Meskipun ada banyak cara untuk menilai dampak biaya kepemilikan rumah, salah satu pendekatan yang paling intuitif adalah menentukan tingkat impas pemilik rumah. Untuk tujuan artikel ini, tingkat impas akan menunjukkan berapa harga pembelian rumah baru yang perlu diapresiasi setiap tahun untuk menutupi biaya memiliki rumah. Pada artikel ini, kami akan menunjukkan cara menggunakan metodologi praktis untuk menilai dampak biaya kepemilikan rumah Anda.

Asumsi
Untuk mengilustrasikan metodologi ini, asumsi pemilik rumah berikut dibuat:

• Pemilik rumah itu lajang.
• Pemilik rumah berada di dalam kelompok pajak pendapatan federal 28%.
• Pemilik rumah membeli rumah baru seharga $ 225.000.
• Pemilik rumah membuat uang muka sebesar 5% dan memperoleh pinjaman dengan tingkat bunga tetap sebesar 6. 25%.
• Pemilik rumah akan tinggal di rumah selama tujuh tahun.

Asumsi pemilik rumah yang digunakan dalam ilustrasi memainkan peran penting dalam proses penilaian. Oleh karena itu, jika pemilik rumah memilih untuk menggunakan metodologi ini, dia harus menyesuaikan asumsi ini untuk mencerminkan keadaan dan pengeluaran uniknya. Bagaimanapun, jika metodologi ini diikuti dan penyesuaian yang tepat dilakukan, pemilik rumah harus dapat menentukan tingkat di mana rumah mereka perlu diapresiasi setiap tahun untuk menutupi biaya memiliki rumah mereka.

Biaya Kepemilikan Rumah

Untuk memulai proses ini, penting untuk mengetahui pengeluaran utama yang mempengaruhi nilai rumah. Untuk pemilik rumah yang khas, biaya ini meliputi:
Perawatan rumah

1. Asuransi bencana alam
2. Asuransi hipotek pribadi
3. Biaya perantara
4. Biaya penayangan
5. Pajak properti
6. Bunga hipotek.
7. Untuk menentukan bagaimana biaya ini mempengaruhi nilai rumah, kita perlu mengungkapkan setiap biaya sebagai persentase dari harga pembelian rumah. Dengan mengevaluasi biaya dengan cara ini, kita dapat menentukan berapa banyak rumah yang perlu diapresiasi setiap tahun untuk mengimbangi pengeluaran ini. (Untuk mempelajari lebih lanjut, lihat

Merampingkan Rumah Anda Dengan Meremehkan Biaya dan Hipotek: Berapa Banyak Yang Bisa Anda Miliki? ) Mari kita lihat hasil akhirnya (pada Gambar 1 di bawah ini ) dan kemudian bekerja dengan cara kita melalui masing-masing biaya satu per satu.

Sumber: Troy Adkins

1. Biaya Pemeliharaan Rumah

Pengeluaran pemeliharaan rumah mencakup pengeluaran uang tunai untuk layanan seperti perbaikan alat, pengendalian hama, pembersihan rumah, pembersihan cerobong asap, pembersihan selokan dan pembersihan, pembersihan lansekap, perawatan kebun dan keamanan rumah. (Untuk menghemat uang untuk biaya rumah, lihat
Lima Belas Kebijakan Asuransi yang Tidak Anda Minta , Jaminan Perpanjangan: Haruskah Anda Mengambil Umpan? dan Lima Tip Berbelanja Hemat Uang < .) Tip : Meskipun biaya ini dapat diminimalkan dengan membeli rumah baru, banyak ahli merekomendasikan penganggaran 1% dari harga pembelian rumah setiap tahun untuk menutupi biaya pengeluaran ini.

