Teori orang awam tentang real estat mengalami hal seperti ini: Para peziarah tiba. Mereka mulai menggunakan lahan. Lebih banyak orang Eropa datang. Permintaan akan tanah begitu tinggi sehingga penduduk asli Amerika didesak untuk memberi ruang bagi pemukim yang baru tiba. Lebih banyak lahan tidak dapat dibangun, sehingga permintaan dan harga akan selalu naik, membuat real estat menjadi investasi yang besar.

Sayangnya, rumusnya tidak sesederhana itu. Di sini kita melihat harga real estat, dan teori lama bahwa mereka akan bangkit tanpa batas waktu.

Harga Real Estat Bersejarah, Gelembung dan Melampaui

Sebelum ledakan gelaran perumahan yang dipublikasikan dengan baik dan kecelakaan real estat yang terjadi yang dimulai dengan sungguh-sungguh pada tahun 2007, data harga perumahan historis dari National Association of Realtors (NAR) sepertinya mendukung teori kenaikan harga tanpa henti. Bagan di bawah ini melacak harga rumah rata-rata dari tahun 1968 sampai 2004 dan menunjukkan peningkatan rata-rata tahunan sebesar 6,4%, tanpa penurunan tunggal selama periode 36 tahun.

Gambar 1: Harga rumah menengah dari tahun 1968 sampai 2004

Sumber: National Association of Realtors

Apa yang Tidak Diketahui Data

Sayangnya bagi pemilik rumah, 2004 adalah tahun terakhir angka pertumbuhan sehat sebelum pasar diratakan. Pada tahun 2006, data NAR hanya menunjukkan kenaikan 1%. Setelah itu, pasar mengalami penurunan yang belum pernah terjadi sebelumnya.

Secara nasional, harga turun pada tahun 2007. Mereka turun lagi di tahun 2008 dan lagi di tahun 2009. Pada pertengahan 2010, harga perumahan turun kembali ke level 2004 di pasar yang stagnan. Apa yang selama berpuluh-puluh tahun tampak seperti tiket satu arah untuk keuntungan yang tumbuh telah turun lebih dari 30% hanya dalam beberapa tahun, menurut data Standard and Poor's. (Bahkan, sebelum angka-angka itu dimulai dengan cara yang salah, data tren harga penjualan memberikan gambaran yang tidak lengkap. National Association of Home Builders melaporkan bahwa ukuran rumah rata-rata di Amerika adalah 983 kaki persegi pada tahun 1950, 1, 500 kaki persegi pada tahun 1970, dan 2, 349 kaki persegi pada tahun 2004. Tren ini berlanjut pada paruh pertama tahun 2000an, setelah yang mulai agak menurun. (Lihat juga:

McMansion: Pandangan yang Lebih Dekat di Trend Rumah Besar ) Dengan ukuran rumah semakin besar dan inflasi menambah biaya bahan bangunan, masuk akal jika harga rumah akan berubah. naik. Tapi apa yang terjadi jika inflasi diperhitungkan dari gambaran itu? Hasilnya adalah sesuatu yang sama sekali tak terduga. Bahkan sebelum kecelakaan real estat pada akhir tahun 2000an, harga rumah turun sering dan signifikan. (Lihat juga:

Menutup Kesepakatan Real Estat Di Pasar Bawah .) Faktanya, Perang Dunia I, Depresi Hebat, Perang Dunia II, 1970-an dan 1980-an, semua mengalami periode yang signifikan. penurunan hargaPenurunan yang lebih kecil juga terjadi secara reguler pada poin lain. (Lihat juga: grafik yang dihasilkan oleh

