Memperkirakan nilai properti sebenarnya diperlukan untuk berbagai usaha, termasuk pembiayaan real estat, daftar real estat untuk dijual, analisis investasi, asuransi properti dan perpajakan real estat. Bagi kebanyakan orang, menentukan harga beli atau permintaan suatu properti adalah aplikasi valuasi real estat yang paling berguna. Artikel ini akan memberikan pengantar konsep dasar dan metode penilaian real estat, terutama karena berkaitan dengan penjualan real estat.

- Nilai Properti Real Estat

Penilaian Nilai Dasar Nilai

Pertimbangan utama dalam menilai adalah menentukan nilai properti: nilai sekarang manfaat masa depan yang timbul dari kepemilikan properti riil. Tidak seperti banyak barang konsumsi yang cepat digunakan, manfaat dari real property umumnya diwujudkan dalam jangka waktu yang panjang. Oleh karena itu, perkiraan nilai suatu properti harus mempertimbangkan tren ekonomi dan sosial, serta kontrol pemerintah atau peraturan dan kondisi lingkungan yang dapat mempengaruhi empat elemen nilai:

Permintaan - keinginan atau kebutuhan akan kepemilikan yang didukung oleh sarana keuangan untuk memuaskan keinginan;

Utility - kemampuan untuk memuaskan keinginan dan kebutuhan pemilik masa depan;

• Kelangkaan - pasokan terbatas dari properti yang bersaing dan
• Transferability - kemudahan dimana hak kepemilikan ditransfer.
• Nilai Vs. Harga dan Harga
• Nilai belum tentu sama dengan biaya atau harga

.

Biaya mengacu pada pengeluaran aktual; misalnya bahan dan tenaga kerja. Harga, di sisi lain, adalah jumlah seseorang yang membayar sesuatu. Sementara biaya dan harga bisa mempengaruhi nilai, mereka tidak menentukan nilai. Harga jual rumah bisa mencapai $ 150.000, tapi nilainya bisa jauh lebih tinggi atau lebih rendah. Misalnya, jika pemilik baru menemukan kekurangan serius di rumah, seperti pondasi yang salah, nilai rumah bisa lebih rendah dari harga.

Nilai Pasar

Penilaian adalah pendapat atau perkiraan mengenai nilai properti tertentu pada tanggal tertentu. Laporan penilaian digunakan oleh bisnis, instansi pemerintah, perorangan, investor dan pemberi pinjaman hipotek saat membuat keputusan penting mengenai transaksi real estat. Tujuan dari sebuah penilaian adalah untuk menentukan nilai pasar properti: harga yang paling mungkin bahwa properti tersebut akan menghasilkan pasar yang kompetitif dan terbuka. Harga pasar, harga di mana sebuah properti benar-benar menjual, mungkin tidak selalu mewakili nilai pasar. Misalnya, jika penjual berada di bawah tekanan karena ancaman penyitaan, atau jika properti itu dijual dalam penjualan pribadi tanpa terkena pasar terbuka, properti dapat dijual di bawah nilai pasarnya.

Metode Penilaian

Penilaian yang akurat bergantung pada pengumpulan data metodis. Data spesifik, yang mencakup rincian mengenai properti tertentu, dan data umum, yang berkaitan dengan negara, wilayah, kota dan lingkungan dimana properti berada, dikumpulkan dan dianalisis untuk mencapai suatu nilai. Tiga pendekatan dasar digunakan selama proses ini untuk menentukan nilai properti.

