Dalam real estat, penjualan singkat berarti menjual rumah dengan harga di bawah hipotek yang beredar di sana.

Katakanlah Tuan dan Nyonya Smith meminjam $ 400.000 untuk membeli rumah tujuh tahun yang lalu. Rumah itu dinilai sebesar $ 400.000 pada saat barang itu dibeli. Mr Smith kehilangan pekerjaannya dan pasangan tersebut jatuh di belakang pembayaran hipotek mereka. Setelah meninjau analisis pasar komparatif, Smith mengetahui bahwa nilai rumah mereka telah turun, dan sekarang harganya hanya $ 310.000. Dihadapkan dengan $ 385.000 yang tersisa untuk pinjaman mereka, Smiths lebih memilih untuk menjual rumah mereka, daripada mencari pilihan refinancing pemerintah seperti Federal Home Affordable Refinance Programme, dan meminta izin dari pemiliknya untuk menjualnya seharga $ 310.000. Ketika rumah dijual, bank tersebut akan mendapatkan kembali kurang dari jumlah penuh pinjaman Smiths; Dalam kebanyakan kasus, bagaimanapun, pemberi pinjaman akan mempertimbangkan hipotek mereka dibayar penuh.

Transaksi tersebut menguntungkan bank tersebut dengan mengizinkannya untuk tidak mengambil alih rumah di penyitaan, yang mahal dan menyita waktu, dan ini menguntungkan penjual dengan membiarkan dia menghindari konsekuensi kredit negatif dari penyitaan (dan kebangkrutan itu kadang menyertainya).

Penjualan Pendek dan Penyitaan

Penjualan pendek dan penyitaan merupakan pilihan finansial yang tersedia bagi pemilik rumah yang mengalami tekanan dalam peminjaman: memiliki uang di bawah tanah (layak, kurang dari saldo terutang pada hipotek) atau keduanya. Pemiliknya terpaksa berpisah dengan rumah dalam kedua kasus tersebut, namun timeline dan konsekuensi lainnya berbeda dalam setiap situasi.

Ada beberapa alasan mengapa pemilik rumah memilih untuk melakukan penjualan pendek versus penyitaan.

Short Sale

Penjualan pendek biasanya diprakarsai oleh pemilik rumah, seringkali bila nilai rumah turun 20% atau lebih. Sebelum prosesnya bisa dimulai, pemberi pinjaman yang memegang hipotek harus menandatangani keputusan untuk melakukan penjualan pendek. Selain itu, pemberi pinjaman, biasanya bank, memerlukan dokumentasi yang menjelaskan mengapa penjualan singkat masuk akal; Lagi pula, lembaga pemberi pinjaman bisa kehilangan banyak uang dalam prosesnya.

Jika disetujui untuk penjualan pendek, pembeli melakukan negosiasi dengan pemilik rumah terlebih dahulu dan kemudian meminta persetujuan pembelian dari bank kedua. Penting untuk dicatat bahwa tidak ada penjualan pendek yang dapat terjadi tanpa persetujuan pemberi pinjaman.

Penjualan pendek cenderung berlangsung lama dan padat dokumen, kadang-kadang membutuhkan waktu hingga satu tahun penuh untuk diproses. Namun, penjualan singkat tidak merugikan peringkat kredit pemilik rumah karena penyitaan. Penjualan singkat terlihat lebih baik bagi pemberi pinjaman dan kreditur masa depan: Ini menunjukkan bahwa Anda mengambil tindakan sebelum bank tersebut harus mengambil alih rumah Anda.Pemilik rumah yang telah melewati penjualan pendek bahkan mungkin, dengan batasan tertentu, berhak membeli rumah lain segera.

Penyitaan

Penyitaan adalah tindakan pemberi pinjaman yang merebut rumah setelah peminjam gagal melakukan pembayaran. Ini adalah pilihan terakhir bagi pemberi pinjaman, karena rumah digunakan sebagai jaminan pada catatan. Tidak seperti penjualan singkat, penyitaan hanya dilakukan oleh pemberi pinjaman. Pemberi pinjaman bergerak melawan peminjam nakal untuk memaksa penjualan rumah, dengan harapan bisa memanfaatkan investasi awal hipoteknya. Juga, tidak seperti kebanyakan penjualan pendek, banyak penyitaan terjadi saat pemilik rumah telah meninggalkan rumah. Jika penghuni belum pergi, mereka diusir oleh pemberi pinjaman dalam proses penyitaan.

