Saat Anda membiayai kembali hipotek Anda, semua bergantung pada penilaian. Jika nilai rumah Anda sangat rendah sehingga Anda berada di bawah air, Anda tidak dapat melakukan pembiayaan kembali. Jika nilai penilaian Anda menempatkan ekuitas rumah Anda kurang dari 20%, Anda akan terjebak membayar asuransi KPR swasta atau membawa uang tunai ke meja untuk melakukan pembiayaan tunai. Terlebih lagi, Anda mungkin tidak mendapatkan tingkat bunga terendah, karena pemberi pinjaman menganggap peminjam dengan ekuitas kurang berisiko. Jika Anda berpikir tentang refinancing, Anda harus memahami peran penting penilaian dalam proses tersebut.

Apa itu Home Appraisal?

Penilaian adalah pendapat profesional berlisensi atau bersertifikat mengenai nilai rumah yang diberikan oleh pihak ketiga yang tidak tertarik. Penilai dibayar untuk memberikan layanan untuk menilai rumah Anda namun tidak memiliki kulit dalam permainan saat harus mempertimbangkan apakah Anda dapat melakukan pembayaran kembali sebagai akibat dari nilai yang dia dapatkan. Dalam transaksi pembiayaan kembali, penilaian tersebut melindungi bank dengan memastikan bahwa pinjaman tersebut tidak meminjamkan lebih banyak uang daripada properti itu layak dilakukan. Jika properti kemudian masuk ke penyitaan dengan alasan apapun, pemberi pinjaman ingin dapat menjual kembali properti tersebut dan mengembalikan uangnya.

Penilai mengunjungi rumah Anda selama antara 30 dan 45 menit untuk mengukur dimensinya, memeriksa fasilitasnya dan mengevaluasi kondisi keseluruhannya baik di dalam maupun di luar, mengambil foto bagian luar, garasi, dan setiap interior. kamar. Dia kemudian memeriksa catatan properti yang serupa dengan properti Anda - idealnya di lingkungan Anda yang telah terjual baru-baru ini. Berdasarkan kunjungan rumah dan catatan-catatan ini, penilai tersebut sampai pada pendapat profesional tentang berapa banyak properti Anda akan terjual jika Anda meletakkannya di pasar. Bank menggunakan nilai ini - bersama dengan pendapatan, aset dan riwayat kredit Anda - untuk menentukan berapa banyak yang akan Anda berikan kepada Anda.

Bagaimana Home Appraisals Bekerja di Pasar Hari Ini

Tiga jenis transaksi pembiayaan ulang tidak memerlukan penilaian. Baik pembaharuan perampingan Administrasi Perumahan Federal, atau Pinjaman Refinance Pengurangan Tingkat Bunga Administrasi Veteran mengharuskannya. Dalam kasus tertentu, Program Refinance Terjangkau Home juga tidak mengamanatkannya. Semua jenis transaksi pembiayaan ulang memerlukan penilaian.

Peraturan federal mendikte bagaimana pemberi pinjaman dan penilai harus bersikap selama proses penilaian. Setelah krisis perumahan, pemerintah ingin meningkatkan independensi penilai untuk mencegah kemungkinan pinjaman berdasarkan nilai rumah yang meningkat. Dodd-Frank dan Truth in Lending Acts sekarang mengharuskan penilaian untuk "dilakukan secara independen dan bebas dari pengaruh dan pemaksaan yang tidak tepat."

Karena persyaratan independensi penilai federal menentukan lingkup sempit interaksi yang dapat diterima antara petugas penilai dan petugas pinjaman, pemberi pinjaman takut bahwa jika ada kontak dengan penilai dapat dianggap melanggar undang-undang dengan mencoba mempengaruhi pendapat penilai sebelum penilaian selesai . Pemberi pinjaman berbuat salah pada hati-hati untuk menghindari kemungkinan tindakan disipliner yang parah. Petugas pinjaman dan pialang tidak bisa memilih penilai, juga tidak peminjam. Peminjam juga tidak dapat mengajukan penilaian yang dilakukan untuk pemberi pinjaman yang berbeda, meskipun mereka "dapat memberi tahu bank bahwa penilaian lain ada, dan bank dapat meminta laporan penilaian langsung dari institusi lain. "Pemberi pinjaman sering kali akan memesan penilaian melalui pihak ketiga yang disebut perusahaan manajemen penilai (AMC)." Menggunakan AMC bukanlah sebuah persyaratan, tapi itu adalah pendekatan umum terhadap independensi penilai, "kata Joe Parsons, pinjaman senior perwira di Pendanaan PFS di Dublin, California, seorang bankir regional, dan broker hipotek.