2. Asuransi Properti Premi asuransi untuk pertanggungan terhadap bencana alam tertentu seperti kebakaran, banjir, tornado, gempa bumi, atau angin topan dapat menelan biaya sebesar 0, 55% dari harga beli rumah. Oleh karena itu, rumah perlu menghargai nilainya dengan jumlah ini setiap tahun untuk mengimbangi pengeluaran ini. Sekarang, jelas biaya untuk asuransi bencana alam akan sangat bervariasi berdasarkan wilayah geografis tempat rumah berada. Namun, terlepas dari lokalnya, mekanisme konsep ini dapat disesuaikan oleh pembaca untuk menentukan tingkat impasnya. (Baca lebih lanjut tentang masalah ini di

Tips Asuransi Bagi Pemilik Rumah
.) 3. Asuransi Hipotek Swasta Asuransi hipotek pribadi (PMI) dikenakan kepada pemilik rumah yang gagal menurunkan setidaknya 20% dari harga pembelian rumah mereka sebagai jaminan pinjaman. Pemilik rumah dikenakan jumlah ini setiap tahun untuk membantu melindungi kreditur dari kegagalan. Pada Gambar 1, kita mengasumsikan bahwa pemilik rumah akan membuat uang muka 5% dan bahwa asuransi PMI akan menelan biaya sebesar 0,5% dari harga beli rumah. Dengan demikian, biaya PMI secara langsung akan meningkatkan tingkat apresiasi rumah tahunan yang diminta sebesar jumlah ini. (Untuk mempelajari lebih lanjut tentang PMI, lihat

Enam Alasan Menghindari Asuransi Hipotek Swasta
.) . Biaya Pialang Biaya broker biasanya dibayar oleh pemilik rumah ke agen real estat untuk mendapatkan bantuan menjual rumah. Dalam analisis ini, kami berasumsi bahwa pemilik rumah akan membayar agen real estat tersebut dengan komisi 6%. Namun, karena biaya transaksi adalah pengeluaran satu kali dan kami mencoba untuk menentukan berapa besar rumah yang perlu diapresiasi setiap tahun untuk mengimbangi biaya ini, kami perlu menyebarkan komisi broker selama perkiraan waktu yang ditentukan oleh rumah. diharapkan bisa dimiliki Untuk analisis ini, kami menggunakan standar industri yang berlaku tujuh tahun. Dengan menyebarkan biaya perantara selama periode waktu ini, kami menetapkan bahwa sebuah rumah harus menghargai nilai setiap tahun sebesar 0,86% untuk mengimbangi biaya pengeluaran ini.

5. Biaya Penutupan
Biaya penutupan adalah pengeluaran lain yang perlu diperhitungkan dalam model kami. Namun, biaya penutupan lebih sulit disamakan dengan harga beli rumah, karena biaya ini cenderung lebih terkait erat dengan faktor lainnya. Untuk ilustrasi ini, kami berasumsi bahwa pemilik rumah akan membayar biaya sebesar $ 3.000 pada saat rumah dibeli. Oleh karena itu, dengan asumsi bahwa harga pembelian rumah adalah $ 225.000, biaya penutupan akan diterjemahkan ke dalam pengeluaran sebesar 1. 3%.

Biaya penutupan adalah pengeluaran satu kali, namun harus dialokasikan sepanjang waktu rumah dimiliki untuk keperluan latihan ini. Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya, kami membuat penyesuaian ini karena kami mencoba menentukan berapa besar rumah yang perlu diapresiasi setiap tahun untuk menutupi biaya satu kali ini. Setelah asumsi kepemilikan rumah tujuh tahun yang digunakan dalam analisis ini, biaya penutupan akan meningkatkan tingkat impas tahunan sebesar 0.19%. Kami menyadari bahwa biaya penutupan tergantung pada institusi yang menyediakan pinjaman. Oleh karena itu, dampak dari pengeluaran ini harus disesuaikan oleh pemilik rumah agar dapat secara akurat menentukan dampaknya terhadap tingkat impasnya sendiri.
6. Pajak Properti

Pada tahun 2007, tarif pajak properti rata-rata di U. S. adalah sekitar 0, 93% dari harga pembelian rumah. Oleh karena itu, rumah perlu diapresiasi sebesar 0, 93% untuk mengimbangi pengeluaran ini. Namun, ketentuan saat ini yang tercantum dalam kode pajak penghasilan U. S. memungkinkan pembayaran pajak penghasilan dapat dikurangkan untuk tujuan penghitungan penghasilan kena pajak. Oleh karena itu, dengan asumsi bahwa pemilik rumah berada di dalam kelompok pajak pendapatan federal 28%, dan bahwa harga pembelian rumah adalah $ 225.000, tunjangan pengurangan pajak yang terkait dengan pembayaran pajak properti akan mengurangi tingkat apresiasi rumah yang dibutuhkan sebesar 0, 26% .

