Saluran tradisional untuk mencari daftar real estat dan bekerja dengan agen real estat bukan satu-satunya cara untuk mendapatkan properti. Investor real estat yang berpengalaman sering membeli properti di lelang. Tapi lelang tidak terbatas pada para profesional - para pemula juga telah membeli rumah mereka di lelang.

Artikel ini akan menjelaskan dasar-dasar pelelangan properti residensial sehingga Anda dapat memutuskan apakah opsi ini mungkin sesuai untuk Anda, apakah Anda ingin tinggal di properti atau hanya berinvestasi di dalamnya. (Rumah yang diambil alih mungkin menarik secara finansial, namun ada banyak halangan yang perlu dipertimbangkan sebelum membeli. Foreclose On High Housing Prices .

IN PICTURES: 10 Kebiasaan Investor Real Estat yang Sukses

Bagaimana Properti Berakhir di Lelang?

Dua jenis utama lelang properti adalah lelang penyitaan dan lelang pajak lien. Sebelum sebuah properti mencapai pelelangan, beberapa hal harus terjadi.

Pertama, pemilik rumah tidak membayar hipoteknya selama beberapa bulan. Kemudian, bank mengajukan pemberitahuan tentang default dengan perekam county. Jika pemilik rumah tidak membayar saldo hutang atau menegosiasi ulang pinjaman dengan pemberi pinjaman, rumah bisa disiapkan untuk pelelangan. Jumlah waktu yang dibutuhkan dari saat pemilik rumah berhenti membayar hipotek saat rumah berakhir di lelang bervariasi, namun bisa di mana saja dari beberapa bulan sampai satu tahun atau lebih.

Cara utama lainnya untuk mengakhiri rumah di lelang adalah ketika pemilik tidak membayar pajak properti atau menjadi sangat tunggakan terhadap pajak pendapatan negara bagian atau lokal. Dalam kasus ini, itu adalah otoritas pajak yang tidak dibayar (bukan bank) yang mengambil alih properti tersebut.

Bagaimana Lelang Properti Bekerja

Lelang berlangsung di gedung pengadilan pemerintah setempat dan lokasi lain yang dipilih oleh perusahaan lelang, seperti ruang konferensi hotel. Rumah juga dilelang secara online. Pelelangan penyitaan diadakan oleh wali yang disewa bank. Lelang pajak dilakukan oleh sheriff setempat.

Ada dua jenis lelang properti. Dalam subjek untuk mendapatkan lelang konfirmasi, pemberi pinjaman tidak harus menerima tawaran Anda meskipun Anda adalah penawar tertinggi. Dalam lelang absolut, tawaran yang menang mendapatkan properti itu.

Harga awal pelelangan mungkin merupakan sisa saldo pada hipotek atau mungkin jumlah yang lebih rendah yang dirancang untuk memacu penawaran. Dalam kasus lelang penyitaan, pemberi pinjaman tidak diijinkan untuk mendapatkan keuntungan dari pelelangan. Seringkali, properti ini dijual dengan kerugian, tapi jika ada keuntungan, seharusnya pemilik rumah tinggal setelah hipotek, dan hak lainnya dibayarkan.

Apa yang bisa calon penawar pelajari tentang properti pelelangan sebelum penawaran? Beberapa perusahaan lelang memiliki rumah terbuka sehingga calon penawar bisa melewati properti sebelumnya.Listing yang menjelaskan properti yang akan dilelang juga tersedia. Hal ini memungkinkan orang untuk menentukan terlebih dahulu properti mana yang ingin mereka tawar dan harga maksimum yang bersedia mereka bayar. Di lain waktu, hanya mungkin untuk menyetir dan melihat bagian luarnya. Untuk menemukan properti yang akan dilelang, pembeli potensial dapat memeriksa situs perekam county dan layanan daftar penyitaan.

Sedangkan untuk pembayaran, penawar harus membawa ke pelelangan sebuah kasir untuk memeriksa jumlah uang yang dibutuhkan oleh pemegang lelang. Penawar yang menang akan membayar biaya lelang dan / atau biaya penawaran dan memberikan uang muka yang sungguh-sungguh pada properti yang mereka beli sebelum meninggalkan lokasi pelelangan. Para pemenang kemudian melewati escrow dan closing seperti halnya dengan pembelian lainnya. Peserta lelang di lelang properti seringkali merupakan investor real estat yang mampu membayar uang tunai, namun untuk pelelangan yang memungkinkan pembiayaan, yang terbaik adalah mendapatkan prakualifikasi terlebih dahulu. Beberapa rumah lelang lebih memilih Anda bekerja dengan kreditor terafiliasi mereka dan akan meminta kreditur tersebut di lokasi lelang. Namun, lakukan penelitian Anda sebelumnya dengan menggunakan alat seperti kalkulator hipotek untuk mengetahui tingkat suku bunga yang tersedia dari pesaing yang bersaing. Ini mungkin memberi Anda beberapa pengaruh saat bekerja dengan kreditur penawar.