Banyak kreditur - terutama yang kecil dan lokal - memiliki hubungan rujukan langsung dengan panel penilai kecil dan tidak menggunakan AMC. Atau pemberi pinjaman mungkin memiliki departemen penilaian independen di dalam rumah. Penilai harus memiliki pengetahuan lokal tentang wilayah tersebut (disebut kompetensi pasar). Penilai diharapkan mengikuti Standar Uniform of Professional Appraisal Practice yang dikeluarkan oleh Appraisal Foundation, sebuah organisasi profesi, walaupun standar ini bukan undang-undang.

Biaya Penilaian Rumah

Biaya penilaian bervariasi menurut negara, namun penilai harus mengenakan biaya yang lazim dan wajar untuk wilayah tersebut. Harapkan untuk membayar $ 300 sampai $ 500 untuk penilaian rumah keluarga tunggal standar.

"Sifat yang lebih kompleks lebih mahal karena pemeriksaan membutuhkan lebih banyak waktu," kata Erin Benton, wakil direktur Decorum Valuation Services, perusahaan manajemen penilai di Ellicott City, Md.

Anda harus membayar biaya di depan waktu penilaian, tidak pada penutupan; Terlepas dari apakah pinjaman Anda ditutup, penilai masih melakukan pekerjaan itu. Sementara biaya mungkin tampak berharga jika memungkinkan Anda untuk mendapatkan persyaratan pembiayaan kembali yang Anda inginkan, ini sepertinya buang-buang uang jika penilaian rendah berarti Anda tidak dapat melakukan pembiayaan kembali.

Karena pemberi pinjaman tidak dapat mendiskusikan nilai rumah atau "nilai target" yang diantisipasi dengan penilai pada saat penugasan, pemilik rumah tidak dapat memperkirakan perkiraan ulang penilai apakah rumah mereka cenderung dinilai cukup tinggi sehingga dapat membiayai sebelum mereka membayar untuk layanan, karena mereka bisa sebelum peraturan baru. Paling banter, Anda dapat mencari penjualan yang sebanding baru-baru ini di situs web seperti Zillow dan Redfin, namun catatan mereka mungkin tidak lengkap.

Pilihan lain adalah meminta agen real estat untuk melakukan analisis pasar komparatif dan memberi Anda hasil penjualan terbaru dari Multiple Listing Service, kata Bruce Ailion, agen RE / MAX Greater Atlanta. Tanyakan baik, karena mereka akan membantu Anda - tidak seperti penjualan rumah, agen tidak akan mendapatkan komisi dari pembiayaan Anda.

Meningkatkan Kemungkinan Penilai Tinggi Anda

Nilai penilai yang memberi rumah Anda sangat bergantung pada harga penjualan properti yang sebanding, namun Anda salah jika Anda merasa tidak dapat melakukan apapun untuk membantu rumah Anda datang. di akhir nilai penilaian potensinya.

Mendapatkan penilaian di rumah Anda serupa dengan kencan pertama, Ailion mengatakan. Meskipun Anda tidak tahu bagaimana pasangan Anda akan menyukai atau mengevaluasi Anda, yang dipersiapkan dengan baik secara substansial meningkatkan kesempatan Anda untuk dianggap menarik. "Jadi dengan penilaiannya," katanya.

"Properti Anda harus rapi dan bersih, tidak berantakan dan mudah diperiksa. Setiap hewan peliharaan harus berisi dan berbau masker. Anda tidak ingin penilai dilarikan untuk keluar, "kata Ailion.

Beginilah cara para penilai menjelaskan bagaimana cara kerjanya:

Penilai peduli akan hal-hal berikut, katakan Vaccari:

kondisi eksterior dan interior

jumlah total ruang

, termasuk desain dan tata ruang interior, dan keusangan fungsional

• perbaikan pada dapur dan kamar mandi , jendela, atap dan sistem rumah (pemanas, listrik dan pipa ledeng) selama 15 tahun sebelumnya yang membuat rumah lebih up-to-date, fungsional dan dapat ditinggali oleh standar dan kondisi sistem rumah saat ini > fasilitas eksterior seperti garasi, geladak, dan beranda
• lokasi
• fitur tidak menarik, seperti tampilan eksterior yang tidak sesuai dengan lingkungan lainnya
• Sebaiknya tunjukkan fitur yang mungkin tidak segera Jelas yang berpotensi menambah pendapat penilai, menurut Parsons.
• Sebelum Penilai Datang
• Mempersiapkan rumah Anda untuk kunjungan penilai, berbeda dengan mempersiapkannya untuk calon pembeli.
• "Saat Anda membuka rumah Anda ke calon pembeli, Anda ingin memicu respons emosional," kata Parsons. "Sebagai penjual, Anda ingin pembeli itu bisa membayangkan betapa bahagianya dan nyamannya mereka nantinya. Tidak ada pertimbangan subyektif seperti itu yang berlaku untuk penilaian, "katanya.
• Vaccari menambahkan bahwa pemilik rumah tidak akan membuat perubahan, seperti merobek karpet tua untuk mengungkapkan lantai kayu keras, untuk penilaian, karena dia mungkin mencari penjual. Tapi menyegarkan cat rumah, baik di dalam maupun di luar, bisa membantu, karena bisa membersihkan kekacauan untuk memungkinkan akses dan tampilan penuh dari semua area rumah, termasuk ruang bawah tanah.