Begitu pemberi pinjaman memiliki akses ke rumah, ia memerintahkan penilaian sendiri dan hasilnya dengan mencoba menjual rumah. Penyitaan biasanya tidak memakan waktu lama untuk menyelesaikan penjualan singkat, karena pemberi pinjaman terkait dengan melikuidasi aset dengan cepat. Rumah yang diambil alih mungkin juga dilelang pada "penjualan wali amanat", di mana pembeli menawar rumah dalam proses publik.

Dalam kebanyakan situasi, pemilik rumah yang mengalami penyitaan harus menunggu minimal lima tahun untuk membeli rumah lain, atau tiga tahun dengan pinjaman FHA. Penyitaan disimpan dalam laporan kredit seseorang selama tujuh tahun. Skor FICO Anda akan turun lebih dari 100 poin karena penyitaan, menurut Barry Paperno, manajer operasi konsumen di Fair Isaac (ini juga akan turun setelah short sell, mungkin karena Anda gagal dalam pembayaran hipotek). Ini mungkin tampak seperti jumlah yang relatif kecil untuk default pada aset utama, namun cukup membuat perusahaan kartu kredit mempertimbangkan kenaikan suku bunga dan batas kredit menurun, dan bagi perusahaan asuransi untuk menaikkan premi.

Cara Membeli Properti yang Dijual Pendek

Proses penjualan pendek bervariasi dari satu negara bagian ke negara bagian, namun langkah-langkahnya umumnya meliputi:

paket penjualan pendek -

• Paket keuangan diajukan oleh penjual ke pemberi pinjaman Ini termasuk laporan keuangan, surat yang menggambarkan kesulitan penjual dan salinan catatan keuangan. Penawaran jual pendek -
• Jika penjual menerima tawaran dari pembeli yang berminat, agen daftar mengirimkan kreditur perjanjian daftar, tawaran pembelian yang dieksekusi, surat pra-persetujuan pembeli dan salinan cek uang yang sungguh-sungguh, dan paket penjualan pendek penjual. Pengolahan bank -
• Bank meninjau tawaran tersebut dan menyetujui atau menolak penjualan singkat tersebut. Ini bisa memakan waktu beberapa minggu sampai berbulan-bulan. Dalam beberapa hal, membeli properti penjualan pendek sama seperti pembelian tradisional. Namun, ada beberapa cara di mana perjanjian pembelian yang Anda dan agen real estat Anda susun berbeda. Kontrak akan menentukan bahwa persyaratan tersebut tunduk pada persetujuan pemberi pinjaman hipotek. Dalam transaksi normal, satu-satunya pihak yang perlu menyetujui penjualan adalah penjual.

Kontrak juga harus menyatakan bahwa properti tersebut dibeli "sebagaimana adanya."Meskipun dapat diterima untuk memasukkan bahasa yang memungkinkan Anda mundur dari kesepakatan jika pemeriksaan mengungkapkan masalah yang cukup besar, Anda seharusnya tidak berharap untuk dapat menegosiasikan harga yang lebih rendah karena mereka. Bank juga tidak mungkin melakukan perbaikan, dan penjual, kekurangan uang tunai, mungkin lebih kecil kemungkinannya untuk membantu. Mengingat situasinya, Anda mungkin juga perlu memiliki cukup uang untuk biaya penutupan. (Teruslah membaca tentang proses penutupan di

Understanding The Escrow Proses .) Tidak seperti penyitaan, lembaga pemberi pinjaman tidak memiliki properti dalam penjualan singkat. Namun, karena harus menyetujui penjualan (karena pemberi pinjaman, bukan penjual, siapa yang akan kehilangan di properti), dan akan menerima hasilnya, sepertinya Anda membeli properti itu dari bank.

