Dalam banyak hal, pasar real estat New York City tidak seperti pasar lainnya di Amerika Serikat. Salah satu perbedaan terbesar antara NYC dan Any-Other-Town, AS, adalah bahwa apartemen yang dijual di NYC adalah kondominium atau koperasi. Di kebanyakan tempat, kondominium adalah aturan tapi tidak di Big Apple. Meskipun koperasi melebihi jumlah kondominium di NYC - sebagian besar perkiraan mengatakan sekitar 75% adalah co-ops - lebih banyak kondominium berada di pasar aktif pada suatu waktu tertentu. (Pada akhir Agustus, ada 526 unit apartemen 2 kamar tidur di Manhattan dan 764 kondominium.)

Mari kita mulai dengan definisi cepat tentang perbedaan antara co-op dan kondominium: Bila Anda membeli kondominium, apartemen Anda dan persentase area umum milik Anda. Bila Anda membeli kandang, Anda sebenarnya tidak "membeli" apartemen Anda; Sebagai gantinya Anda membeli saham di perusahaan yang merupakan bangunan Anda. Ukuran saham Anda bergantung pada ukuran apartemen Anda; Membeli saham memungkinkan Anda menempati satu unit di gedung co-op. Pada penutupan kondominium Anda akan diberi akta; Pada penutupan untuk co-op Anda akan mendapatkan hak sewa. (Untuk perbandingan yang lebih rinci, lihat Dasar-Dasar dan Perbedaan Co-ops, Condos & Condops .)

Beberapa calon pembeli, seperti satu pasangan yang kami ajak bicara, berangkat untuk membeli sebuah kondominium tapi mengubah pikiran mereka begitu pencarian mereka sedang berlangsung. Awalnya pasangan ini berpikir bahwa mereka ingin menghindari keseluruhan review dewan pengawas dan pembatasan untuk merenovasi dan menewakan apartemen dengan dua kamar tidur, namun pada akhirnya, keuangan berhasil dikeluarkan: "Itu turun ke apartemen dan harganya. Sejauh ini dewan sudah baik-baik saja, dan bangunannya sudah bagus - jadi tidak ada keluhan. "

Menurut sebuah artikel di New York Times, kondominium dan koperasi tetap merupakan komoditas yang berbeda namun "dengan cara yang halus namun nyata, masing-masing mengambil karakteristik dari yang lain karena mereka bersaing untuk pembeli dengan baik. di pasar yang semakin menantang. "

Berikut adalah perbandingan fitur kondominium dan koperasi untuk membantu keputusan pembelian Anda.

Apa Jenis Bangunan dan Dimana?

Secara umum, daerah pemukiman yang lebih tua memiliki kelebihan koperasi. Lingkungan yang lebih baru, pernah dianggap outlier tapi sekarang dianggap "hip," adalah di mana Anda akan menemukan kondominium.

Sebagai Gary Malin, presiden pialang real estat New York Citi Habitat, menjelaskan: "Jika Anda menyukai properti bersejarah, kemungkinan besar Anda akan menjadi co-op, karena hampir semua bangunan sebelum perang disusun dengan cara ini. Juga, karena bangunan koperasi cenderung lebih tua daripada perkembangan kondominium, mereka sering berada di lebih banyak lokasi pusat. Misalnya, hampir semua bangunan tempat tinggal yang melapisi Park Avenue di Upper East Side (lokasi utama dengan ukuran apapun) adalah koperasi."

Jika tinggal di rumah kaca di langit lebih gaya Anda, Anda mungkin akan melihat banyak kondominium, menurut Malin. Bangunan kondominium tidak menjadi umum di New York City sampai tahun 1970an, jadi seringkali lebih modern daripada koperasi. "Karena lahan yang tersedia untuk bangunan kondominium baru terbatas di Manhattan," katanya, "kondominium terbaru kemungkinan akan ditemukan di lingkungan yang naik-dan-datang dan 'pinggiran' di Sisi Timur dan Barat. Di Queens dan Brooklyn, kita telah melihat banyak kondominium konstruksi baru yang dibangun di bekas kawasan industri di sepanjang tepi pantai di Long Island City dan Williamsburg, serta di Downtown Brooklyn. "

Untuk sebagian besar, baik kondominium maupun koperasi memiliki seorang penjaga pintu dan seorang pengawas staf; beberapa akan menambahkan concierge yang akan melakukan semua hal yang tidak dilakukan dua orang lainnya. Fasilitasnya bisa low-key (mungkin hanya ruang penyimpanan di ruang bawah tanah) atau sederetan ini di satu kondominium di tepi pantai di Brooklyn: sebuah pusat penitipan anak dan spa untuk hewan peliharaan (disebut The Wag Club) di mana staf menonton, melatih dan Pandanglah anjingmu; Bagi penduduk berkaki dua ada teras lanskap, ruang biliar, ruang piano, ruang pemutaran, ruang bermain anak-anak, gym, simulator golf dan tempat terbuka hijau.