New York Times di tahun 2006.) Angka Nasional, Tren Daerah dan Lingkungan Anda

Bahkan angka tren nasional hanya menceritakan bagian dari gambar. Tren harga perumahan bisa sangat bervariasi dari wilayah geografis ke wilayah geografis. Ledakan di California bisa menutupi payudara di Detroit. Bahkan di dalam kota yang sama, jumlahnya bisa sangat bervariasi. Daerah yang mengalami pertumbuhan baru atau gentrifikasi dapat menunjukkan apresiasi harga yang signifikan sementara daerah-daerah di kota bisa mengalami penurunan. Saat melihat statistik nasional dan regional, pastikan untuk memperhitungkan kenyataan pasar di wilayah Anda. Meningkatnya harga di tingkat nasional mungkin tidak membantu Anda jika kota, negara bagian atau lingkungan Anda menurun. Kenyataan lain yang perlu dipertimbangkan saat melihat real estat sebagai investasi adalah bahwa "investasi" Anda tidak akan pernah terbayar kecuali Anda menjualnya. Jadi, kalaupun tempat tinggal utama Anda berlipat ganda nilainya karena Anda membelinya, dari sudut pandang praktis, itu mungkin berarti pajak real estat Anda telah naik. Semua keuntungan yang Anda alami hanyalah keuntungan di atas kertas sampai Anda menjual properti itu.

Jika Anda memilih untuk menjual dan berharap bisa membeli rumah lain di tempat yang sama, ingatlah bahwa harga rumah lain juga meningkat. Untuk benar-benar memesan keuntungan dari penjualan Anda, Anda mungkin perlu pindah ke rumah yang lebih kecil di area yang sama atau keluar dari daerah tersebut dan menemukan tempat tinggal yang lebih murah.

Meskipun memungkinkan untuk memanfaatkan ekuitas di rumah Anda dengan mengeluarkan pinjaman terhadapnya, menggunakan rumah Anda sebagai ATM telah terbukti menjadi strategi bodoh di masa lalu. Tidak hanya bunga yang Anda bayarkan masuk ke keuntungan Anda, tapi pembayaran pinjaman menghilangkan stabilitas keuangan Anda. Jika harga real estat turun, Anda bisa menemukan diri Anda berada dalam posisi yang tidak enak karena lebih banyak meminjam dari pada rumah itu layak dilakukan. (Lihat juga:

Home Equity Loans: Biaya

.)

Jadi, apakah Real Estate Merupakan Investasi Buruk?

Sekarang Anda mungkin berpikir bahwa tidak ada nilai untuk membeli rumah dengan harapan akan mendapatkan nilai dari waktu ke waktu. Meskipun benar bahwa Anda tidak mungkin melihat keuntungan yang bisa Anda pakai jika Anda berencana tinggal di rumah yang sama sepanjang hidup Anda, jika Anda melakukan pembelian dengan strategi keluar, ada kemungkinan lebih baik untuk melihat keuntungan tunai

Pertama, pertimbangkan alasan Anda membeli rumah. Jika jawabannya "tinggal di dalamnya" maka Anda harus berhenti memikirkan keuntungan dan kerugian. Jika jawabannya adalah "menghasilkan uang" maka Anda perlu memasukkan transaksi dengan strategi exit. Mengingat harga pembelian properti, Anda harus memiliki harga jual dalam pikiran. Bila titik harga Anda tercapai, Anda akan menjual properti itu sama seperti harga yang Anda hargai. Ini mungkin bukan pendekatan praktis untuk tempat tinggal utama Anda, tergantung pada gaya hidup Anda, tapi itulah yang dilakukan oleh banyak investor real estat saat mereka membeli properti, merenovasinya dan menjualnya.Ingat saja bahwa harga tidak selalu naik. Pada tahun 2010, beberapa bagian pasar turun 40% dari puncaknya. Di masa lalu, Jepang telah melihat penurunan harga perumahan. Itu tidak berarti bahwa harga tersebut tidak akan kembali ke wilayah yang menguntungkan, namun perlu diingat bahwa dalam beberapa kasus dibutuhkan waktu yang sangat lama.

Garis Dasar

Dengan sejarah sebagai panduan, sebagian besar calon pemilik rumah akan berhasil membeli tempat yang benar-benar mereka harapkan untuk dihuni, melunasi hipotek dengan cepat, tinggal di sana sampai masa pensiun, lalu berhemat dan pindah ke rumah yang lebih murah Ini bukan taruhan yang pasti, tapi strategi ini memang meningkatkan kemungkinan menghasilkan keuntungan.