Metode 1 - Pendekatan Perbandingan Penjualan

Pendekatan perbandingan penjualan biasanya digunakan untuk menilai rumah keluarga tunggal dan tanah. Terkadang disebut pendekatan data pasar, ini merupakan perkiraan nilai yang diturunkan dengan membandingkan properti dengan properti yang baru saja dijual dengan karakteristik serupa. Sifat-sifat serupa ini disebut sebanding

,

dan untuk memberikan perbandingan yang valid, masing-masing harus: Jadilah serupa dengan properti subjek; Telah terjual dalam setahun terakhir di pasar terbuka dan kompetitif dan

• Telah terjual dengan kondisi pasar yang khas.
• Komparatif
• Sebanding mungkin sama dengan properti subjek, dan setidaknya tiga atau empat harus digunakan dalam proses penilaian. Faktor yang paling penting untuk dipertimbangkan saat memilih comparables adalah ukuran dan lokasi subjek dan sifat yang sebanding. Lokasi sangat penting karena dapat memiliki efek yang luar biasa pada nilai pasar properti.

Penyesuaian
Karena tidak ada dua properti yang persis sama, penyesuaian terhadap harga jual comparables 'akan dibuat untuk memperhitungkan fitur yang berbeda dan faktor lain yang akan mempengaruhi nilai, termasuk:

Umur dan kondisi bangunan;

Tanggal penjualan, jika terjadi perubahan ekonomi antara tanggal penjualan yang sebanding dan tanggal penilaian;

• Lokasi, karena properti serupa mungkin berbeda harga dari lingkungan ke lingkungan sekitar;
• Fitur fisik, termasuk ukuran lot, lansekap, jenis dan kualitas konstruksi, jumlah dan jenis kamar, kaki persegi ruang hidup dan apakah properti memiliki lantai kayu keras, garasi, dapur upgrade, perapian, kolam , udara sentral, dll. dan
• Syarat dan ketentuan penjualan, seperti jika penjual properti berada di bawah tekanan atau jika properti dijual antara keluarga (dengan harga diskon).
• Estimasi nilai pasar dari properti subjek akan berada dalam kisaran yang dibentuk oleh harga jual yang disesuaikan dari perbandingan. Karena beberapa penyesuaian yang dilakukan pada harga penjualan dari harga sebanding akan lebih subjektif daripada yang lain, pertimbangan tertimbang biasanya diberikan pada perbandingan yang memiliki penyesuaian paling sedikit. Metode Pendekatan Biaya dapat digunakan untuk memperkirakan nilai properti yang telah diperbaiki oleh satu atau lebih bangunan. Metode ini melibatkan estimasi nilai bangunan dan lahan yang terpisah, dengan mempertimbangkan penyusutan. Perkiraan ditambahkan bersama untuk menghitung nilai keseluruhan properti yang disempurnakan.Pendekatan biaya membuat asumsi bahwa pembeli yang masuk akal tidak akan membayar lebih untuk properti yang sudah diperbaiki daripada biaya untuk membeli lot yang sebanding dan membangun bangunan yang sebanding dalam hal keinginan dan kegunaan. Pendekatan ini berguna bila properti yang dinilai adalah jenis properti yang tidak sering dijual dan bukan merupakan properti penghasil pendapatan. Contohnya meliputi sekolah, gereja, rumah sakit dan gedung pemerintahan.
• Biaya Bangunan

Biaya bangunan dapat diperkirakan dengan beberapa cara, termasuk metode kaki persegi dimana biaya per kaki persegi yang baru dibangun sebanding dikalikan dengan jumlah kaki persegi di bangunan subjek; metode unit in-place dimana biaya diperkirakan berdasarkan biaya konstruksi per unit pengukuran komponen bangunan individu, termasuk tenaga kerja dan bahan dan metode survei jumlah yang memperkirakan jumlah bahan baku yang diperlukan untuk mengganti bangunan subjek, beserta harga bahan dan biaya pemasangan terkait saat ini.

Depresiasi

Untuk tujuan penilaian, depresiasi mengacu pada kondisi yang berdampak negatif terhadap nilai perbaikan terhadap properti riil, dan mempertimbangkan: Kemerosotan fisik, termasuk kerusakan yang dapat disembuhkan, seperti penggantian lukisan dan atap kerusakan yang tidak dapat disembuhkan, seperti masalah struktural;

Keunikan fungsional, yang mengacu pada fitur fisik atau desain yang tidak lagi dianggap diinginkan oleh pemilik properti, seperti langit-langit rendah, perlengkapan usang atau rumah dengan empat kamar tidur namun hanya satu kamar mandi dan

keusangan ekonomi, yang disebabkan oleh faktor-faktor yang berada di luar properti, seperti berada dekat dengan bandara berisik atau pabrik yang berpolusi.