Manfaat

Mengapa ada orang yang tertarik untuk membeli properti di lelang? Lelang menawarkan kesempatan pertama untuk mengambil properti tertentu, jadi secara teori, beberapa properti terbaik dibeli di lelang. Juga, karena risiko ekstra yang terlibat dan karena lebih sedikit orang yang tertarik dengan properti daripada jika tersedia melalui saluran tradisional, harganya bisa lebih rendah. Properti lelang tidak selalu merupakan penawaran hebat, namun potensi untuk mendapatkan banyak hal adalah hasil imbang yang besar, bagi banyak orang, ini mengkompensasi banyak potensi kerugian untuk membeli properti lelang.

Kekurangan

Properti yang dilelang tidak selalu merupakan permata tersembunyi. Jika properti dilelang, berarti pemiliknya mengalami masalah keuangan, sehingga rumah tersebut mungkin memiliki masalah pemeliharaan yang ditangguhkan. Bahkan mungkin benar-benar dibuang. Juga, karena situasi keuangan pemilik sebelumnya ada, mungkin ada hak gadai lainnya terhadap rumah, seperti hak gadai pajak, hak gadai kontraktor, atau hipotek kedua. Peserta Lelang dapat menghindari masalah ini dengan bekerja sama dengan rumah lelang untuk memastikan bahwa properti tersebut memiliki judul yang jelas.

Membeli properti di lelang seringkali membutuhkan banyak uang. Setiap perusahaan lelang / pemerintah daerah memiliki persyaratan pembayaran sendiri. Anda memerlukan sejumlah uang tunai tidak peduli apa pun yang bisa dilakukan untuk mengamankan tawaran Anda. Misalnya, Anda mungkin memerlukan cek kasir untuk jumlah tawaran minimum properti yang Anda minati. Jumlah pembayaran di bawah dan metode pembelian sering bergantung pada properti dan rumah lelang. Pilihan pembiayaan lebih banyak atau lebih baik mungkin tersedia dengan membeli properti milik bank dengan cara tradisional, bukan di lelang.

Bahkan jika Anda memenangkan lelang, dalam beberapa kasus, Anda tidak akan diizinkan untuk membeli properti tersebut.Bank tidak harus menerima tawaran yang menang dalam tunduk pada lelang penyitaan konfirmasi peminjam. Demikian pula, lelang bisa memiliki harga cadangan tersembunyi yang menetapkan batas harga minimum yang dapat diterima. Biasakan diri Anda dengan persyaratan lelang sebelumnya untuk menghindari kejutan yang tidak menyenangkan.

Sifat pelelangan terkadang tidak memungkinkan pemeriksaan di rumah atau bahkan memberikan pandangan bagian dalam sebelum pelelangan. Jika Anda tidak mampu membeli properti dalam kondisi buruk, tetapilah pelelangan yang memungkinkan Anda memeriksa properti sebelum menawar. Tanpa informasi ini, sulit mengetahui apa yang Anda hadapi, berapa biaya perbaikan properti, atau nilai properti sebenarnya sampai Anda menjadi pemilik baru.

Juga, dalam beberapa kasus, pemilik (mantan) atau pemukim liar akan menempati properti tersebut, yang berarti Anda harus mengusir mereka - sebuah proses yang tidak menyenangkan, dan mahal dan mahal. (Jangan biarkan pasar real estat yang lambat menarik Anda ke bawah - menjauhi perangkap ini Baca 5 Kesalahan yang Harus Dihindari Investor Real Estat .

Garis Dasar

Jika Anda tertarik dalam mencoba mengambil properti tawar-menawar di lelang, ada banyak hal yang perlu dipelajari. Lelang bisa menjadi cara yang lebih berisiko untuk membeli properti daripada membeli properti melalui agen real estat, jadi penting untuk menjadi sangat terdidik tentang proses dan tentang properti yang Anda minati. Selain itu, hanya karena rumah dijual di lelang tidak berarti Anda bisa mendapatkannya dengan harga bagus (atau bahwa rumah itu bagus harganya - itu bisa menjadi lubang uang!). Tapi bagi individu yang cerdas, cerdas dan termotivasi, pelelangan properti layak ditelusuri sebagai cara untuk mengambil rumah atau properti investasi dengan harga murah.