Pada bulan Agustus 2015, harga jual rata-rata rumah baru yang dijual di U. S. adalah $ 353, 400; untuk rumah yang ada, rata-rata adalah $ 271, 600. Apakah Anda membeli rumah baru atau rumah yang ada, kemungkinan itu adalah investasi tunggal terbesar yang pernah Anda buat - dan Anda mungkin memerlukan hipotek untuk mewujudkannya.

Di beberapa kota, tentu saja, harga jual jauh lebih tinggi dari harga ini. Musim panas ini harga jual rata-rata (umumnya lebih rendah dari rata-rata) di San Francisco, misalnya, lebih dari satu juta, menurut situs real estat Zillow dan Paragon Real Estate Group. Banyak rumah di lingkungan mahal di daerah metro U. S. lainnya juga berada dalam kisaran tujuh digit itu.

Karena banyak jenis hipotek memiliki pedoman yang membatasi berapa banyak yang dapat Anda pinjam, ukuran hipotek yang Anda butuhkan akan mempengaruhi pilihan mana yang Anda miliki. Kenaikan harga rumah telah memaksa lebih banyak pembeli menjauh dari hipotek "sesuai" tradisional (lihat di bawah) dan menjadi hipotek jumbo yang mungkin disertai tingkat suku bunga dan persyaratan lainnya yang lebih tinggi. Berikut adalah beberapa pilihan jika Anda berada di pasar dengan hipotek uang besar.

Kesesuaian Hipotek

Setiap tahun, Badan Keuangan Perumahan Federal menetapkan batas maksimum pinjaman yang sesuai, ditetapkan berdasarkan persyaratan Undang-Undang Perumahan dan Pemulihan Ekonomi tahun 2008, untuk hipotek yang didukung oleh Federal National Mortgage Asosiasi (Fannie Mae) dan Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac). Sepanjang sebagian besar U. S., pinjaman yang sesuai dibatasi sebesar $ 417.000 untuk rumah keluarga tunggal. Di pasar perumahan mahal tertentu - termasuk Alaska, Hawaii dan Kepulauan Virgin U. - batasnya bisa setinggi $ 721, 050, meskipun sebagian besar wilayah dengan harga tinggi memiliki batas pinjaman sebesar $ 625, 500.

Jika hipotek Anda berada di bawah batasan ini, Anda mungkin memenuhi syarat untuk hipotek yang sesuai. Pinjaman ini didukung oleh pemerintah dan lembaga kuasi-pemerintah seperti Federal Housing Administration (FHA), Administrasi Veteran (VA), Fannie Mae dan Freddie Mac. Selain ukuran pinjaman, hipotek yang sesuai harus memenuhi pedoman lain, faktor mana dalam nilai dan riwayat kredit Anda, rasio hutang terhadap pendapatan dan rasio pinjaman terhadap nilai. Pinjaman yang sesuai sering memiliki tingkat suku bunga yang lebih baik daripada pinjaman yang tidak sesuai karena banyak kreditur menganggapnya sebagai investasi yang kurang berisiko, dan dapat dengan mudah dibeli dan dijual di pasar hipotek sekunder.

Jumbo Mortgages

Pinjaman yang melebihi batas pinjaman yang sesuai diklasifikasikan sebagai hipotek yang tidak sesuai atau jumbo. Karena pinjaman ini berada di luar batasan pinjaman yang sesuai, mereka tidak didukung oleh Fannie Mae atau Freddie Mac. Akibatnya, pemberi pinjaman menganggap lebih berisiko mengambil pinjaman ini, dan mungkin memiliki persyaratan kredit yang lebih ketat.Karena pemberi pinjaman kurang yakin mereka akan dapat menjual kembali hipotek di pasar sekunder, mereka dapat mengimbangi risiko finansial mereka dengan mengenakan suku bunga yang lebih tinggi.

Beberapa tahun yang lalu, pemberi pinjaman akan meminta uang muka sebesar 30% atau lebih; Namun, rasio uang muka terhadap nilai hipotek sudah rileks. Beberapa pemberi pinjaman utama menawarkan hipotek jumbo dengan harga turun sebesar 10% atau 15%. Untuk mempelajari lebih lanjut, lihat Panduan Cepat untuk Jumbo Mortgages dan Jumbo vs. Konvensional Mortgages: Bagaimana Mereka Berbeda.