A Waiting Game

Transaksi penjualan pendek bisa menjadi lebih banyak waktu dan uji kesabaran daripada real reguler. -menarik transaksi. (Teruslah membaca tentang ini di

Sh ort Jual Rumah Anda Untuk Menghindari Penyitaan .) Jika Anda mengajukan penawaran pada properti penjualan pendek, bersiaplah untuk menunggu. Bank terkenal karena mengambil waktu selama beberapa bulan untuk merespons penawaran short sales. Beberapa ahli menganjurkan Anda memberi pemberi pinjaman tenggat waktu untuk mengurangi waktu tunggu. meskipun sulit untuk mengatakan apakah strategi ini benar-benar akan memacu bank untuk bertindak. Namun, jika bank belum benar-benar menyetujui penjualan singkatnya pada saat penawaran Anda, menerapkan tenggat waktu tidak akan berguna karena mungkin diperlukan beberapa bulan hanya agar penjual mencapai kesepakatan penjualan singkat dengan pemberi pinjaman. Penjual Harus Berubah Resmi

Oleh karena itu, pastikan penjualan singkat sudah disetujui oleh pemberi pinjaman. Jika penjual belum benar-benar masuk ke default, bank mungkin tidak tertarik untuk melakukan penjualan pendek. Butuh banyak waktu dan meyakinkan agar bank menyetujui penjualan singkat, jadi jika memang belum disepakati, jangan buang waktu Anda. Banyak rumah terdaftar sebagai penjualan singkat, namun tidak ada jaminan bahwa transaksi tersebut akan selesai seperti itu.

Bank mungkin juga tidak tertarik pada penjualan pendek jika menurut mereka bisa mendapatkan lebih banyak uang dengan pergi ke penyitaan. Dan jika Anda mencari pembiayaan untuk pembelian, pastikan pemberi pinjaman hipotek Anda tidak memiliki masalah dengan properti short-sell.

Agen yang Berpengalaman

Karena kompleksnya jenis transaksi ini, pastikan agen atau makelar barang Anda berpengalaman dengan penjualan singkat dan bersedia bekerja sama dengan Anda. Agen real estat tertentu mengkhususkan diri pada penjualan singkat, dan mungkin memegang sertifikasi Short Sales and Foreclosure Resource (SFR), sebuah penawaran yang ditawarkan oleh National Association of Realtors. Pemegang sertifikasi ini telah menerima pelatihan khusus.

Tidak hanya penjualan pendek lebih banyak bekerja untuk agen, terkadang mereka menawarkan sedikit kompensasi: Bank mungkin tidak bersedia membayar agen daftar komisi 5-6% yang biasa karena sudah kehilangan, dan karena agen pembeli mendapatkan persentase dari persentase itu, dia akan melihat lebih sedikit uang.

Selain itu, cobalah untuk mencari tahu apakah agen daftar penjual berpengalaman dengan penjualan singkat. Meskipun bank pada akhirnya memegang kendali, agen pencatatan yang mengetahui talinya mungkin dapat memfasilitasi atau memperlancar transaksi.

Tawar-menawar harga

Bersiaplah untuk menaikkan harga penawaran Anda. Bagi penjual untuk meningkatkan kemungkinan bank melewati penjualan singkat, dia mungkin akan mencoba meyakinkan Anda untuk menaikkan harga pembelian Anda. Pada akhirnya, meskipun, penjual tidak memiliki wewenang untuk menyetujui harga jual, hanya bank yang melakukannya, dan mereka mungkin juga menolak tawaran tersebut.

Di sisi lain, bank menolak tawaran Anda langsung, terutama jika Anda telah menulis tawaran harga yang jauh lebih rendah. Atau, dalam skenario terburuk, mereka mungkin tidak menjawab sama sekali. Pernah.

Simpanlah Pencarian Pergi

Mengingat berapa lama mungkin akan membawa bank tersebut untuk membalas tawaran Anda, Anda mungkin harus terus melihat rumah lain sambil menunggu tanggapan, dan Anda mungkin harus melanjutkan pembelian yang lain. properti jika Anda menemukan pembelian lebih mudah. Mintalah agen Anda menulis perjanjian jual beli singkat sedemikian rupa sehingga Anda dapat mempertahankan fleksibilitas ini. Jika Anda memiliki tenggat waktu untuk relokasi, jangan repot-repot dengan penjualan singkat.

