Tingkat pengembalian internal (IRR) sering digunakan oleh perusahaan untuk membandingkan dan memutuskan antara proyek modal, tetapi juga dapat membantu Anda mengevaluasi peristiwa keuangan tertentu dalam kehidupan Anda sendiri, seperti lotere dan investasi.

IRR adalah tingkat bunga (juga dikenal sebagai tingkat diskonto) yang akan membawa serangkaian arus kas (positif dan negatif) ke nilai sekarang bersih (net present value / NPV) dari nol (atau nilai tunai saat ini yang diinvestasikan) . Menggunakan IRR untuk mendapatkan net present value dikenal dengan metode discounted cash flow dalam analisis keuangan. Baca terus untuk mengetahui lebih lanjut tentang bagaimana metode ini digunakan.

Penggunaan IRR

Seperti yang telah disebutkan di atas, salah satu penggunaan IRR adalah oleh perusahaan yang ingin membandingkan proyek modal. Misalnya, perusahaan akan mengevaluasi investasi di pabrik baru versus perluasan pabrik yang ada berdasarkan IRR setiap proyek. Dalam kasus seperti ini, setiap proyek modal baru harus menghasilkan IRR yang lebih tinggi dari biaya modal perusahaan. Begitu rintangan ini dilampaui, proyek dengan IRR tertinggi akan menjadi investasi yang lebih bijak, semua hal lainnya sama (termasuk risiko).

IRR juga berguna bagi perusahaan dalam mengevaluasi program pembelian kembali saham. Jelas, jika sebuah perusahaan mengalokasikan jumlah yang substansial untuk pembelian kembali saham, analisis tersebut harus menunjukkan bahwa saham perusahaan itu adalah investasi yang lebih baik (memiliki IRR lebih tinggi) daripada penggunaan dana lainnya untuk proyek modal lainnya, atau dari pada calon akuisisi pada harga pasar saat ini.

Kompleksitas Perhitungan

Rumus IRR bisa sangat kompleks tergantung pada waktu dan varians dalam jumlah arus kas. Tanpa kalkulator komputer atau finansial, IRR hanya bisa dihitung dengan trial and error. Salah satu kelemahan penggunaan IRR adalah bahwa semua arus kas diasumsikan diinvestasikan kembali pada tingkat diskonto yang sama, walaupun di dunia nyata tingkat suku bunga ini akan berfluktuasi, terutama dengan proyek jangka panjang. IRR bisa berguna bila membandingkan proyek dengan risiko yang sama, dan bukan sebagai proyeksi pengembalian tetap.

Menghitung IRR

Contoh paling sederhana dalam menghitung IRR adalah dengan menggunakan contoh hipotek dengan bahkan pembayaran. Asumsikan jumlah hipotek awal sebesar $ 200.000 dan pembayaran bulanan sebesar $ 1, 050 selama 30 tahun. IRR (atau tingkat bunga tersirat) atas pinjaman ini setiap tahun adalah 4. 8%.

Karena arus pembayaran sama dan jaraknya pada interval genap, pendekatan alternatif adalah mengurangi pembayaran ini pada tingkat bunga 4. 8%, yang akan menghasilkan nilai sekarang bersih sebesar $ 200.000. Atau, jika pembayaran dinaikkan menjadi, katakanlah $ 1, 100, IRR dari pinjaman tersebut akan naik menjadi 5. 2%.

