Jika Anda seorang investor yang cerdas, Anda tahu satu atau dua hal tentang IRA. Anda tahu bahwa mereka adalah jenis akun pensiun yang diimunisasi pajak yang memungkinkan dana di dalamnya tumbuh tanpa menimbulkan pajak penghasilan atas pendapatan investasi yang diperoleh oleh prinsipal ("dasar" dalam persyaratan konsultasi keuangan).

Anda mungkin juga tahu bahwa dalam apa yang disebut IRA self-directed, Anda bebas berinvestasi hanya pada produk investasi apa pun, termasuk saham, obligasi, opsi, reksa dana, ETF, dan REITs. Ada beberapa batasan, tapi secara keseluruhan, hampir semua hal yang Anda perlukan untuk membangun sarang telur yang sehat.

Tapi inilah yang mungkin tidak Anda ketahui. IRA Anda tidak terbatas pada instrumen keuangan yang muncul di lantai bursa utama. Anda bisa membeli real estat juga. Ini tidak semudah membeli beberapa ratus lembar saham. Jika Anda ingin terjun ke pembelian properti, Anda perlu mengetahui peraturannya. Dan ada banyak.

Hak IRA

Pertama-tama, IRA Anda harus diarahkan sendiri. Anda harus mengaturnya independen dari broker yang akan membuat keputusan untuk Anda (sebagian besar akun perantara tidak mengizinkan kepemilikan real estat). Namun, untuk membeli dan memiliki properti melalui IRA Anda, Anda memerlukan penjaga. Penjaga mengelola transaksi, dokumen terkait, dan pelaporan keuangan. Semuanya berjalan melalui kustodian agar Anda tidak melanggar peraturan ketat mengenai jenis transaksi real estat ini. Seperti yang Anda harapkan, kustodian akan mengenakan biaya untuk layanan ini. Kustodian tidak akan menyarankan Anda bagaimana cara terbaik untuk struktur kepemilikan Anda, namun. Tugasnya adalah menangani pekerjaan back-office. (Untuk informasi lebih lanjut di sepanjang baris ini, lihat: Tip Pensiun: Bagaimana Memilih Kustodian IRA Terbaik .)

Sebelum kita melihat sisa peraturan, pahami fakta dasar ini: Anda dan IRA Anda adalah dua entitas yang terpisah. IRA Anda memiliki properti - Anda tidak. Sebenarnya, judul properti akan mengatakan, "XYZ Trust Company Custodian [for benefit of] (FBO) [Your Name] IRA."

Apa itu dan Bukan milik Anda

Properti itu murni investasi Anda tidak bisa menggunakannya sebagai rumah liburan, tempat untuk anak-anak Anda tinggal, rumah kedua atau kantor untuk bisnis Anda.

Aturan-aturan ini berlaku untuk keduanya. Anda dan orang-orang yang dianggap IRS "didiskualifikasi." Siapa yang dianggap orang yang didiskualifikasi?

• Pasangan Anda
• Orang tua, kakek-nenek, kakek buyut Anda
• Anak-anak dan pasangan, cucu, dan cicit mereka > Penyedia layanan IRA
• Setiap entitas yang memiliki lebih dari 50% properti
• Jika Anda ingin mempelajari lebih lanjut, lihat bagian 4. 72. 11. 2. 1 dari Internal Revenue Manual. > Anda juga tidak dapat membeli properti dari salah satu dari orang-orang yang diskualifikasi ini - ini disebut transaksi transaksi mandiri - juga tidak dapat IRA "membeli" dari Anda properti yang sudah Anda miliki.Lihat juga

Menghindari "Transaksi Terlarang" di IRA

Anda. Membuat Pembelian Saldo IRA Anda harus cukup tinggi, karena mendapatkan hipotek untuk membeli properti di dalam IRA tidaklah mudah. Anda mungkin harus membayar tunai, yang tidak hanya mengambil gigitan besar dari akun sekarang, namun juga mempengaruhi tingkat pengembalian Anda di jalan. Investor real estat sering menurunkan jumlah kecil dan mengambil keuntungan dari suku bunga ultra rendah untuk memanfaatkan pembelian tersebut, dengan memperkirakan bahwa mereka dapat menghasilkan lebih banyak uang untuk properti daripada yang akan mereka bayar. Jika Anda tidak dapat membiayai pembelian real estat Anda, Anda kehilangan potensi pengembalian investasi (ROI) yang signifikan.