Pendekatan biaya untuk valuasi real estat melibatkan lima langkah dasar:

Memperkirakan nilai tanah seolah-olah kosong dan tersedia untuk dimanfaatkan secara maksimal dan terbaik, dengan menggunakan pendekatan perbandingan penjualan karena tanah tidak boleh disusutkan.

• Perkirakan biaya pembangunan gedung dan perbaikan situs saat ini.
• Perkirakan jumlah penyusutan perbaikan akibat kemerosotan, keusangan fungsional atau keusangan ekonomi.
• Mengurangi penyusutan dari perkiraan biaya konstruksi.

Tambahkan perkiraan nilai tanah ke biaya disusutkan bangunan dan perbaikan situs untuk menentukan total nilai properti.

• Metode 3 - Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan
• Pendekatan pendapatan adalah metode ketiga dari valuasi real estat, dan didasarkan pada hubungan antara tingkat pengembalian yang dibutuhkan investor dan laba bersih yang dihasilkan suatu properti. Hal ini digunakan untuk memperkirakan nilai penghasil pendapatan seperti kompleks apartemen, gedung perkantoran dan pusat perbelanjaan. Penilaian dengan menggunakan pendekatan kapitalisasi pendapatan bisa sangat mudah bila properti subjek dapat diharapkan memiliki pendapatan di masa depan, dan kapan biaya dapat diprediksi dan mantap.
• Kapitalisasi Langsung
• Penilai akan melakukan langkah-langkah berikut bila menggunakan pendekatan kapitalisasi langsung:
• Perkirakan potensi penghasilan kotor tahunan;

Mempertimbangkan kekosongan dan kehilangan koleksi untuk menentukan pendapatan kotor yang efektif;

Mengurangi biaya operasi tahunan untuk menghitung laba bersih tahunan;

Perkirakan harga yang akan dibayarkan oleh investor biasa untuk pendapatan yang dihasilkan oleh jenis dan kelas properti tertentu. Hal ini dicapai dengan memperkirakan tingkat pengembalian, atau tingkat kapitalisasi dan

Terapkan tingkat kapitalisasi pada pendapatan operasional bersih tahunan properti untuk membentuk perkiraan nilai properti.

• Pengali Pendapatan Kotor
• Metode pengganda pendapatan kotor (GIM) dapat digunakan untuk menilai properti lain yang biasanya tidak dibeli sebagai properti pendapatan namun dapat disewa, seperti rumah satu dan dua keluarga. Metode GRM menghubungkan harga jual properti dengan pendapatan sewa yang diharapkan. Untuk properti residensial, pendapatan bulanan kotor biasanya digunakan; untuk properti komersial dan industri, pendapatan kotor tahunan akan digunakan. Metode pengganda pendapatan kotor dapat dihitung sebagai berikut:
• Pendapatan Harga / Sewa Penjualan = Pengganda Penghasilan Kotor
• Data penjualan dan persewaan terbaru dari setidaknya tiga sifat serupa dapat digunakan untuk menetapkan GIM yang akurat. GIM kemudian dapat diaplikasikan pada perkiraan sewa pasar wajar properti subjek untuk menentukan nilai pasarnya, yang dapat dihitung sebagai berikut:
• Pendapatan Sewa X GIM = Perkiraan Nilai Pasar

Garis Dasar

Akurat penilaian real estat penting bagi pemberi pinjaman hipotek, investor, perusahaan asuransi dan pembeli dan penjual properti riil. Sementara penilaian umumnya dilakukan oleh profesional yang terampil, siapa pun yang terlibat dalam transaksi nyata dapat memperoleh manfaat dari mendapatkan pemahaman dasar tentang berbagai metode penilaian real estat.