Akhirnya, "Jika catatan pajak salah, tunjukkan itu," kata Ailion.

Jika tidak, tanggung jawab penilai untuk menemukan masalah dan mengajukan pertanyaan jika diperlukan, kata Vaccari.

Jika Anda Mengamankan Penilaian yang Baik

Selamat! Anda telah menyelesaikan langkah besar dalam melakukan refinancing hipotek Anda. Sekarang saatnya untuk melewati serangkaian langkah berikutnya dengan petugas pinjaman Anda. Jika Anda telah mendapatkan penilaian yang bagus, gunakan alat seperti kalkulator hipotek Investopedia untuk meneliti suku bunga pada hipotek yang dibiayai kembali untuk rumah nilai Anda. Bersenjatanya dengan angka-angka ini dapat membantu Anda dengan beberapa kekuatan tawar menawar saat Anda bertemu dengan pemberi pinjaman Anda.

Mendapatkan Pendapat Kedua tentang Penilaian Rendah

Kadang-kadang nilai penilai tidak hanya lebih rendah dari yang Anda inginkan tapi lebih rendah dari perkiraan rumah Anda.

"Penilaian hanya pendapat satu orang," kata Ailion. "Meskipun ini adalah pendapat yang terlatih dan berpendidikan, seperti semua profesi, ada praktisi yang baik dan buruk. "

Mengingat peraturan federal yang ketat yang mengatur prosesnya, adakah yang dapat Anda lakukan dengan penilaian rendah?

"Jika pemilik rumah tidak menyukai nilai penilaian, mereka dapat menulis surat banding kepada pemberi pinjaman atau AMC, namun kemungkinan penilai mengubah pendapatnya sangat kurus, kecuali pemilik rumah memiliki bukti yang luar biasa. bahwa nilainya tidak aktif, "kata Benton.

Banding Anda hanya akan berhasil jika Anda menunjukkan bahwa penilai tersebut membuat kesalahan yang signifikan, seperti mencantumkan rekaman persegi atau jumlah kamar yang salah; Mengabaikan kemudahan penting, seperti kolam renang atau spa; atau mengabaikan penjualan sebanding yang mungkin mendukung nilai yang lebih tinggi sementara "pemetik ceri" kurang sesuai yang bisa mengindikasikan nilai yang lebih rendah, Parsons mengatakan.

Anda mungkin juga membuat sebuah kasus dengan menunjukkan bahwa kompos yang digunakan berada di distrik sekolah yang inferior atau bagian bawah yang inferior yang tidak memiliki HOA dengan kolam renang dan lapangan tenis, bahwa semua perlengkapannya tertekan atau penjualan REO, atau bahwa mereka memiliki eksternalitas negatif lainnya yang mempengaruhi nilai, seperti berada di jalan yang sibuk, kata Ailion. "Jelaskan mengapa mereka berbeda dan tidak sama dengan Anda. Anda harus membuktikan bahwa ada sesuatu yang salah dengan perbandingan yang dipilih. "

Pilihan Anda Bila Penilaiannya Rendah

Jika Anda tidak dapat berhasil menantang penilaian rendah, bagaimana Anda memastikan bahwa pembiayaan kembali berjalan? Jika penilaian tersebut menempatkan Anda pada ekuitas kurang dari 80% - yang berarti pemberi pinjaman akan meminta Anda membayar asuransi hipotek pribadi - Anda dapat melakukan pembiayaan tunai dan mengembalikan beberapa ribu dolar untuk menutup pinjaman ajaib sebesar 80% - kepada - Rasio nilai dan hindari PMI. Anda juga bisa memilih untuk membayar PMI untuk saat ini. Jika nilai rumah terus meningkat, Anda dapat memberikan penjualan yang sebanding ke servicer hipotek Anda dan memintanya untuk menghapus PMI bahkan jika Anda belum membayar sebagian besar pokok pinjaman Anda. Jika penilaian menunjukkan bahwa Anda berada di bawah air, namun yang dapat Anda lakukan hanyalah menunggu pasar membaik kecuali Anda memenuhi syarat untuk mendapatkan program bantuan pemerintah, seperti HARP.

Garis Dasar

Memahami bagaimana proses penilaian bekerja akan memberi Anda kesempatan terbaik untuk mendapatkan penilai untuk memberikan nilai tertinggi pada properti Anda.Penilaian tidak selalu masuk pada nilai yang diharapkan peminjam, dan ini adalah proses manusia dengan ruang untuk subjektivitas dan kesalahan. Anda dapat mengajukan banding atas penilaian rendah, namun Anda hanya akan berhasil dengan data yang kuat untuk mendukung Anda.