Semua orang mengetahui pentingnya pengembalian investasi (ROI) - yang populer, alat serbaguna untuk mengetahui bagaimana kinerja portofolio Anda. Jika Anda memiliki properti sewaan, penting untuk mengetahui bagaimana menghitung ROI sehingga Anda dapat menentukan keefektifannya sebagai investasi.

Sayangnya, karena perhitungan ROI dapat dengan mudah dimanipulasi - dan variabel tertentu dapat disertakan atau dikecualikan saat melakukan perhitungan - mencari tahu ROI yang berarti dapat menjadi tantangan, terutama bila investor memiliki pilihan untuk membayar tunai atau mengeluarkan hipotek di properti Di sini, kita melihat dua contoh dasar untuk menghitung ROI pada properti sewa perumahan.

Pengembalian Cepat

Pengembalian investasi adalah ukuran yang digunakan untuk memperkirakan dan mengevaluasi kinerja suatu investasi atau untuk membandingkan kinerja sejumlah investasi yang berbeda. Untuk menghitung ROI, laba bersih suatu investasi dibagi dengan jumlah uang yang diinvestasikan, dan hasilnya dinyatakan sebagai persentase atau rasio.

Misalnya, jika Anda membeli saham ABC seharga $ 1.000 dan menjualnya dua tahun kemudian seharga $ 1, 600, laba bersihnya adalah $ 600 ($ 1, 600 - $ 1.000). ROI pada saham akan menjadi 60% ($ 600 ÷ $ 1, 000 = 0. 60). (Untuk info lebih lanjut, lihat: FYI Pada ROI: Panduan Menghitung Pengembalian Investasi .)

Transaksi Kas

Jika Anda membeli properti secara langsung, menghitung ROInya cukup mudah. Asumsikan Anda membayar uang tunai untuk properti sewa senilai $ 100.000. Anda juga membayar $ 1,000 dalam biaya penutupan, ditambah $ 9.000 untuk renovasi, sehingga total investasi Anda di properti $ 110.000.

Maju cepat satu tahun. Anda telah mengumpulkan $ 800 dalam sewa setiap bulan, dan telah menuai $ 9, 600 untuk tahun ini. Untuk ROI yang paling realistis, kami akan mengurangi arus kas $ 167 per bulan ($ 2, 004 per tahun) untuk menutupi pajak properti dan asuransi (dua biaya yang tidak dapat Anda hindari). Ini memberi Anda pengembalian tahunan sebesar $ 7, 596.

Untuk menghitung ROI properti, Anda membagi return tahunan ($ 7, 596) dengan total investasi yang Anda buat semula ($ 110.000). $ 7, 598 ÷ $ 110.000 = 0. 069 atau 6. 9%. ROI Anda adalah 6. 9%.

Transaksi Finansial

Menghitung ROI pada transaksi yang dibiayai sedikit lebih rumit. Asumsikan Anda membeli properti $ 100.000 yang sama seperti di atas, tapi bukannya membayar tunai, Anda mengambil hipotek, menghasilkan uang muka 20%. Biaya Anda adalah $ 20.000 untuk uang muka ($ 100, 000 harga jual x 20%); $ 2, 500 untuk biaya penutupan (harganya lebih tinggi karena hipotek) dan $ 9.000 yang sama untuk renovasi. Total pengeluaran out-of-pocket Anda adalah $ 31, 500 ($ 20.000 + $ 2, 500 + $ 9.000).

Plus, ada biaya berkelanjutan yang terkait dengan hipotek. Anggaplah Anda mengeluarkan pinjaman 30 tahun dengan suku bunga tetap 4%.Dengan harga jual $ 80.000 ($ 100.000 dengan harga diskon dikurangi uang muka $ 20.000), pembayaran pokok dan bunga bulanan akan menjadi $ 381. 93. Kami akan menambahkan $ 167 per bulan yang sama untuk menutupi pajak dan asuransi, sehingga total pembayaran bulanan Anda $ 548. 93. Catatan: Alat yang hebat untuk menghitung biaya total hipotek adalah kalkulator hipotek seperti di bawah ini.

Sekarang kita mempertimbangkan sewa. Dengan asumsi penyewa Anda membayar $ 800 setiap bulan, Anda akan memiliki arus kas sebesar $ 251. 07 bulanan ($ 800 sewa - $ 548. 93 pembayaran hipotek). Sekali lagi, maju cepat satu tahun. Mengalikan $ 251 itu. 07 oleh 12 menentukan penghasilan bersih tahunan Anda, atau kembali: $ 251. 07 x 12 = $ 3, 012. 84.

Selanjutnya, bagi arus kas tahunan dengan biaya out-of-pocket asli Anda (uang muka, biaya penutupan, dan remodeling) untuk menentukan ROI. $ 3, 012. 84 ÷ $ 31, 500 = 0. 095. Jadi, ROI Anda adalah 9. 5%.

Beberapa investor menambahkan ekuitas ke dalam persamaan (ingatlah bahwa ekuitas bukanlah uang tunai yang bisa Anda pakai; Anda harus menjual properti itu untuk benar-benar mengaksesnya). Untuk mendapatkan jumlah ekuitas, tinjau jadwal amortisasi hipotek Anda untuk mengetahui berapa banyak pembayaran hipotek Anda pergi untuk membayar pokok pinjaman (yang membangun ekuitas). Ini adalah ekuitas yang bisa ditambahkan ke angka arus kas. Dalam contoh kami, jadwal amortisasi pinjaman menunjukkan bahwa $ 1, 408. 84 pokok dibayarkan selama 12 bulan pertama. Jadi, $ 4, 421. 68 ($ 3, 012. 84 penghasilan tahunan + $ 1, 408. 84 ekuitas) ÷ $ 31, 500 = 0. 14. Hasil: ROI 14%.

Garis Dasar

Tentu saja, contoh di atas cukup mendasar. Mereka tidak memasukkan biaya tambahan yang dapat dihasilkan oleh properti sewa, seperti biaya perbaikan / perawatan, yang harus disertakan dalam perhitungan - dan dengan demikian mempengaruhi ROI yang sebenarnya. (Untuk lebih lanjut, lihat Cara Menilai Properti Investasi Real Estat ).

Namun, mereka bekerja untuk menunjukkan bahwa perubahan ROI bergantung pada apakah Anda membayar tunai atau membiayai pembelian properti. Sebagai aturan umum, semakin sedikit uang tunai yang Anda masukkan ke dalam kesepakatan real estat dan semakin Anda hipotek, semakin besar ROI Anda. Sebaliknya, semakin banyak uang yang Anda masukkan ke dalam kesepakatan dan semakin sedikit Anda meminjam, semakin kecil ROI Anda (tapi semakin besar pendapatan bersih Anda).

Terlepas dari masukan yang Anda gunakan untuk menghitung ROI, penting untuk menggunakan pendekatan yang sama terhadap semua investasi untuk mempertahankan perbandingan yang akurat. Misalnya, jika Anda menyertakan ekuitas dalam mengevaluasi satu properti, Anda harus memasukkannya saat menghitung ROI pada properti Anda yang lain, jika memilikinya, untuk mendapatkan perbandingan yang akurat.