Ketika pasar perumahan mulai terjun pada tahun 2007, sepertinya hari-hari hipotek down-down-payment telah berakhir. Tapi yang mengejutkan, hanya beberapa tahun kemudian, bahkan konsumen dengan kredit di bawah rata-rata sering bisa membeli rumah dengan kemajuan di muka kurang dari 20%.

Sekalipun terjadi penurunan harga perumahan, konsumen memiliki beberapa pilihan jika tabungan mereka sedikit berkurang. FHA hipotek, yang hanya membutuhkan 3. 5% turun, menikmati lonjakan popularitas. Dan, bagi mereka yang memenuhi syarat, pinjaman rumah VA memungkinkan pembeli membiayai harga penuh rumah mereka.

Hari ini juga menjadi lebih mudah untuk mendapatkan pinjaman konvensional dengan uang muka rendah. Fannie Mae dan Freddie Mac, yang membeli sebagian besar hipotek dari kreditur U. S., baru-baru ini mengumumkan bahwa mereka akan menurunkan uang muka minimum mereka dari 5% menjadi 3%. Dengan demikian, mereka membuka pintu bagi bank untuk bersaing menghadapi pembeli rumah yang kekurangan uang.

Meskipun masih mungkin untuk membeli rumah dengan sangat sedikit, apakah itu ide bagus untuk konsumen adalah pertanyaan lain. Apakah masuk akal untuk membangun tabungan Anda dan menunggu untuk berbelanja di rumah sampai Anda dapat memasukkan lebih banyak uang untuk ditutup? Dan berapa banyak tabungan yang harus Anda investasikan di perumahan? Berikut adalah beberapa faktor yang perlu dipertimbangkan.

Down Down Payment: Biaya Jangka Panjang yang Tinggi

Mungkin hal pertama yang harus dipikirkan dengan pinjaman uang muka rendah adalah bahwa, dengan sedikit pengecualian, mereka akan menghabiskan biaya lebih lama. menjalankan. Karena Anda membiayai lebih banyak harga rumah, pembayaran bunga Anda selama masa pinjaman akan jauh lebih tinggi

Misalnya, jika Anda membeli rumah seharga $ 200.000 dengan 5% turun, bukan 20%, Anda akan membayar sekitar $ 35.000 lebih banyak bunga selama pinjaman 30 tahun. Jelas, Anda juga akan membayar lebih untuk menutupi pokok pinjaman juga.

Mengingat tingkat suku bunga yang sangat rendah saat ini, ini saja mungkin tidak menghalangi Anda untuk membeli rumah lebih cepat daripada nanti. Perhatian yang lebih besar adalah menambah biaya Anda dengan premi asuransi hipotek yang biasanya harus Anda bayar jika Anda membeli rumah atau kondominium dengan harga di bawah 20%. Inti dari pembayaran ini adalah untuk menutupi kerugian pemberi pinjaman jika Anda gagal membayar pinjaman Anda.

Ada dua jenis dasar asuransi hipotek. Jika Anda mengambil pinjaman FHA, pemberi pinjaman swasta menyediakan dana untuk pembelian rumah Anda, dan pemerintah bertindak sebagai perusahaan asuransi Anda. Jika rumah berharga kurang dari $ 625.000, premi asuransi hipotek tahunan (MIP) saat ini adalah 0. 80% atau 0. 85%, tergantung dari jumlah yang dibiayai. Anda juga harus membayar premi di muka, yang jumlahnya lebih dari $ 3.000 untuk pinjaman $ 180.000.

Jika Anda memperoleh hipotek konvensional, Anda malah membayar sesuatu yang disebut asuransi hipotek pribadi, atau PMI.Biasanya, biaya di mana saja dari 0. 3% dan 1. 15% per tahun, meskipun dalam kasus ini tidak ada biaya dimuka. (Untuk lebih lanjut, lihat: Apa perbedaan antara asuransi hipotek pribadi (PMI) dan premi asuransi hipotek (MIP)?

Kompromi Pembayaran di Bawah

Apakah prospek asuransi hipotek berarti Anda harus tunggu sampai Anda dapat menurunkan 20% dari biaya rumah? Belum tentu.

Sebagai permulaan, di beberapa kota pricier, menunggu tidak selalu realistis. Jika Anda tinggal di bagian negara di mana rumah sederhana sekalipun harganya $ 400.000, Anda harus mencari $ 80.000 sebelum memasuki pasar. Dan jika Anda tinggal di daerah di mana membeli lebih murah daripada menyewa, mungkin ada tambahan disinsentif untuk tetap di sela-sela sampai Anda cukup menabung untuk menghindari asuransi hipotek.