Berapa Banyak yang Dapat Anda Habiskan?

Salah satu indikator pasar ko-op dan kondominium yang paling banyak diandalkan di NYC adalah The Quarterly Elliman Report. Menurut laporan kuartal kedua tahun 2015 mengenai penjualan co-op dan kondominium, harga untuk kedua jenis properti bergerak ke atas. Dua kamar tidur co-ops menunjukkan harga rata-rata $ 1. 575 juta; kondominium, hanya di bawah $ 2 juta. Untuk 3 kamar tidur, bedanya lebih besar - hanya di bawah $ 3 juta untuk co-op, $ 4. 65 juta untuk sebuah kondominium.

Menurut Warner M. Lewis dari Tim Harkov Lewis di Halstead Property, "Semua perkembangan baru adalah kondominium, dan harga mereka melampaui apa yang bisa dibayangkan orang bertahun-tahun yang lalu … Pembeli asing dan domestik menginginkan tempat yang aman untuk menyimpan uang mereka. . New York real estat telah mendapat keuntungan besar sebagai 'pelestarian modal' telah menjadi kunci bagi beberapa investor - mereka telah menanam uang di apartemen investasi, yang memungkinkan kondominium dan koperasi (untuk sebagian besar) tidak. "

Uang muka atas dua jenis properti berbeda secara substansial juga. Hal ini dimungkinkan untuk meletakkan hanya 10% dari harga pembelian sebuah kondominium; untuk co-op Anda perlu menurunkan 20% sampai 50%.

Bagaimana dengan Biaya Penutupan?

Biaya penutupan di kondominium lebih tinggi daripada di koperasi. Untuk rinciannya, kami meminta pengacara real estat New York Adam Stone untuk membandingkan keduanya. Inilah yang dia dapatkan: Untuk kondominium senilai $ 1 juta dengan hipotek $ 800.000, biaya penutupan adalah: asuransi judul untuk pembeli, $ 4, 500; judul asuransi untuk pemberi pinjaman, $ 1, 000; judul pencarian, $ 700, biaya rekaman, $ 700, pajak rumah besar "negara bagian New York", $ 10.000, pajak pencatatan pajak NYS, $ 15, 370. Jumlah keseluruhan: $ 32, 270 (tanpa biaya pinjaman, yang bervariasi oleh pemberi pinjaman). Sebagai co-op, itu hanya pajak rumah $ 10.000.Perbedaan substansialnya adalah karena kondominiumnya adalah properti riil, sedangkan saham co-op adalah milik pribadi. "Mungkin hanya semantik untuk beberapa, tapi tidak saat menghitung biaya penutupan. "

- 02 ->

Dan bagi siapa pun yang bertanya-tanya apa itu "pajak rumah besar" itu, Stone menjelaskan: "Negara Bagian New York memiliki pajak transfer sebesar 0. 4% dari harga jual, yang dibebankan kepada penjual dari properti perumahan Ini juga memiliki pajak transfer 1% pembeli, juga disebut sebagai "pajak rumah" karena hanya berlaku untuk properti hunian dengan harga $ 1 juta atau lebih. "

Apa yang Akan Dibebankan Biaya Bulanan Anda?

Di kondominium, tagihan bulanan disebut "biaya umum"; dalam co-ops itu "pemeliharaan. "Kedua biaya membayar untuk pemeliharaan bangunan - area umum dan lansekap, pembayaran staf dan sering beberapa utilitas. Pemilik co-op menulis satu cek sebulan, pemilik kondominium menulis dua (satu untuk pemeliharaan bangunan dan satu untuk pajak properti) namun sering kali jumlah gabungan pemilik kondominium lebih rendah daripada tagihan pemeliharaan pemilik co-op.

Pemeliharaan dan biaya umum tidak diatur dalam batu; biaya utama - atap baru, lobi baru, lebih banyak anggota staf - dapat memicu penilaian, yang merupakan keputusan anggota dewan dan jarang dapat dibalikkan.