Rumus untuk IRR, dengan menggunakan contoh ini, adalah sebagai berikut:

Dimana pembayaran awal (CF

• 1 _{) adalah $ 200.000 (arus masuk positif)} Arus kas berikutnya (CF
• 2 _{, CF} 3 _{, CF N) negatif $ 1050 (negatif karena dibayar)} Jumlah pembayaran (N) adalah 30 tahun kali 12 = 360 pembayaran bulanan
• Investasi Awal adalah $ 200.000
• IRR adalah 4.8% dibagi dengan 12 (untuk menyamakan dengan pembayaran bulanan) = 0. 400%
• Gambar 1: Rumus untuk menghitung tingkat pengembalian internal (IRR)

Power of Compounding

IRR juga berguna dalam menunjukkan kekuatan peracikan. Misalnya, jika Anda menginvestasikan $ 50 setiap bulan di pasar saham selama periode 10 tahun, uang itu akan berubah menjadi $ 7, 764 pada akhir 10 tahun dengan IRR 5%, yang kira-kira dua kali dalam 10 tahun saat ini. Treasury (bebas risiko).

Dengan kata lain, untuk mendapatkan nilai masa depan sebesar $ 7, 764 dengan pembayaran bulanan sebesar $ 50 per bulan selama 10 tahun, IRR yang akan membawa arus pembayaran ke nilai neto bersih nol adalah 5%.

Bandingkan strategi investasi ini dengan menginvestasikan jumlah uang sepeser pun: untuk mendapatkan nilai masa depan yang sama sebesar $ 7, 764 dengan IRR 5%, Anda harus menginvestasikan $ 4, 714 hari ini, berbeda dengan $ 6.000 yang diinvestasikan dalam rencana $ 50 per bulan. Jadi, salah satu cara untuk membandingkan investasi lump-sum versus pembayaran dari waktu ke waktu adalah dengan menggunakan IRR.

Penggunaan IRR lainnya

Analisis IRR dapat berguna dalam belasan cara. Misalnya, ketika jumlah undian diumumkan, tahukah Anda bahwa pot $ 100 juta sebenarnya bukan $ 100 juta? Ini adalah serangkaian pembayaran yang pada akhirnya akan menghasilkan pembayaran sebesar $ 100 juta, namun tidak setara dengan nilai sekarang bersih sebesar $ 100 juta.

Dalam beberapa kasus, pembayaran atau hadiah yang diiklankan hanya berjumlah $ 100 juta selama beberapa tahun, tanpa tingkat diskonto yang diasumsikan. Di hampir semua kasus di mana pemenang hadiah diberikan pilihan untuk pembayaran lump-sum versus pembayaran dalam jangka waktu yang lama, pembayaran lump-sum akan menjadi alternatif yang lebih baik.

Penggunaan umum IRR lainnya adalah perhitungan portofolio, reksadana atau imbal hasil saham individual. Dalam kebanyakan kasus, pengembalian yang diiklankan akan mencakup asumsi bahwa dividen tunai diinvestasikan kembali dalam portofolio atau saham. Oleh karena itu, penting untuk meneliti asumsi saat membandingkan hasil berbagai investasi.

Bagaimana jika Anda tidak ingin menginvestasikan kembali dividen, tapi membutuhkannya sebagai pendapatan saat dibayar? Dan jika dividen tidak diasumsikan diinvestasikan kembali, apakah mereka dibayar atau mereka tidak menghasilkan uang tunai? Apa yang diasumsikan kembali pada uang tunai? IRR dan asumsi lainnya sangat penting dalam instrumen seperti polis asuransi jiwa utuh dan anuitas, dimana arus kas bisa menjadi kompleks. Mengetahui perbedaan asumsi adalah satu-satunya cara untuk membandingkan produk secara akurat.

The Bottom Line

Karena jumlah metodologi trading, reksadana, rencana investasi alternatif dan saham telah meningkat secara eksponensial selama beberapa tahun terakhir, penting untuk menyadari IRR dan bagaimana tingkat diskonto yang diasumsikan dapat berubah. Hasilnya, kadang drastis.

Banyak program perangkat lunak akuntansi sekarang menyertakan kalkulator IRR, seperti halnya Excel dan program lainnya. Alternatif praktis untuk beberapa orang adalah kalkulator keuangan HP 12c yang bagus, yang sesuai dengan saku atau tas kerja.