FHA Jumbo Loans

FHA memberikan asuransi hipotek atas pinjaman yang diberikan oleh pemberi pinjaman yang disetujui FHA (FHA tidak benar-benar melakukan pinjaman). Batas pinjaman FHA bervariasi berdasarkan tipe perumahan, dan negara bagian dan daerah tempat properti berada. Di sebagian besar wilayah U. S., batas pinjaman adalah $ 271, 050 untuk rumah keluarga tunggal; Namun, di beberapa pasar dengan biaya tinggi, pinjaman FHA bisa mencapai $ 721, 050.

Pinjaman FHA dapat menjadi pilihan yang baik jika Anda memiliki uang muka yang lebih kecil dan / atau nilai kredit yang lebih rendah. Uang muka bisa serendah 3, 0% dari harga beli rumah - tapi Anda harus membayar asuransi hipotek jika Anda menurunkan kurang dari 20% (Anda bisa menjatuhkan asuransi begitu pinjaman Anda ke nilai rasio turun di bawah 80%).

Super-Jumbo Loans

Super jumbos biasanya berlaku untuk pinjaman rumah mulai dari $ 2 juta hingga $ 20 juta - dan naik. Meskipun sepertinya kreditor akan menganggap jumbo super sebagai pinjaman berisiko super, banyak pemberi pinjaman melihat mereka sebagai peluang bagus. Menurut Mike McPartland, kepala investasi keuangan untuk Amerika Utara di Citi Private Bank, peminjam jumbo super sering menjalin hubungan dengan bank - seringkali merupakan divisi bank swasta, yang menawarkan sejumlah layanan pengelolaan kekayaan. "Kemungkinan kita kenal kliennya," kata McPartland. "Kami tahu apa yang nyaman bagi klien itu. "

Satu hal yang meningkatkan kepercayaan diri pemberi pinjaman adalah bahwa peminjam bernilai bersih paling tinggi memilih untuk meminjam - mereka tidak membutuhkan untuk. Karena suku bunga relatif rendah, peminjam ini dapat menikmati hasil yang lebih tinggi dengan menjaga agar uang mereka tetap diinvestasikan - sambil menghindari pajak capital gain dari penjualan aset yang tumbuh. Jika suku bunga melonjak, mereka dapat memindahkan uang sekitar untuk membayar atau melunasi pinjaman, atau beralih ke struktur pinjaman yang berbeda.

Banyak pemberi pinjaman memerlukan uang muka yang besar, terutama karena mahal, rumah mewah terkadang dinilai kurang dari harga pembelian mereka. Beberapa pemberi pinjaman mengizinkan peminjam untuk menjamin sebagian dari portofolio investasi mereka sebagai pengganti uang tunai: Jika peminjam gagal membayar hipotek, pemberi pinjaman dapat menjual aset tersebut.

The Bottom Line

Volume hipotek jumbo mencapai sekitar $ 93 miliar selama kuartal kedua tahun 2015, meningkat 33% selama kuartal pertama, laporan Inside Mortgage Finance. Pinjaman jumbo yang didukung pemerintah juga melihat pertumbuhan: Total volume sekitar $ 34. 2 miliar antara kuartal pertama dan kedua - lebih dari dua kali volume dari satu tahun sebelumnya.

Jika hipotek Anda lebih dari $ 1 juta, penting untuk dicatat bahwa Anda tidak akan mendapatkan potongan pajak penuh untuk bunga hipotek. IRS mengenakan cap ukuran pinjaman $ 1 juta; pinjaman yang lebih besar dari jumlah ini dikecualikan dari pengurangan pajak ini. Ini berarti Anda hanya bisa mengurangi bunga pada $ 1 juta hipotek pertama Anda. Jika Anda mengambil hipotek jumbo seharga $ 1. 5 juta yang menghasilkan bunga sebesar $ 67.000 selama tahun pertama, Anda hanya bisa mengambil potongan sekitar $ 44.000 - bunga dari $ 1 juta hipotek pertama.