Faktor pengurangan pajak properti ini ditentukan dengan mengalikan tarif pajak properti dan jumlah yang dibayarkan untuk rumah oleh pajak penghasilan federal pemilik rumah, dan kemudian membagi hasilnya dengan harga pembelian rumah. Sekali lagi, untuk menerapkan metodologi ini, dampak faktor pajak properti harus disesuaikan agar mencerminkan tarif pajak penghasilan federal pemilik rumah masing-masing. (Untuk mempelajari lebih lanjut tentang pajak properti, lihat
Lima Trik Untuk Menurunkan Pajak Properti Anda

.) 7. Beban Bunga Kami mengasumsikan suku bunga tetap pada pinjaman hipotek adalah 6. 25% dan 95% rumah akan dibeli dengan modal hutang (dengan uang muka 5%). Akibatnya, dampak ekuitas yang dilakukan melalui uang muka akan mengurangi beban bunga dari 6. 25% menjadi 5. 94%; karena hanya 95% dari $ 225.000 rumah yang dikenakan bunga 6. 25%.

Seperti pajak properti, bunga pinjaman hipotek juga merupakan potongan pajak yang berkualitas. Pemilik rumah harus membayar sekitar $ 13,359 pada bunga di tahun pertama dan, dengan asumsi pemilik rumah berada dalam kelompok pajak pendapatan 28%, perisai pajak bunga adalah $ 3, 741. Jumlah ini dihitung dengan mengalikan jumlah biaya bunga. pemilik rumah akan membayar di tahun pertama oleh pajak penghasilan pemilik rumah.
Namun, karena pemilik rumah tidak berhak mendapatkan pengurangan standar saat menyelesaikan pajak pendapatan federal, keuntungan memiliki rumah seharusnya hanya mencakup bagian dari perisai pajak penghasilan yang berada di atas jumlah deduksi federal yang memenuhi syarat yang diberikan kepada pemilik rumah non-rumah. . Untuk ilustrasi ini, kami berasumsi bahwa pemilik rumah itu lajang, dan karena itu memenuhi syarat untuk pengurangan pajak standar $ 5, 150. Sebagai perbandingan, jika pemilik rumah telah menikah, dia berhak mendapat potongan $ 10,300. Dengan memperhitungkan deduksi standar ke dalam persamaan kami, beban pajak bunga akan berkurang dari $ 13, 359 menjadi $ 8, 209. Jumlah ini hanya ditentukan dengan mengurangi jumlah pengurangan standar dari jumlah beban bunga yang dibayarkan oleh pemilik rumah pada tahun pertama . Sekali lagi, dengan asumsi bahwa pemilik rumah berada di dalam kelompok pajak penghasilan 28%, kami memutuskan bahwa perisai pajak bunga akan mengurangi tingkat impas sebesar 1.02% ($ 8209 x 28% / $ 225.000).

Berdasarkan perkiraan metodologi yang digariskan dalam artikel ini, asumsi yang dibuat tentang pemilik rumah dan perkiraan pengeluaran biaya yang digunakan dalam analisis ini, kami menetapkan bahwa rumah perlu menghargai 8. 69% selama tahun pertama setelah dibeli agar bisa mengimbangi biaya yang terkait dengan kepemilikan rumah.

Sekarang setelah kita memahami bagaimana menilai tingkat impas sebuah rumah, pertanyaannya kemudian menjadi, "Mungkinkah rumah akan menghargai setiap tahun dengan tarif yang akan melebihi biaya untuk memiliki rumah? "

Untuk membuat keputusan ini, pemilik rumah dapat mengunjungi situs web Perumahan Perumahan Federal Perumahan untuk menentukan tingkat tingkat apresiasi rumah di lokasi geografisnya. Dengan melihat tingkat apresiasi rumah di wilayah Anda dan mengikuti metodologi yang diuraikan dalam artikel ini, Anda harus berada dalam posisi yang jauh lebih baik untuk menentukan kemungkinan menghasilkan investasi rumah yang menguntungkan.