Bagi beberapa orang, pilihan terbaik adalah menemukan jalan tengah antara uang muka minimal dan 20% tradisional. Misalnya, jika Anda mengambil pinjaman FHA dan menurunkan 10%, asuransi hipotek Anda akan dibatalkan setelah 11 tahun; Jika tidak, Anda akan terus membayarnya untuk keseluruhan pinjaman. Dapatkah Anda membiayai kembali di kemudian hari untuk menyingkirkan asuransi? Yakin. Tapi tidak ada jaminan bahwa suku bunga akan berada di atau dekat posisi terendah sejarah mereka saat Anda melakukannya.

Selain itu, premi asuransi hipotek Anda (MIP) turun saat Anda melakukan pembayaran lebih besar. Bila Anda mengambil hipotek 15 tahun, misalnya, jika Anda dapat membayar 10% di depan pembayaran tahunan turun dari 0, 70% menjadi 0, 45%.

Sementara rinciannya sedikit berbeda dengan PMI, logika yang sama berlaku. Semakin besar uang muka Anda, semakin sedikit Anda harus membayar premi. Salah satu keuntungan PMI adalah bahwa Anda dapat membatalkannya setelah Anda mencapai ekuitas 20% di rumah Anda (lihat Bagaimana Mencampakkan Asuransi Hipotek Pribadi ).

Jika bank menyimpan hipotek Anda di buku mereka - artinya, itu tidak menjualnya ke entitas seperti Fannie Mae atau Freddie Mac - mungkin tidak memerlukan asuransi sama sekali. Namun, bank sering mengenakan biaya di muka atau tingkat bunga yang lebih tinggi jika Anda memilih pinjaman dengan tingkat rendah untuk membantu mengurangi risiko yang mereka anggap. Bahkan satu setengah tambahan dari satu persentase poin dapat menghabiskan biaya beberapa ribu dolar lebih banyak selama periode 30 tahun. Efek keseluruhannya sama: Bila Anda menurunkannya lebih banyak, Anda bisa meminjam lebih sedikit.

Perhatian terhadap Going 'Underwater'

Perangkap lain untuk meletakkan harga minimum saat Anda membeli rumah adalah Anda kurang mendapat perlindungan jika pasar perumahan turun. Dengan hanya 3% atau 4% turun, Anda dapat dengan mudah menemukan diri Anda karena lebih ke bank daripada rumah Anda layak dilakukan. Itulah yang terjadi pada banyak pemilik rumah selama keruntuhan perumahan terbaru.

Jika Anda pergi "di bawah air" di rumah Anda dan tanpa diduga kehilangan pekerjaan Anda, misalnya, Anda tidak lagi memiliki pilihan untuk meminjam properti Anda untuk membayar biaya atau kemampuan untuk menjual rumah tanpa membayar sejumlah besar uang ke pemberi pinjaman

Meskipun Anda benar-benar terlindungi bahkan jika Anda menurunkan 10% atau 15%, Anda memberi penyangga jauh lebih besar jika harga rumah menjadi lebih buruk.

Menjaga Bantal Tabungan

Menyimpan rumah adalah tujuan utama kehidupan. Tapi saat Anda mengumpulkan uang muka, pastikan Anda tidak membiarkan diri Anda terlalu kekurangan uang. Tidak hanya baik untuk memiliki dana darurat (menghabiskan enam bulan biaya hidup), Anda juga memerlukan dana cadangan untuk biaya tak terduga yang sering membeli rumah. Untuk lebih banyak, lihat Berapa Banyak Uang yang Harus Saya Simpan di Bank?

Tetapkan anggaran yang ketat sebelum Anda mulai berburu di rumah, jadi Anda tahu apa yang bisa Anda belanjakan. Dan lakukan apa yang Anda bisa untuk membangun cadangan uang Anda segera setelah Anda selesai dan selesai melukis dan mengganti karpet dan lemari. Juga ingat bahwa orang bilang senang tinggal di rumah sedikit sebelum melakukan renovasi yang tidak wajib sebelum Anda pindah.

The Bottom Line

Pinjaman pinjaman rendah dapat menjadi pilihan yang baik untuk beberapa pemilik rumah Benar. Tapi hitunglah biaya asuransi hipotek jangka panjang atau tingkat bunga yang lebih tinggi yang akan Anda bayarkan untuk memastikan itu layak dilakukan. untuk lebih, lihat Hipotek: Berapa Banyak yang Bisa Anda Miliki? dan 10 Penipuan Umum untuk Menghindari .