga beli dan sampai 100% dari anggaran rehab. Peminjam mengunggah dokumen mereka dan dapat memantau perkembangan pinjaman mereka secara online. Pinjaman dilunasi melalui debit otomatis dari rekening bank peminjam. Kemungkinan Kekurangan

Trenchard dan Machado mengatakan bahwa mereka tidak menggunakan situs web crowdfunding yang nyata. Tetapi keduanya menduga bahwa proses crowdfunders untuk mengevaluasi dan melakukan kesepakatan mungkin lebih lambat daripada yang akan dialami peminjam dengan pemberi pinjaman pribadi atau pemberi uang keras yang dengannya dia memiliki hubungan yang solid. Pemberi pinjaman tersebut mungkin bisa menutup kesepakatan dalam 24 jam saat ada peluang besar dan semua dokumennya sesuai. Tidak seperti bank swasta, situs crowdfunding juga mungkin tidak menawarkan kesempatan untuk bernegosiasi. Mereka mungkin telah menetapkan parameter untuk setiap kesepakatan karena mereka bertanggung jawab kepada sekelompok besar investor. (Pelajari lebih lanjut tentang tanggung jawab Anda saat Anda menjual

Flipping Real Estat: 8 Pengungkapan yang Harus Anda Buat

Garis Dasar

Jika Anda tidak memiliki cukup uang untuk membalikkan rumah tanpa bantuan keuangan - atau jika Anda memiliki uang tunai tapi ingin membatasi risiko Anda - ada beberapa cara untuk mendapatkan dana. Pemberi pinjaman uang keras, pemberi pinjaman pribadi atau situs crowdfunding real estat dapat membantu Anda mencapai impian membalik rumah Anda. Semua pilihan ini mahal dibandingkan dengan pembiayaan hipotek tradisional untuk rumah pemilik yang ditempati, namun harganya mencerminkan risiko tinggi yang dipinjam oleh pemberi pinjaman dan ketidaktahuan Anda mendapatkan pinjaman bank dengan bunga rendah untuk membalik rumah. Tapi dengan menggunakan uang orang lain tidak hanya memungkinkan Anda memulai bisnis flipping saat Anda memiliki sedikit uang atau tidak untuk berinvestasi, ini juga memberi Anda kesempatan untuk membalikkan lebih banyak properti secara bersamaan dan meningkatkan keseluruhan keuntungan Anda begitu Anda mendapatkan cukup pengalaman untuk melakukan banyak transaksi. . "Jika Anda tahu pilihannya, di mana menemukannya dan bagaimana menjalin jaringan, masalahnya terletak pada menemukan kesepakatan daripada menemukan uang," kata Trenchard. "Sangat mudah mencari uang untuk banyak hal, tapi sangat sulit untuk menemukan penawaran hebat. "

Penafian: Pemberi pinjaman bernama dan dijelaskan dalam artikel ini disajikan untuk tujuan informasi saja. Baik Investopedia maupun penulis tidak mendukung salah satu dari perusahaan-perusahaan ini. Peminjam harus melakukan penelitian mereka sendiri sebelum menentukan apakah salah satu kreditur ini adalah pilihan tepat untuk kebutuhan pembiayaan khusus mereka.