Alasan lain untuk terus mencari: Sekalipun Anda berhasil lolos, bank mungkin terus mengumpulkan penawaran. Kebanyakan orang menganggap ini tidak etis karena calon pembeli kemungkinan telah mengeluarkan beberapa ribu dolar untuk inspeksi, pencarian judul dan sejenisnya, pada saat ini. Tapi ingat bank sedang menghadapi kehilangan transaksi, maka akan meminimalisasi kerugiannya dan menjual properti sedekat mungkin dengan nilai pasar wajar. Turun dari kesepakatan begitu terlambat dalam permainan adalah buang-buang waktu dan uang bagi pembeli, belum lagi sangat membuat frustrasi. Untuk semua alasan ini, harga daftar penjualan singkat harus diambil dengan dosis skeptisisme yang sehat.

Penjualan Singkat: Pro dan Kontra

Para ahli tidak setuju mengenai apakah penjualan pendek bagus untuk pembeli. Pendukung mengatakan bahwa properti penjualan pendek dihargai di bawah nilai pasar, menciptakan kesempatan bagi pembeli untuk mendapatkan banyak atau pembeli rumah pertama kali masuk ke rumah yang mungkin tidak mereka mampu.

Lawan mengatakan bahwa bank tidak tertarik untuk melakukan penjualan kebakaran, dan akan melakukan analisis pasar yang sebanding sebelum menetapkan atau menerima harga properti. Selanjutnya, harga daftar penjualan singkat mungkin jumlah yang dianggap agen penjual mungkin diterima bank - daripada jumlah yang benar-benar disetujui oleh bank. Bank mungkin merasa harganya terlalu rendah, atau penjual mungkin mencantumkan properti di bawah pasar dengan tujuan menghasilkan perang penawaran. Di beberapa negara bagian, penjual akan memiliki keputusan kekurangan terhadapnya, yang mewajibkan dia untuk membayar kembali selisih antara jumlah hipotek dan harga jual rumah, sehingga sangat diminati oleh penjual untuk mendapatkan uang sebanyak mungkin. .

Salah satu keuntungan bagi bank dan pembeli adalah bahwa tidak seperti properti milik bank, properti penjualan pendek cenderung tidak akan dibuang atau digeledah. Sementara properti mungkin menderita pemeliharaan tertunda karena situasi keuangan pemilik, penjual tidak mungkin menghancurkan tempat ketika dia masih tinggal di dalamnya. Sebaliknya, pemilik rumah yang kehilangan properti mereka untuk penyitaan sering kali membuat frustrasi mereka di rumah sebagai cara untuk kembali ke bank.

Sepanjang baris yang sama, karena properti penjualan pendek masih diduduki, mereka tidak akan menderita di tangan orang-orang jahat yang telah memilih untuk berjongkok atau merusak properti. Vandalisme bisa menjadi masalah umum dengan sifat penyitaan, terutama di lingkungan berpenghasilan rendah.

Menemukan Listing Pendek-Dijual

Sebagian besar properti yang ditawarkan sebagai penjualan singkat terdaftar oleh agen real estat, dan ini sering merupakan tempat terbaik untuk memulai, terutama jika itu adalah makelar yang mengkhususkan diri pada mereka. Tanpa agen, Anda dapat dengan mudah mencari Multiple Listing Service (MLS) dari kenyamanan komputer Anda sendiri (atau perangkat seluler), namun data yang Anda akses mungkin terbatas cakupannya, ketinggalan jaman atau bahkan tidak akurat.

Meskipun Anda dapat menemukan beberapa properti penjualan singkat di situs web real estat populer seperti Zillow dan Trulia, situs lain yang mengkhususkan diri pada penyitaan dan properti diskon menawarkan pandangan pasar bebas penjualan yang lebih komprehensif di wilayah Anda. Salah satu situs tersebut adalah www. realtystore com, yang memiliki lebih dari satu juta daftar lelang penyitaan, properti milik bank, rumah yang diambil alih oleh pemerintah, properti gagal bayar dan penjualan singkat.

The Bottom Line

Penjualan singkat bisa menguntungkan semua pihak yang terlibat: Pemberi pinjaman menghindari proses penyitaan yang panjang dan mahal; peminjam menyimpan penyitaan dari laporan kredit mereka; dan pembeli mungkin dapat membeli properti dengan harga rendah. Pembeli tidak boleh menganggap properti itu besar hanya karena penjualannya singkat. Lakukan analisis pasar Anda sendiri yang sebanding. Juga, jika Anda berhasil lolos, jangan lewatkan pemeriksaan rumah yang menyeluruh.