Beberapa bank

akan mempertimbangkan pinjaman untuk transaksi semacam ini, namun ini menimbulkan masalah lain: Setiap pendapatan dari properti tersebut dapat dianggap sebagai pendapatan kena pajak bisnis yang tidak terkait (UBTI). Untuk mempelajari lebih lanjut, buka Bagian 511 dari kode pendapatan internal IRS (IRC).

Memiliki Kekayaan Karena IRA Anda tidak membayar pajak, Anda tidak dapat memanfaatkan deduksi yang datang dengan memiliki real estat. Karena Anda telah membayar tunai, tidak ada pembayaran bunga kredit untuk dikurangkan. Anda juga tidak mendapatkan manfaat pengurangan pajak properti. Anda juga tidak bisa memanfaatkan depresiasi. Jika properti Anda menghasilkan pendapatan sewa, setiap bitnya masuk kembali ke IRA Anda. Karena Anda tidak memiliki properti itu, Anda tidak dapat mengantongi pendapatan apa pun.

Sisi baiknya, tidak ada perawatan atau biaya terkait lain yang berhubungan dengan real estat keluar dari saku Anda. IRA membayar semuanya. Namun, ini bukan tanpa kekurangan. Setiap dolar yang keluar dari IRA Anda adalah dolar yang tidak lagi mendapat beberapa dekade untuk menghargai nilai bebas pajak. Dan apa yang terjadi jika properti menimbulkan serangkaian pengeluaran besar yang mendorong saldo IRA Anda begitu rendah sehingga akun tidak memiliki cukup uang untuk membayarnya? Ingat, Anda tidak dapat membayar barang apa pun yang berkaitan dengan properti ini dari kantong Anda sendiri, dan kontribusi IRA terbatas: Anda hanya dapat menyetor $ 5, 500 - atau $ 6, 500 jika berusia 50 tahun ke atas - pada tahun 2015. Jika itu tidak mencakup perbaikan, dan Anda harus menyetor lebih banyak, Anda digaji untuk mendapatkan denda terkait dengan kontribusi terlalu banyak. Ini adalah risiko yang signifikan karena properti cukup sering memerlukan perawatan mahal dan pendapatan yang Anda dapatkan dari persewaan mungkin tidak mencakup biaya yang harus Anda keluarkan pada tahun perawatan tinggi.

Jual Properti

Untuk menjual properti Anda, buat harga jual sama seperti Anda dengan pegangan real estat lainnya. Setelah kedua belah pihak menyetujui harga dan persyaratan, mintalah agar kustodian Anda menjual properti tersebut atas nama IRA Anda. Semua uang akan kembali ke pajak IRA Anda-ditangguhkan atau bebas pajak, tergantung pada susunan IRA Anda.

The Bottom Line

Satu pertimbangan terakhir: likuiditas, atau "betapa mudahnya saya keluar dari investasi? "Dengan saham, itu relatif mudah. Terkadang Anda bisa mengembalikan uang Anda dalam hitungan detik. Sebaliknya, real estat adalah investasi yang sangat tidak likuid.Mungkin butuh waktu lama untuk melakukan divestasi, dan Anda bisa kehilangan uang di sepanjang jalan. Seperti delapan juta orang yang belajar di tahun 2008, Anda dapat menemukan diri Anda dengan aset yang berharga kurang dari jumlah uang yang Anda berhutang padanya.

Semua ini membuat investasi real estat dari jenis apa pun berisiko tinggi, atau paling bagus, perawatannya tinggi. Bagi IRA, real estat adalah pilihan yang sangat berisiko tinggi. Nilai properti tidak hanya turun daripada naik; satu tahun biaya perawatan yang signifikan dapat menyebabkan Anda terkena denda jika batas pendapatan dan IRA Anda tidak mencakup perbaikan yang tidak dapat Anda abaikan. Kecuali mereka memiliki waktu dan keahlian untuk mengelola properti riil, investor individual mungkin lebih unggul dengan strategi mainstream untuk IRA mereka.

Untuk bacaan terkait, lihat

Rumah Pensiun Anda dengan IRA Real Estat yang Dirancang Sendiri