Berapa Banyak Anda Ingin Mengenalinya?

Sebagian besar papan co-op memiliki proses aplikasi yang ketat dan sering panjang; papan kondominium umumnya kurang menuntut. Lewis menyimpulkannya: "Dalam sebuah kerjasama tidak hanya Anda harus memiliki uang untuk membeli apartemen (atau pembiayaan untuk melakukannya), Anda juga harus disetujui oleh dewan setelah mengajukan aplikasi yang biasanya sangat rinci. dan memakan waktu. Kemudian, dengan sedikit alasan, pembeli bisa ditolak setelah wawancara atau bahkan sebelumnya hanya karena ada sesuatu dalam paket mereka. Saya telah memiliki kesepakatan dan melihat kesepakatan di mana ada nol sajak atau alasan untuk menolak. "

Anggap dia melebih-lebihkan? Lihatlah kolom-kolom ini di BrickUnderground, situs berita real estat New York, atas alasan utama orang-orang New York ditolak oleh sebuah papan co-op dan pertanyaan wawancara dewan juru bicara curveball.

"Dengan sebuah kondominium, sebuah bangunan dapat meminta paket pada pembeli," kata Lewis, "tapi tidak ada wawancara dan bangunan tersebut hanya memiliki hak penolakan pertama (yaitu, mereka harus menyetujuinya atau kondominium harus membelinya sendiri) yang berarti bila Anda memiliki kontrak yang ditandatangani, kecuali jika terjadi sesuatu pada pembeli (atau pembiayaannya), kesepakatan itu sama baiknya dengan yang dilakukan. "

Apa Aturannya?

papan Co-op membuat banyak peraturan. Mereka mungkin mandat saat Anda bisa melatih trombon Anda, apakah Anda bisa mengenakan hiasan liburan di depan pintu Anda dan apakah hewan peliharaan Anda bisa masuk dengan Anda? Sebagian besar peraturan dimaksudkan untuk meningkatkan keharmonisan, ketenangan dan kesopanan hidup kooperatif.

Tetapi peraturan yang mengecilkan hati beberapa pembeli dalam negeri dan hampir semua pembeli internasional adalah pembatasan co-op untuk melakukan subletting - sangat jarang koperasi mengizinkan pemegang saham untuk menyewa apartemen mereka untuk jangka waktu yang lama, jika sama sekali .Aturan lain untuk co-ops yang membuat pembelian oleh orang asing tidak mungkin adalah bahwa mereka tidak mungkin menerima orang yang dana berada di luar AS

Condos mengizinkan investor internasional untuk membeli dan menyewakan tempat mereka, biasanya dengan beberapa keberatan, namun tidak ada itu berat.

"Co-ops adalah tentang membangun kelompok penghuni yang stabil, in-for-the-long-run. Condos sepertinya tidak terlalu mempedulikannya meskipun banyak, menurut New York Times, "memberlakukan biaya lebih besar dan lebih banyak, mengetatkan peraturan rumah dan mengecilkan persewaan jangka pendek yang dapat memberi suasana suasana hotel yang ramai. . "Malin menyimpulkannya dengan baik:" Secara umum, koperasi adalah pilihan cerdas bagi mereka yang menghargai stabilitas dan ingin 'menanam akar' di sebuah bangunan. Tanyakan pada diri sendiri, 'di dalamnya untuk jangka panjang? 'Co-ops jauh lebih tidak sementara daripada koperasi, jadi ini adalah tempat yang tepat untuk tinggal jika Anda ingin mengenal tetangga Anda. Bersiaplah untuk dianalisis, ditusuk dan ditusuk, tapi pahamilah proses ini adalah apa yang membuat investasi tetap stabil dan sangat aman. "Atau, katanya," jika Anda lebih suka berbaris dengan irama drummer Anda sendiri - dan Anda menghargai fleksibilitas - maka kondominium bisa menjadi pilihan bijak untuk Anda. Namun, memahami kebebasan ini datang dengan harga tertentu. Kondominium hampir selalu lebih mahal daripada koperasi yang setara. Selain itu, jika melihat wajah baru di lift secara reguler merupakan masalah bagi Anda - lihat di tempat lain. Penyewa bisa umum di kondominium. Pemilik sering memanfaatkan kebijakan kondominium yang lebih liberal. "

Untuk bacaan terkait, lihat

Kondominium Mewah Manhattan Sebagai Investasi

dan

Punya Asuransi Kondominium yang Tepat?